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市場觀察
平湖某商業(yè)城營銷模式有點“野”
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本周二，記者跟隨一個“銷售總經(jīng)理”親歷了平湖某商業(yè)城，這個號稱國際大市場的具體運作中，怪事有點多。
怪事一：“銷售總經(jīng)理”不認識市場路
“你錯過了義烏的小商品城，錯過了海寧的中國皮革城，你千萬不要再錯過平湖XX城了，最低投資40萬，你就有一個旺鋪了，我們包租10年，包賺不虧。”胡女士自稱是平湖某商業(yè)城的銷售總經(jīng)理，可以給記者最低的折扣，最好的鋪位。
聽說另一家中介公司要周末帶記者去現(xiàn)場看房，胡女士表示，她就在商業(yè)城上班，6月1日就可以開車帶記者去。
6月1日上午10點，在約定的地點，胡女士先生開著一輛銀色索納塔來接記者。胡女士40多歲，穿著花色襯衫，手上提著一個LV包，扎著馬尾辮，顯得很干練。
胡女士跟記者坐在后排，座位上放著幾本這個商業(yè)城的宣傳冊。胡女士先生開車走的不是高速，而是國道，說可省些過路費。
胡女士開始跟記者搭訕。談話主題從股市大跌開始，很快延伸到了存款收益率低、外匯投資風險大、住宅投資受打壓等。
“張先生，投資講的是眼光，你選商鋪投資，一看就比較有頭腦，現(xiàn)在溫州人、臺州人買我們商鋪，一次就買六七套，為什么？能賺大錢！”胡女士表示，這個商業(yè)城是省、市兩級重點工程，位于市區(qū)的繁華中心地段，總面積有40萬平方米，一期只有3000多個商鋪，開發(fā)商看好市場前景，自持7成物業(yè)，只出售3成商鋪，大概1200個商鋪。5月29日已經(jīng)進行了內部認購，銷售了900多個商鋪，現(xiàn)在只剩了300個商鋪，如果不及時下手，過兩天肯定沒鋪位可買。
平湖XX城的一樓2.8萬元/平米，二樓2萬元/平米，主力戶型為20方、30方、40方三種，現(xiàn)在購買，可以打9.5折，還送2萬元現(xiàn)金券，前3年24%的包租回報直接沖抵房款，第4年租金為10%，第5年為10.8%。第6~10年按實際所得租金收益9：1分成，合同上都會詳細寫明。經(jīng)過復雜的計算公式后，胡女士給記者的最后報價是，一樓的商鋪基本價為2萬元/平米，二樓的價格為1.4萬元/平米。
更奇怪的是，商鋪的回報跟位置無關，只跟你的購房款多少有關�！拔覀兪墙y(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營，已經(jīng)有300多家國際大服裝企業(yè)進駐了，一家品牌會租好幾個商鋪，還怕少了你的租金�！焙窟@樣解釋。
進入平湖之后，胡女士竟然迷路了。停車問了幾次后，才沿著新華北路找到了平湖某商業(yè)城。到達時，已經(jīng)是下午1點半，整整開了3個半小時。商業(yè)城南邊是一個正在建設的酒店，東邊是一個建材市場，路上的車和行人都不多，遠不是胡女士所說的繁華市中心。
怪事二：被搶光的商鋪還在賣
售樓處外，貼著“今天是海寧皮革城，明天就是XX城”的巨幅廣告，廣場上還有“排隊區(qū)”、“簽控區(qū)”等指示牌�！吧现苣┻@里全是人，有好幾千人呢，排隊搶商鋪，上海人、杭州人、溫州人、寧波人，來的都是有錢人�！焙勘硎荆局苣╇S著各地的看房車到來，估計又會是人山人海。
在這家商業(yè)城的網(wǎng)站上，記者看到一則報道稱，“短短兩天時間（5月29日，5月30日），首批旺鋪就被搶定一空”。不過，已經(jīng)“被搶定一空”的商鋪，仍在售樓處里等待客人挑選。
售樓處一進門就是XX商業(yè)城的沙盤，三座呈品字排列的商城，還有兩座辦公樓，很是氣派。售樓大廳東邊是休息和洽談區(qū)，西南角張貼著巨幅商鋪平面圖，一期一共4層，不過現(xiàn)在只賣一、二兩層的兩側商鋪，中間的商鋪以白色顯示，是開發(fā)商自己留下的。胡女士一再表示，多數(shù)商鋪都被搶完了，能不能買到只能靠運氣。
整個大廳只有3組客人，一位母親帶著女兒在看沙盤， 3個戴著粗金項鏈的男子在休息區(qū)簽合同，談話中帶著溫州口音。
一位售樓小姐靠近記者，胡女士立刻表示是她帶來的客戶，并報上了某房產(chǎn)中介的名字，售樓小姐知趣地回到座位。
就在記者看樓盤沙盤的時候，從門口走來一位大媽，她跟記者表示，自己已買了2套商鋪，將來肯定會增值，也鼓動記者趕緊下單。
半個小時后回到售樓處，大媽仍在，只不過，她的勸說對象變成了另一位姑娘。
怪事三：全程有人跟，說怕看房人迷路
售樓大廳北面的銷控區(qū)里，樓盤銷售圖不見蹤影，胡女士表示，因為商鋪基本賣完了，銷控圖沒有必要放了�，F(xiàn)場的樓書也已經(jīng)沒有了，記者劃出的幾個看好的中心位置的商鋪，胡女士表示已經(jīng)被訂走了，讓記者做好買不到的準備。
售樓處后面就是工地，腳手架已經(jīng)架到4層，更大的一塊被圈起來的地，還沒有動工。
在售樓大廳西邊的房間內，一位平頭中年男人正對幾個年輕人分派任務。
“上周發(fā)的VIP卡，沒選房的全部收回，再趕緊重新設計一批，最好漂亮點。周末讓外地看房的集中一起來，銷售好的話，再放一批房源出去，控制好氣氛。”平頭中年男人吩咐到。邊上一位男子稱人手不足，時間太緊，來不及重新設計，他建議直接換一下VIP的顏色再印刷。
記者從談話中了解到，他們都是這家公司的員工，有銷售人員，也有行政人員。
胡女士表示，由于商鋪銷售太好，要想購買只能提前預定，交納定金后，周末統(tǒng)一簽合同成交，周一到周五，即使記者想買房子，開發(fā)商也不會賣。
記者走出售樓處，胡女士立刻跟了出來，她表示擔心記者迷路，不讓記者走太遠。
記者到對面的建材市場逛了一圈，發(fā)現(xiàn)人氣冷清，客人遠比店主少。胡女士全程陪同，一再解釋，這個建材市場主要做批發(fā)生意，很多都不用現(xiàn)場交易的，周末來看，人會很多。
逛了5分鐘不到，胡小姐就表示，她杭州有事情，要馬上回去。
在平湖看房時間前后不到1小時，記者就被拉回了杭州。從平湖回杭州的路上，胡女士再次迷路，回到杭州時已經(jīng)是下午4點半。
怪事四：一街之隔的商鋪價差3倍
何波，嘉興人，在平湖已經(jīng)工作了4年多，一聽記者報出XX商業(yè)城2.8萬/平方的價格，他直稱天價�！捌胶莻�縣級市，房價基本五六千元一平方米，鬧市區(qū)的商鋪價格也就1萬多點，地方很靠城北了，單價8000元我都不會去買。”
XX商業(yè)城的東側，就是某建材市場，該市場2006年開始建設，一期號稱投資9800萬元。記者按照銷售電話打過去，售樓員表示，現(xiàn)在均價8900元/平方米，還有50多個商鋪，可以包租3年，每年返還8%�！拔覀儗γ娴腦X商業(yè)城都賣2萬/平米了，我們估計也要提價了�！笔蹣菃T這樣表示。
在XX商業(yè)城不遠處有一處新開樓盤，售樓員報出的價格是5280元~6900元/平米，可以打97折。
6月3日，記者的手機再次響起：“張先生，恭喜你，你真是運氣啊。你看中的那幾個商鋪，剛有客戶放棄，又可以賣了，你什么時候有空，我們去現(xiàn)場把協(xié)議簽了吧。”胡女士表示，如果不及時訂購，估計會被別人搶先。
當記者報出某建材市場8900元/平米的價格時，胡女士表示，XX商業(yè)城是面向全世界的大市場，建材市場只是面向平湖的地方市場，兩者的起點不一樣，沒有可比性。
“你這次放棄了XX商業(yè)城，再過兩年，就等著后悔吧�！焙空f完，就掛了電話。
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