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市場(chǎng)觀察
城市綜合體別冒進(jìn) 應(yīng)“優(yōu)生優(yōu)育”
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朱和平認(rèn)為，商業(yè)的培育需要智慧，目前中國(guó)成功的商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體案例并不多，而對(duì)于剛轉(zhuǎn)行的開發(fā)商來說，可能應(yīng)該從ABC開始。五合國(guó)際總顧問劉力表示，商業(yè)需要三年的培育期，很多企業(yè)可能并沒有這種準(zhǔn)備。以前很多企業(yè)都是把商業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售，但是這種模式已經(jīng)被市場(chǎng)證明走不通，而今年很多商業(yè)項(xiàng)目都開始進(jìn)入只租不售階段。但商業(yè)規(guī)劃和選擇要小心，商業(yè)培育更需要耐心。
一季度成都商業(yè)地產(chǎn)租金見漲
5月21日，第一太平戴維斯提供給本報(bào)的季度報(bào)告顯示，成都商業(yè)賣場(chǎng)的租金在2010年第一季度出現(xiàn)了上漲。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，隨著消費(fèi)者信心不斷恢復(fù)，中高端購(gòu)物中心租金預(yù)計(jì)在中長(zhǎng)期內(nèi)將繼續(xù)上漲。成都零售總額在整個(gè)2009年都保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，這一勢(shì)頭有望在2010年持續(xù)下去。
位于市中心的春熙路、鹽市口和騾馬市三大傳統(tǒng)商圈的商位仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)。隨著城市的繼續(xù)擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，零售商家如伊藤洋華堂等考慮向市中心以外區(qū)域發(fā)展，尤其是向二環(huán)或二環(huán)以外周邊區(qū)域發(fā)展。隨著市場(chǎng)不斷成熟和消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣的改變，購(gòu)物中心將成為零售商和購(gòu)買者青睞的主要零售商業(yè)業(yè)態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)第一要求是活下來
朱和平透露，以建設(shè)路為例，口岸在一般人眼中肯定覺得好，但是在這個(gè)口岸把商業(yè)做好，需要大量的工作。據(jù)悉，在建設(shè)路方圓幾百米之內(nèi)，有伊藤、SM、龍湖三千集、龍湖風(fēng)情商業(yè)街，建設(shè)路的商圈復(fù)興已經(jīng)成為成都商業(yè)布局的大戲。雖然有商業(yè)的聚集效應(yīng)，但也有一個(gè)問題，那就是商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇如何能保證差異性和錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。
朱和平說，商業(yè)的第一要求是活下來，然后才是生活方式、商業(yè)方式等商業(yè)性格。商業(yè)地產(chǎn)有嚴(yán)格的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)雖然拋棄了“一賣了之”的經(jīng)營(yíng)模式，但是只租不售的租金回報(bào)水平，也有一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，而且又有一個(gè)周期很長(zhǎng)的培育期。五合國(guó)際總顧問劉力告訴記者，目前來看，商業(yè)地產(chǎn)的存活率很低，成功的案例較少，成都的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該有所警示。
只租不售也要過“養(yǎng)商”關(guān)
劉力表示，以前把商業(yè)地產(chǎn)的癥結(jié)歸結(jié)于產(chǎn)權(quán)分割銷售，現(xiàn)在很多不再分割銷售了，但是只租不售的問題，對(duì)于企業(yè)的挑戰(zhàn)也很大，不但需要前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)，更要做好培養(yǎng)商業(yè)的長(zhǎng)期打算。
他透露，萬達(dá)的成功原因在于：它的團(tuán)隊(duì)非常專業(yè)化，有專門的規(guī)劃設(shè)計(jì)院，而且人才全部是建筑設(shè)計(jì)出身，有專門負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)計(jì)的，專門負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)的，分工也非常細(xì)。而且做的選址，每個(gè)項(xiàng)目類型有一套成熟的模式，也有一系列標(biāo)準(zhǔn)化控制的規(guī)范，很多的細(xì)節(jié)也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，比如說路口分四級(jí)，最大的是商業(yè)步行街的入口……
四川省商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)顧問宋達(dá)為認(rèn)為前期規(guī)劃很重要，后期養(yǎng)育更加考驗(yàn)開發(fā)商，招商容易養(yǎng)商難，商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)于進(jìn)駐商家的管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力至關(guān)重要。每一個(gè)項(xiàng)目中業(yè)態(tài)的配比、互補(bǔ)、經(jīng)營(yíng)情況都應(yīng)納入商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的考慮范圍之中。
劉力說，商業(yè)模式也在發(fā)生轉(zhuǎn)換，體驗(yàn)性消費(fèi)越來越多，現(xiàn)在逛商場(chǎng)，并不是買什么，看電影、喝咖啡、健身美甲，所有這些都是消費(fèi)。開發(fā)商在業(yè)態(tài)選擇上，也要注意，不要把這里局限于一個(gè)賣東西的商場(chǎng)，而是一個(gè)可以體驗(yàn)消費(fèi)的地方。
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