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市場觀察
重慶房產(chǎn)稅方案已上報 正待國務(wù)院審批
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重慶官方證實方案已上報
通過開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收來抑制樓市中的投資投機行為是中央調(diào)控的主要思路之一。在增加供應(yīng)、收緊信貸調(diào)控政策出臺之后,通過稅收抑制房價成為本輪調(diào)控體系中尚待補上的最后一環(huán)。
此前,關(guān)于住房保有環(huán)節(jié)征稅的官方表述一直是“物業(yè)稅”。不過由于物業(yè)稅開征難度大,立法耗時過長,此后“物業(yè)稅”一詞逐漸淡出官方表述,“房產(chǎn)稅”取而代之。今年4月,財政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列入其2010年工作要點；4月17日,國務(wù)院頒布“新國十條”亦明確指出,要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。直至近日,國務(wù)院再次明確“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。
而在房產(chǎn)稅改革試點落子方面,4月22日曾有消息稱,物業(yè)稅4個城市的試點已獲得國務(wù)院批準(zhǔn),包括重慶、深圳、北京和上海。早在本月初,《上海證券報》就已報道稱上海即將出臺的地方版調(diào)控細則中將考慮啟動房產(chǎn)稅。
雖然該消息始終未得到上海市相關(guān)主管部門的證實,上海市住房保障和房屋管理局對外統(tǒng)一口徑是“目前沒有公布任何關(guān)于上海運行房產(chǎn)稅的消息、計劃和時間表”。但據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道,一位上海市地產(chǎn)界的知情人士透露,上海房產(chǎn)稅實施細則修改方案已上報國務(wù)院。
昨日,重慶市財政局局長劉偉更是證實,重慶市房產(chǎn)稅方案正待中央批復(fù),并已做好相關(guān)準(zhǔn)備。此外,湖南省相關(guān)權(quán)威部門也表示湖南確實在研究對商業(yè)地產(chǎn)率先試點征收物業(yè)稅。
或?qū)κ滋鬃杂米》棵庹?BR> 財政部財政科學(xué)研究所所長賈康日前表示,中國當(dāng)前開征房產(chǎn)稅是可行的,但此項改革“牽一發(fā)而動全身”,高度敏感,方案設(shè)計上應(yīng)注重“漸進”要領(lǐng),不求一步到位。他建議,實施初期,對一般的消費性住房不考慮實征；獨立別墅、豪華公寓則可先行實征；對居民一定面積以下的“第一套自用住房”,可以考慮永不實征。
而從國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見來看,并沒有明確房產(chǎn)稅改革的時間表。房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等等也都尚未明晰。不過在幾個可能的試點城市當(dāng)中,有媒體報道的上海征收細則或許可以一斑窺豹。
據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道,一位上海市地產(chǎn)界的知情人士透露,在已上報國務(wù)院的上海市房產(chǎn)稅實施細則修改方案中,房產(chǎn)稅稅率定為0.8%,其具體征收方式為,以契證上的購房金額為基數(shù)進行征收,也就是說“100萬元的房子,每年收8000元”。該人士還透露,此次上海房產(chǎn)稅上報版本,可能從第三套房開始征收。
《中國證券報》則報道稱,上海征收房產(chǎn)稅征收面積界限,或以人均超過70平方米征稅,或以戶為單位,超過200平方米征稅。同時,針對投資炒房客設(shè)置門檻,無滬籍或無上海居住證,不能提供3年以上工作納稅記錄,購房也將征稅。
社科院財貿(mào)所副所長高培勇指出,當(dāng)前改革房產(chǎn)稅的重點應(yīng)放在現(xiàn)有征稅范圍內(nèi)對計稅依據(jù)的調(diào)整。他認為,改革應(yīng)將原先按房產(chǎn)原值計稅改為按評估值,也就是市值計稅,從而更好發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的作用。
開征技術(shù)難度不小 工程浩大
不過對于房產(chǎn)稅改革的執(zhí)行,目前仍面臨不少困難,例如需要建立一套大型的全國性資料庫,統(tǒng)計每戶家庭到底擁有多少套房。征收的稅率若以價格作為標(biāo)準(zhǔn),更要開展繁復(fù)的估價工程。
僅以上海為例,數(shù)據(jù)顯示,目前上海注冊房產(chǎn)估價師有1351名。截至2009年,上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日,按每套100平方米計算,上海1351名評估師大約需要1萬天評估完畢,也就是28年才能完成,還不包括期間的新增房屋面積。
此外,對于房產(chǎn)稅是否真的能解決高房價的問題,部分專家和業(yè)內(nèi)人士也尚存疑慮。有業(yè)內(nèi)人士指出,房產(chǎn)稅可能最終會像二手房交易營業(yè)稅一樣,被轉(zhuǎn)嫁給購房者,從而進一步推高房價。
還有專家指出,為打擊炒樓,此前有關(guān)調(diào)控已收緊信貸,但房價仍居高不下尚未松動。這主要是由于在當(dāng)前樓市中,開發(fā)商主導(dǎo)了房屋供應(yīng),不愿意降價。而開征房產(chǎn)稅所針對的是消費者而非開發(fā)商,所以要達到樓價下調(diào)的目的,相信并不容易。
開征預(yù)期給開發(fā)商空前壓力
當(dāng)然,房產(chǎn)稅改革的預(yù)期至少當(dāng)下已給不少開發(fā)商帶來了空前的壓力。有開發(fā)商表示:“無論是調(diào)控細則還是房產(chǎn)稅,出來了我們才好制訂應(yīng)對策略,現(xiàn)在這樣懸而未決的,都不知道下一步怎么辦才好了�！�
對住房持有環(huán)節(jié)征稅,目前普遍的觀點認為短期利空明顯,但長期則有助于抑制市場泡沫、促進穩(wěn)定健康。
從股市來看,周一A股市場受國務(wù)院同意逐步改革房產(chǎn)稅消息的影響大幅下挫,跌幅高達2.4%,直接導(dǎo)致市場的反彈趨勢被破壞。方正證券分析指出,房產(chǎn)稅離真正開征還有一段時間,但市場投資的恰是預(yù)期,對預(yù)期的擔(dān)憂必將使市場以調(diào)整的姿態(tài)應(yīng)對,在房產(chǎn)稅塵埃落定前,大盤難以真正見底。
凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒表示,“不管稅率是多少、征稅對象是哪些,房產(chǎn)稅一旦開征,短期內(nèi)對市場無疑是利空,它將增加住房持有成本,持房者將會對成本和收益進行審慎權(quán)衡,一部分炒房者將會被迫拋售房源,這將增加市場供應(yīng),并給價格帶來更大的下行壓力。”
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