關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
新政已經(jīng)影響昆明商業(yè)地產(chǎn) 紛紛推售
 |
 |
集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等于一體的一站式國際風(fēng)情體驗購物中心開發(fā)模式已成為昆明商業(yè)開發(fā)的一種新模式。此外，昆明的商業(yè)開發(fā)還創(chuàng)新和引進了其他先進城市的一些經(jīng)驗，如定制式開發(fā)、主力店先行招商等模式。
新政初期昆明商業(yè)地產(chǎn)市場未受影響
處于城市化進程快速發(fā)展中的昆明，正在大張旗鼓地進行城中村改造。不少經(jīng)濟實力較強的城中村居民和投資客也開始進入樓市尋找投資機遇。按理來說，新政中的多個政策條款主要調(diào)控對象是一些房價上漲較快的一線城市。二套住宅首付五成、 利率上浮10%的新政，提高了住宅物業(yè)的投資門檻，降低了收益空間。在此之下，投資商業(yè)地產(chǎn)，或許是一條出路。
盤點今年以來昆明樓市，新盤供應(yīng)量并不多，不僅拿到預(yù)售許可證的一手房項目寥寥無幾，面向市場推售的商業(yè)地產(chǎn)項目也不超過8個。
從昆明樓市的表現(xiàn)情況來看，4月的商業(yè)地產(chǎn)市場還算平靜。位于滇池路的中央金座商鋪于4月16日開盤，由于前期通過銷售認籌卡蓄積了不少目標客戶，開盤當(dāng)天到訪量約300多人，成交量達到90%。也就是在這個時間段，“二套房貸首付五成”的新政開始陸續(xù)出臺。國家從金融、信貸、土地等多個層面打壓上漲過快的房價。北京、上海等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。處于二線城市的昆明，僅有二手房市場開始出現(xiàn)成交量微弱下滑的跡象。新盤市場，尤其是新的商業(yè)地產(chǎn)項目，并沒有受到實質(zhì)影響。
4月25日，處于滇池路地段的百萬平方米中央商業(yè)特區(qū)——南亞第壹國際C座開盤，155套寫字樓在不到2個小時內(nèi)被客戶搶購一空�！伴_盤當(dāng)天即售罄”的銷售成績，無疑在新政調(diào)控的房地產(chǎn)市場中，顯得珍貴無比。
調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，商業(yè)項目轉(zhuǎn)換營銷思路搶市場
業(yè)界稱， 南亞第壹國際C座“開盤當(dāng)天即售罄”的現(xiàn)象，引爆了2010年昆明第一波高端商業(yè)投資大潮，但這個良好的成績，或許在今年內(nèi)再也難得一見。
不斷加大調(diào)控力度的政策，讓昆明樓市面臨著巨大的考驗。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，部分預(yù)計于今年上半年內(nèi)推出的商業(yè)地產(chǎn)項目，不同程度地調(diào)整了開盤時間、營銷方式。比如說位于呈貢新城地段的惠蘭園·商業(yè)中心，即在開盤當(dāng)天采用了競價出售的方式，把商鋪定價權(quán)交給投資者。同樣位于呈貢新城的百大新都會購物中心，則采用了客戶登記的方式，先蓄積目標客戶，再擇機推售。更有甚者，則采用了保障型購鋪的方式，聘請實力商業(yè)運營機構(gòu)全程保障商鋪的后期運營，有效降低客戶的投資風(fēng)險。還有的寫字樓項目，力求通過項目內(nèi)外兼修的品質(zhì)以及區(qū)域內(nèi)企業(yè)齊聚的優(yōu)勢，吸引投資客的目光。
無論開發(fā)商為了迎合市場而采用了何種行為、何種營銷手段，投資客們在這一場新政的洗禮中，必將享受到更為優(yōu)惠的購鋪政策。
市場調(diào)查
一月之內(nèi) 商業(yè)地產(chǎn)銷售“冰火兩重天”
通過記者調(diào)查了解到的事實是，昆明4月以來陸續(xù)面向市場推出的商業(yè)地產(chǎn)項目上演著“冰火兩重天”的情景劇。有的項目一開盤，當(dāng)天售罄，有的則在投資者的觀望及猶豫中，無形間拉長了成交周期，一套一套曲折地慢慢賣出。
地段、招商成績好的項目未受到新政打壓
調(diào)查顯示，4月以來，昆明樓市僅有南亞第壹國際C座、中央金座商鋪以及惠蘭園·商業(yè)中心等3個新的商業(yè)物業(yè)面向市場推售。除此以外，此前于一季度啟動推售的摩瑪大道社區(qū)商鋪、上東大街以及處于招商階段的俊發(fā)中心等商業(yè)項目，也有部分存貨房源。
新政之下，有一些商業(yè)地產(chǎn)項目依舊受到市場熱捧。南亞第壹國際C座算是其中的佼佼者。其155套寫字樓房源在開盤不到2個小時內(nèi)被客戶搶購一空，上演“開盤當(dāng)天即售罄”的奇跡；中央金座商鋪開盤當(dāng)天成交量達到90%。以上二個商業(yè)地產(chǎn)項目，算得上是新政之下，昆明樓市中的大贏家。分析認為，由于有著地段優(yōu)勢、招商成績較好，所以這樣的商業(yè)項目未受到新政打壓，成交情況未受市場大環(huán)境影響。
投資者信心不足，部分商業(yè)項目推售周期加長
在南亞第壹國際C座及中央金座商鋪開盤一個多月后，5月25日，位于呈貢新城的惠蘭園·商業(yè)中心57套商鋪競價銷售。開盤當(dāng)天，聚集了300余位客戶選鋪。雖然此項目最終的銷售成績不錯，但從客戶購鋪的態(tài)度、鋪面9000元/平方米的競拍起價來看，市場已經(jīng)理性了不少。 如此看來，新政齊下的調(diào)控效應(yīng)開始在昆明商業(yè)地產(chǎn)項目上顯現(xiàn)出來。市場大環(huán)境下的觀望情緒一定程度上影響了投資者的信心，新的商業(yè)地產(chǎn)在推售過程中的銷售周期與南亞第壹國際C座、中央金座商鋪相比，或?qū)⒂兴娱L。與此同時，不少商業(yè)項目的定價方式也開始有了變化，暗地增加VIP客戶的優(yōu)惠幅度，加速推盤進度，及時回籠現(xiàn)金流。
軟硬件上乘項目市場認可度高
分析幾大熱銷商業(yè)地產(chǎn)項目成功的原因，記者發(fā)現(xiàn)，軟硬件上乘的寫字樓物業(yè)、面積區(qū)間合理的商鋪，很受市場追捧。比如南亞第壹國際C座的寫字樓物業(yè)，每層兩端均設(shè)有80平方米公共開放空間，供商務(wù)精英洽淡；以景觀會客廳為理念精心設(shè)計的公共空間中，規(guī)劃有綠氧飲品吧、休閑會談區(qū)、商務(wù)中心、商務(wù)會晤吧、音樂觀光休息區(qū)、健身活動區(qū)等高端會所品質(zhì)的公共開放空間。不僅物業(yè)規(guī)劃定位高端，貼近市場需求，項目周邊也具備成熟的商業(yè)氛圍。而惠蘭園·商業(yè)中心已是現(xiàn)鋪林立，項目臨近輕軌1號線站點，算得上是準“輕軌商業(yè)”項目，未來的商業(yè)前景不可估量。
投資者說法
新政對商業(yè)物業(yè)影響不大
朱先生(手機代銷商，浙江人)：現(xiàn)在住宅價格已經(jīng)漲速過高，不少二環(huán)內(nèi)的住宅項目已經(jīng)破萬。相比之下，寫字樓及商鋪的投資前景相比于住宅要好得多。4月以來，國家出臺了很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，很多人開始不敢下手投資商業(yè)物業(yè)，這些現(xiàn)象更多的是因為對新政的“恐慌”心理。其實，商業(yè)物業(yè)的首付本來就要求在總價的五成以上，利率也是比普通住宅上浮10%，對于一些實力投資者而言，新政出臺不出臺，對于下手購買商業(yè)物業(yè)都沒有多少影響。因此，只要地段不錯，價格也合適，我仍會考慮投資商業(yè)物業(yè)。比如說買個100平方米以內(nèi)的寫字樓，交房以后將其出租，每個月輕輕松松收取租金。
投資產(chǎn)權(quán)寫字樓更具升值潛力
劉女士(個體戶，湖南人)：我個人比較喜歡投資寫字樓。去年，我就在穿金路購買過兩間寫字樓，現(xiàn)在的租金收益很理想，每個月能有6000多元收益。今年，國家對地產(chǎn)出臺的政策很多，但地段好的寫字樓仍舊沒有降價。比如一環(huán)地段的寫字樓，月租金已達到80至100元／平方米／月；二環(huán)地段的品質(zhì)寫字樓，月租金也在60至90元／平方米／月。仔細對比了一下市場上新出現(xiàn)的寫字樓項目，發(fā)現(xiàn)很多已經(jīng)是只租不售，這也就意味著投資產(chǎn)權(quán)寫字樓更具升值潛力。
商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)也是重點的考察范圍
周女士(旅游行業(yè)，昆明人)：“地段定律”一直是房地產(chǎn)投資需要遵循的法則，但商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)也是重點的考察范圍，比如購買寫字樓，要考慮它的車位配比、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)水平；購買社區(qū)商鋪，要考慮片區(qū)的人流量、交通情況以及小區(qū)的入住率、未來片區(qū)的發(fā)展前景，這樣才能好租好售。5月份，我就通過競拍的方式購買了一套位于呈貢新城核心地段的惠蘭園商業(yè)中心的小商鋪。買它時沒有考慮市場大環(huán)境，更多的是相中了區(qū)位優(yōu)勢所帶來的保值及升值性。
市場走向不明 觀望為好
陸先生(醫(yī)生，昆明人)：我手中已經(jīng)有一個商鋪，兩套住宅。對于我來說，現(xiàn)階段投資商業(yè)地產(chǎn)似乎不是時候，一是國家有可能出臺房產(chǎn)稅，這樣一來，多持有一套物業(yè)，我的成本就增加了不少；第二，現(xiàn)在的商鋪及寫字樓價格已經(jīng)漲得太高，現(xiàn)在入手，屬于高位接盤，風(fēng)險偏大；第三，新政的頻繁出臺，也沒讓房價有所下降。我估計下一步還會有新的政策出來，保險起見，還是得再觀望一下市場大局。
破局招法
尋求突破口，昆明開發(fā)商借鑒一線城市商業(yè)運營理念
商業(yè)開發(fā)主力店招商先行
政策頻發(fā)，市場在變。如果按照原有的商業(yè)運營理念來操盤，無疑將面臨發(fā)展困境。昆明的開發(fā)商開始了尋求突破和創(chuàng)新：商業(yè)地產(chǎn)要破局，當(dāng)然要跳出所在城市圈層，學(xué)習(xí)一些城市成熟的先進的操盤理念。
昆明部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)學(xué)習(xí)一線城市
來看昆明樓市。今年以來，以購物中心、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式成為主流。群雄逐鹿的爭奪背后，有不少項目已在吸取一線城市中成功商業(yè)項目的運營理念及招商方式。
拿南亞風(fēng)情·第壹城來說，百萬平方米的建筑體量，僅商業(yè)零售和酒店面積就達35.26萬平方米。開發(fā)商在項目立項之初，即引進了豪廷酒店及保利影院等6大商業(yè)巨頭的設(shè)計和經(jīng)營團隊，實現(xiàn)了6大項目主力店的定制化設(shè)計。國際先進的Street Mall商業(yè)規(guī)劃將項目零散商業(yè)與寫字樓、住宅、酒店、集中商業(yè)區(qū)實現(xiàn)有機串聯(lián)，為前期招商聚集了不少人氣。
位于昆明北京路與北辰大道交會處的欣都龍城有著10萬平方米的商業(yè)體量，開發(fā)商全部自持商業(yè)部分，采用精品購物、娛樂、休閑和餐飲等相結(jié)合的新商業(yè)組合法。同時，位于呈貢新城地段的百大新都會購物中心定位為昆明首席Street Mall活力商業(yè)街區(qū)，將打造為集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等于一體的一站式國際風(fēng)情體驗購物中心。項目采用開放式復(fù)合街區(qū)設(shè)計，將咖啡館、酒吧、西餐廳、精品店、國際旗艦、健身、電影院等物業(yè)有機串連。
商業(yè)運營理念可以模仿但不能照搬
從各大項目的規(guī)劃設(shè)計及招商理念來說，我們不難發(fā)現(xiàn)，很多實力開發(fā)商開始學(xué)習(xí)一線城市，在規(guī)劃之時，就明確了商業(yè)地產(chǎn)定位和業(yè)態(tài)。主力店招商先行、自持商業(yè)的開發(fā)商陸續(xù)增多，成為一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的明顯特征。不少開發(fā)商在整個商業(yè)地產(chǎn)項目運作一開始就招攬了專業(yè)經(jīng)營管理團隊介入，共同探討項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、租金水平以及經(jīng)營管理，一定程度上規(guī)避了項目在規(guī)劃設(shè)計及招商中的硬傷。
對此，有著豐富商業(yè)物業(yè)運營經(jīng)驗的昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理梅永豐在肯定了昆明商業(yè)地產(chǎn)進步的同時，也表示出自己的擔(dān)憂。他認為，商業(yè)地產(chǎn)的運營理念可以學(xué)習(xí)借鑒，但一味地模仿及照搬，顯然是不合適的。畢竟每一個商業(yè)地產(chǎn)的地段、規(guī)劃條件不同，每個城市的消費能力及商業(yè)環(huán)境不同，項目的定位及運營方式也有著很大的區(qū)別及變化。
面對面
■本期嘉賓
風(fēng)之鈴市場調(diào)查機構(gòu)市場營銷策劃部經(jīng)理 紀磊
昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)分析師 陳亮
昆明和信屋業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司策劃總監(jiān) 郭玉峰
觀望情緒致商業(yè)地產(chǎn)銷售周期拉長
提問：從政策層面上說，新政對于商業(yè)地產(chǎn)的影響并不太大，但市場的觀望情緒卻影響著部分商業(yè)地產(chǎn)的銷售，一些投資客開始觀望。您如何看待這種市場現(xiàn)狀？
紀磊：新政頻出，導(dǎo)致投資性購房及購房心態(tài)受到打壓。而購房心態(tài)的變化勢必影響市場成交，因此現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)成交量減少，也是正常的表現(xiàn)。不過隨著市場的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的投資將回歸正常。
陳亮：這次新政的出臺調(diào)整對象主要是住宅市場，但是其影響結(jié)果不僅反映在房地產(chǎn)市場上，同時波及到股票市場。地產(chǎn)股的下跌成為此次新政出臺影響最大的區(qū)域，同時也成為股票市場下挫的主要原因。在房地產(chǎn)后續(xù)政策出臺不確定、股票市場環(huán)境不好的情況下，觀望情緒更加濃厚，商業(yè)地產(chǎn)的成交自然受到遏制。但是，隨著政策的出臺，也許大家對新政的猜忌心理消除后資金會重新回到房地產(chǎn)市場，屆時可能后續(xù)新政會對房地產(chǎn)市場有影響，但是不會像現(xiàn)在這樣觀望情緒太重。
郭玉峰：從近期的市場表現(xiàn)來看，一些房價漲速過高、過快的一線城市無疑成為新政重點調(diào)控的對象，部分投資客開始撤退或是退房。國家的新政對于過熱的投資需求有抑制作用。昆明樓市商業(yè)地產(chǎn)也或多或少受到新政的影響，一部分處于推售期的商鋪銷售量開始下滑。目前公司在售的街鋪，成交周期比前段時間加長。但一些實力買家，仍舊還在下手購鋪。
開發(fā)商應(yīng)認清市場，調(diào)整招商及定位方案
提問：近期的市場調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)部分商業(yè)物業(yè)的銷售開始受阻。開發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對這個現(xiàn)狀？營銷方式應(yīng)該做出什么樣的轉(zhuǎn)變？
紀磊：開發(fā)商應(yīng)把精力用于招商、引商、培育市場上，實實際際落地商業(yè)價值。度過這個階段后，將實現(xiàn)價值、市場的雙豐收！
陳亮：開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目的定位和市場環(huán)境的變化推出針對性的產(chǎn)品，在產(chǎn)品定位上可以考慮項目商業(yè)和住宅的關(guān)系。在營銷方式上可以采取更多的保障型營銷方式或者代運營的方式來減小商鋪購買者的資金風(fēng)險壓力。尤其是以代運營的方式更能提升未來商業(yè)的價值。
郭玉峰：在這個資本整合時代，開發(fā)商要認清市場，定位好客戶群，做好產(chǎn)品，才是關(guān)鍵。其次，對自己的產(chǎn)品進行重新定價。比如說一環(huán)內(nèi)的社區(qū)商鋪均價在25000--30000元/平方米左右，我個人認為還是合理的。但高于3.5萬元/平方米以上，消費者會買單嗎？
有招商優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)項目前景明朗
提問：請您預(yù)測一下未來半年內(nèi)昆明商業(yè)地產(chǎn)的市場前景。
紀磊：未來半年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的銷售量將有所下降，而銷售單價，將隨城中村優(yōu)質(zhì)地塊的開發(fā)有所提升。
陳亮：現(xiàn)在大家的觀望情緒主要源于一些政策出不出臺(如房產(chǎn)稅)導(dǎo)致住宅市場觀望情緒嚴重，地產(chǎn)股的下跌更是加劇了大家的恐懼，所以迫使投資客握住資金或者轉(zhuǎn)向其他投資渠道。但是隨著未來新政的出臺，市場恐懼心理有所減弱。一些有招商及地段優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)的前景較好。
郭玉峰：昆明城中村改造項目推進速度較快，而城中村項目中商業(yè)物業(yè)體量龐大，預(yù)計在今年下半年或是明年，有可能出現(xiàn)城中村住宅及商業(yè)物業(yè)集中放量的情況。大量的市場供應(yīng)之下，開發(fā)商面臨的銷售壓力劇增。
市場基礎(chǔ)薄弱，難以復(fù)制一線城市商業(yè)整售模式
提問：近日，北京市出臺新規(guī)：要求專業(yè)化大資金對商業(yè)地產(chǎn)進行統(tǒng)一開發(fā)、招商和資產(chǎn)管理、接盤。這就意味著散售的商業(yè)地產(chǎn)將逐步退出歷史舞臺。昆明也能如此運作嗎？存在哪些困難？
紀磊：昆明市作為“東盟橋頭堡”的戰(zhàn)略城市定位，按規(guī)劃成片開發(fā)、統(tǒng)一招商是大勢所趨。但是考慮到現(xiàn)階段資金實力、市場基礎(chǔ)，開發(fā)定位等問題，整體暫時難以復(fù)制發(fā)達城市模式。
陳亮：現(xiàn)在很多城市的開發(fā)商已經(jīng)開始把開發(fā)的重心從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)市場，從這可以看出商業(yè)市場的潛力。但是由于開發(fā)商的實力對商業(yè)項目的把握能力有區(qū)別，所以在對商業(yè)的自持和銷售上每個開發(fā)商的態(tài)度也不一樣。但是從大勢來看，一定規(guī)模的商業(yè)項目，開發(fā)商自持經(jīng)營或者銷售后代管經(jīng)營才是主流。但是這樣做會有一個問題，就是購買商鋪群體不一定認可開發(fā)商的規(guī)劃，可能會按照自己的想法來做，業(yè)態(tài)定位上會出現(xiàn)沖突。
郭玉峰：商業(yè)物業(yè)進行統(tǒng)一開發(fā)、招商和資產(chǎn)管理是一個趨勢。今年以來，昆明一些實力開發(fā)商的項目也開始在嘗試走這個路線。由于這類項目大多還處于建設(shè)中，現(xiàn)在無法看出后期商業(yè)的運營效果。目前來看，昆明市場還不夠成熟，大部分開發(fā)商的實力有限，無法實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一開發(fā)、招商和資產(chǎn)管理。但長期來看，昆明的商業(yè)地產(chǎn)也會慢慢向?qū)I(yè)化、規(guī)范化之路行進。
商鋪信息
項目名稱：摩瑪大道
地址：北京路668號海關(guān)大廈北行250米
在售物業(yè)：30余套獨立街鋪(同時啟動餐飲、酒吧類業(yè)態(tài)招租，56元/㎡/月起租)
價格：3-3.3萬元/平方米
優(yōu)惠：按揭2個點，一次性付款4個點
商業(yè)優(yōu)勢：商業(yè)設(shè)計源自國際流行的“RBD”(游憩商業(yè)區(qū)/休閑商務(wù)區(qū))商業(yè)形態(tài)，強調(diào)生活消費，以“享受和休閑”替代傳統(tǒng)的“購物和娛樂”，是一種有別于傳統(tǒng)購物街區(qū)、購物廣場的全球時尚消費形態(tài)。
記者點評：周邊居住、辦公氛圍濃郁，已經(jīng)形成了較好的消費市場。（記者 劉歡）
項目名稱：俊發(fā)中心
地址：北京路時光俊園旁
在售物業(yè)：目前有9層寫字樓面積待租
價格：租金80-300元/㎡/月
優(yōu)惠：無
商業(yè)優(yōu)勢：昆明唯一采用5A、6E雙標準的高端商務(wù)寫字樓。
記者點評：與中低端寫字樓相比，俊發(fā)中心帶來的辦公感受確實有很大提升，相信它對行業(yè)的引導(dǎo)作用和影響將逐漸發(fā)揮。（記者 劉歡）
項目名稱：百大新都會購物中心
地址：呈貢新城春融街東段
將售物業(yè)：將于7月開盤，首批推出186套臨街底商
價格：未定
優(yōu)惠：已啟動客戶預(yù)約活動，優(yōu)惠額度暫未確定
商業(yè)優(yōu)勢：呈貢新城首個集中式、區(qū)域性購物中心，首批商鋪主力戶型為30-90㎡
記者點評：作為一個具備50年歷史的百貨品牌，昆百大集團有著商業(yè)運營方面的豐富經(jīng)驗。其將充分利用2000多家商戶資源和品牌優(yōu)勢，打造百大新都會購物中心。這對于客戶來說，無疑是個有力保障。
|
|