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市場觀察
廣州地下商城博弈“風(fēng)暴”
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上周日，“時(shí)尚天河”正式對外開放樣板街，而附近的珠江新城中央廣場地下商城也在不久前確定由“蘭桂坊之父”盛智文領(lǐng)銜運(yùn)營，再加上大家熟悉的流行前線、動漫星城等，廣州的地下商城將上演一出群龍角逐的好戲。
作為廣大投資者，最關(guān)心的當(dāng)然是地下商城會否成為下一個商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)。另外，只租不售的地下商城到底應(yīng)該怎樣“玩”，投資者又應(yīng)該注意哪些問題，本期都將一一為你剖析。
新項(xiàng)目定位走高端
地處天河體育中心地下的時(shí)尚天河商業(yè)廣場，于5月30日開放樣板街供參觀。記者現(xiàn)場見到，樣板街包括3條分別名為時(shí)尚星光大道、凸鏡幻影街區(qū)、光之旅的特色街道，其中星光大道如夢如幻，頗受女士們歡迎；而凸鏡幻影街區(qū)則有點(diǎn)光怪陸離，吸引了不少潮流人士；至于光之旅則街如其名，星光璀璨。
與廣州目前現(xiàn)有的地下商城相比，時(shí)尚天河顯得較為注重整體設(shè)計(jì)規(guī)劃，據(jù)時(shí)尚集團(tuán)運(yùn)營總監(jiān)田鴻介紹，項(xiàng)目將走中高端路線，目前包括中移動、吉之島、必勝客等大品牌都已確定進(jìn)駐。
另一方面，珠江新城中央廣場地下商城也同樣注重走差異化路線。據(jù)其運(yùn)營方香港“蘭桂坊之父”盛智文介紹，商城擬打造成集百貨零售、文體休閑、餐飲等功能于一體的國際級、園林式和景區(qū)式高端購物中心，跨度達(dá)到1公里。項(xiàng)目分成高檔商品區(qū)、中檔商品區(qū)和類似蘭桂坊的娛樂區(qū)。“每個區(qū)域都很有趣，保證市民會想一來再來。它將成為一個獨(dú)一無二的Shoppingmall。今年首先要完成內(nèi)部設(shè)計(jì)和招商。”盛智文說。
兩大商城值得期待
中原工商鋪市場及研究總監(jiān)劉廣浩指出，雖然時(shí)尚天河和珠江新城中央廣場地下商城均為政府支持項(xiàng)目，但是珠江新城作為新興區(qū)域，尚處于普遍施工階段，整體商業(yè)氣氛和人流都較為欠缺。相反，時(shí)尚天河靠近正佳廣場、天河城等一線商場，為其積累了多年的消費(fèi)慣性，對投資者來說守場周期相對縮短了。
美聯(lián)物業(yè)商鋪組區(qū)域經(jīng)理法永能則認(rèn)為，廣州的商業(yè)重復(fù)性較強(qiáng)，時(shí)尚天河走中高端路線容易成為正佳廣場、天河城等商業(yè)模式的延伸，而珠江新城中央廣場地下商城確定由“蘭桂坊之父”盛智文領(lǐng)銜運(yùn)營后，其定位高端，功能也有足夠的新鮮感，較為值得消費(fèi)者期待。
地下商業(yè)仍欠火候
眾所周知，與地上商場相比，地下商城大多是利用人防工程改建而來，享受著人防工程的優(yōu)惠政策，免交所得稅，租金也較為低廉。例如大家熟知的流行前線，其租值為900元/㎡/月；動漫星城、康王路的柏德來商業(yè)城等，租值只有200—300元/㎡/月。
相反，地上商城的租值則普遍較高。例如與流行前線同屬一個地段的地上項(xiàng)目中華廣場，租值則要1000元/㎡/月，而天河的廣百百貨、天河城等一線商業(yè)廣場，租值普遍去到1200元/㎡/月以上。
“除了租金便宜，地下商城在一般人流量和廣告位的宣傳性上也比不上地上商城，廣州現(xiàn)時(shí)的地下商城還沒形成氣候�！狈ㄓ滥苤赋�，地下商城主要以批發(fā)和商場零售兩種方式存在，它很難以地標(biāo)的姿態(tài)出現(xiàn)，因此軟性的廣告宣傳花費(fèi)較大，也需要經(jīng)歷較長時(shí)間才能打入消費(fèi)者的心中。
不過田鴻就有不同看法，“日本、加拿大等國家的商業(yè)基本上不分地上、地下，原因是地下交通非常完善，人流和消費(fèi)一點(diǎn)都不比地上差�！币虼�，她相信未來廣州地下商業(yè)將潛力無限。
地下商城投資攻略——
首選中心旺地不要邊角鋪位
地下商城均是只租不售，那么在投資上需要注意什么呢？
合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理朱良邑表示，只租不售的商鋪產(chǎn)權(quán)較為集中，開發(fā)商的總控制能力較強(qiáng)，易于進(jìn)行統(tǒng)一管理，有利于有實(shí)力的品牌進(jìn)駐，經(jīng)營得當(dāng)可以實(shí)現(xiàn)整體升值，對于經(jīng)營者來說是信心的保證。
不過，由于只租不售的商鋪需要一段較長的發(fā)展時(shí)間才能積累人氣，因此較為適合自身有經(jīng)營需求，且資金相對充裕的投資者介入。另外，投資者應(yīng)該選擇一些大品牌的經(jīng)營運(yùn)作商，并留意物業(yè)管理公司的信譽(yù)，因?yàn)橹蛔獠皇凵啼伓夹枰U納一定管理費(fèi)。最后，也是最重要的一環(huán)，投資者要注意選擇旺地段，重點(diǎn)考慮商城的主打區(qū)域或者主通道，一些邊角鋪位不建議考慮。
“地下”PK“地上”
地下項(xiàng)目租值地上項(xiàng)目租值
流行前線900元/㎡/月中華廣場1000元/㎡/月
動漫星城200-300元/㎡/月廣百百貨1200元/㎡/月
柏德來商業(yè)城200-300元/㎡/月天河城1200元/㎡/月
江南sunday300-400元/㎡/月五月花廣場1200-1600元/㎡/月
時(shí)尚天河800-1000元/㎡/月
珠江新城中央廣場地下商城預(yù)計(jì)700元/㎡/月以上
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