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市場觀察
新政下商業(yè)地產(chǎn)“�！迸c“機(jī)”并存
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“住宅黃了，商業(yè)紅了”已經(jīng)成為房產(chǎn)新政下，投資者們的流行語。隨著近期樓市調(diào)控政策的出臺，住宅市場引起了劇烈反響，有人說，中國樓市就此將進(jìn)入“后房地產(chǎn)”時代，住宅市場將迎來一次深度的大調(diào)整。在住宅市場“水深火熱”的同時，商業(yè)地產(chǎn)卻逆勢而上、漸露頭角，成交量不降反增。于是，中國樓市的關(guān)注者紛紛認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將是中國樓市的下一個市場“機(jī)會”。
為探討2010年樓市新政下杭州商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，杭州日報聯(lián)同《房產(chǎn)天下》雜志舉辦的“新政下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)”論壇于5月28日下午舉行，本次沙龍聚集了近幾年涌現(xiàn)出的杭州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域代表公司，包括建工地產(chǎn)集團(tuán)、坤和控股、和達(dá)房產(chǎn)、欣盛房產(chǎn)、中豪房產(chǎn)、銀泰集團(tuán)、新天地集團(tuán)、戴德梁行、贏商投資、浙江商業(yè)地產(chǎn)研究院等房產(chǎn)企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)，共同圍繞各自領(lǐng)域展開激烈探討。
“結(jié)合商圈因地制宜”
打造具有本土特色的商業(yè)地產(chǎn)
“在中國操作商業(yè)地產(chǎn)，必須要打造出具有中國特色的商業(yè)地產(chǎn)�！倍嗄暝谏虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頗有建樹的浙江商業(yè)地產(chǎn)研究院秘書長謝成龍?jiān)谏除埖囊潦�，就提出了這樣的命題。“觀察最近幾年來杭州市場涌現(xiàn)出來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位于黃龍商圈的EAC項(xiàng)目和濱江的星光大道，可以說是非常典型的兩個案例。在杭州操作一個具有前瞻性的持有物業(yè)，結(jié)合商圈進(jìn)行因地制宜的運(yùn)作，是非常關(guān)鍵的�！�
謝成龍指出，杭州市場商住倒掛已經(jīng)持續(xù)多年，今年我們回顧這樣的現(xiàn)象，應(yīng)該要清醒進(jìn)行反思，問題到底出在哪里？“我個人認(rèn)為，還是在定位上出了問題。杭州的每一個寫字樓不可能都能做到EAC的水準(zhǔn)，也不可能每一個寫字樓項(xiàng)目都能將所有的500強(qiáng)企業(yè)吸引進(jìn)駐。因此，就目前的市場判斷，杭州的寫字樓應(yīng)該重新定位為長三角地區(qū)民營企業(yè)的總部區(qū)域。而杭州也非常適合成為長三角企業(yè)民營總部�！�
針對住商倒掛的現(xiàn)象，戴德梁行杭州公司總經(jīng)理?xiàng)钸_(dá)則認(rèn)為，并不能以一種簡單的方式去直接比較住商的價格。“因?yàn)榇蠹叶际撬�，為什么一定說香蕉比桃子要貴？”和達(dá)房產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顫J(rèn)為，對于商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該有兩個概念。一是用于商業(yè)用途的地產(chǎn)項(xiàng)目，二是用地性質(zhì)是商業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程�！皩ψ非筚Y金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不要賣，也不能賣，因?yàn)橘u了之后很多東西就會失控，達(dá)不到開發(fā)商的初衷。其次，因?yàn)椴荒苜u，所以并不是所有企業(yè)都能玩得起，只有資金實(shí)力非常雄厚的企業(yè)才能去運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”
坤和房產(chǎn)營銷部策劃經(jīng)理何非認(rèn)為，目前杭州的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)已經(jīng)到了蓬勃發(fā)展的階段，但是這個發(fā)展并不能說是因?yàn)樾抡绊懰l(fā)的。所以說新政打壓了住宅，商業(yè)地產(chǎn)就一定會好起來的觀點(diǎn)并不成立�！皯�(yīng)該說，杭州最近幾年商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展主要還是基于兩個利好效應(yīng)，一是以地鐵為主導(dǎo)的軌道交通優(yōu)勢，其次是城市功能的升級。”
“商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入一個上升通道”
開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)
要承當(dāng)更多的社會責(zé)任
對此，建工地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理高賢林分析指出，商業(yè)地產(chǎn)一直具有周期性的發(fā)展特點(diǎn)，從目前市場觀察，確實(shí)現(xiàn)在杭州的商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入一個上升通道。
“首先，中國的房地產(chǎn)市場從住宅來看基本上是一個政策市。通過幾輪調(diào)整以后，我們的房產(chǎn)商一直在思考的一個問題是，究竟怎樣的房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式是優(yōu)質(zhì)的。香港的新鴻基地產(chǎn)、嘉里地產(chǎn)等公司，都長期維持銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)的良好比例。所以他們能夠抵御這種周期的波動性。所以，一個企業(yè)，只有做到盈利模式、財務(wù)結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)來源以及現(xiàn)金流和持有租金收入之間的平衡，它才是一個良好的房地產(chǎn)企業(yè)，才是一個優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，才是一個不僅能做大，而且能做強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)�！�
高賢林指出，作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，應(yīng)該擔(dān)負(fù)起企業(yè)的責(zé)任和社會的責(zé)任。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)律和住宅是非常不一樣的�！坝捎谫Y金投入巨大，所以作為開發(fā)商，必須要熟悉商業(yè)規(guī)律，要懂得業(yè)態(tài)分配以及要舍得投入比較高的管理成本。如果開發(fā)商不具備這些能力的話，我個人認(rèn)為盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是非常危險的。商業(yè)地產(chǎn)是非常理性的一個市場，永遠(yuǎn)不會說是頭腦發(fā)熱做事情，這就是為什么商業(yè)地產(chǎn)難做的原因，所以開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)要沉得住氣，耐得住寂寞。”
“地段地段還是地段”
新政下的商業(yè)地產(chǎn)投資哲學(xué)
地段地段還是地段，這一經(jīng)典的名言同樣適用于當(dāng)前市場環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)投資。
高賢林指出，商業(yè)地產(chǎn)的投資不能將住宅的投資眼光帶入商業(yè)地產(chǎn)投資中，所以投資者首先要考慮清楚，自己投資商業(yè)地產(chǎn)，究竟是博租金還是博物業(yè)的增值。高賢林提醒指出，如果是博物業(yè)的增值，“那么我應(yīng)該勸眾多投資人不要輕易進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資�！�
對此，浙江商業(yè)地產(chǎn)研究院秘書長謝成龍表示，從個人投資者角度考慮，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注三個方面的問題。首先是投資必須跟著政府的規(guī)劃走。其次是跟著品牌開發(fā)商走。再次是跟著利好的消息走。對于新近涌現(xiàn)出的商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮現(xiàn)象，謝成龍?zhí)嵝阎赋�。“雖然最近商業(yè)地產(chǎn)有一些機(jī)遇和前景，但是我認(rèn)為在未來五到十年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)不是主角，我覺得住宅還是主角�！�
而與會業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，投資者對商業(yè)地產(chǎn)一定要保持非常理性的判斷。雖然從宏觀面來判斷，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展周期正進(jìn)入一個上升的通道，但是相信經(jīng)過一段時間的調(diào)整之后，眾多投資客還是會回到住宅投資領(lǐng)域。而和達(dá)房產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顫齽t認(rèn)為，針對目前市場，小戶型的酒店式公寓在接下去的一段時間，應(yīng)該仍存在一定的機(jī)會。
中豪房產(chǎn)策劃部居川鳳認(rèn)為，投資任何一個物業(yè)來講，都是要看這個物業(yè)所處的地段和租售比，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。贏商投資運(yùn)營總監(jiān)馬麗娜認(rèn)為，消費(fèi)者在選擇投資商業(yè)地產(chǎn)時，一定要從三個方面進(jìn)行冷靜的評估：前期的規(guī)劃，中期的招商，最后是運(yùn)營管理。所以投資人首先要關(guān)注操作項(xiàng)目的公司到底具不具備這方面的理念。其次，投資人還應(yīng)該分析項(xiàng)目做在商圈未來的發(fā)展?jié)摿ΓP(guān)注周邊沒有一些大的聚客項(xiàng)目，人流量達(dá)到?jīng)]有，這些因素都是可以從規(guī)劃中去進(jìn)行解讀的。
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