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市場觀察
深圳商業(yè)地產(chǎn)逆勢而上
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商業(yè)地產(chǎn)逆勢崛起
新政之后，這場針對炒房客的戰(zhàn)役已初見成效，炒房之路被堵之后，大量的實(shí)力投資客將何去何從呢？有專家表示，與其堵不如疏，目前應(yīng)該拓展更多的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)正適時(shí)地進(jìn)入到人們的眼線。
在只要炒房就能賺錢的時(shí)期，是很少有投資客去涉足商辦物業(yè)的，因?yàn)槠浔茸≌鼮閺?fù)雜，因?yàn)槌丝紤]地段、產(chǎn)品等，還和經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。資深投資客劉先生告訴記者，“今年無論是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)都在進(jìn)一步恢復(fù)當(dāng)中，還有中民幣升值的預(yù)期，這都對商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景有利�！�
據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份深圳可出售和租賃的商用物業(yè)總面積達(dá)到120萬平方米，這是深圳商用物業(yè)有史以來的供應(yīng)最高峰。記者就此采訪了部分開發(fā)商，他們都表示“地產(chǎn)開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是受政策的影響，這更是開發(fā)商們走向成熟的運(yùn)營模式發(fā)展的必由之路。”
是真火還是虛火？
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的報(bào)告：2010年4月美聯(lián)物業(yè)（深圳）寫字樓藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)為173．84，藍(lán)籌樣本的成交均價(jià)為32211元／平方米，環(huán)比漲2．51％，同比漲37．66％，較2007年的峰值高出7．06％。世華地產(chǎn)一線營銷人員吳潔新告訴記者，其實(shí)早在今年1月份，樓市成交初見不力的時(shí)候，就有投資客開始將目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
記者走訪了鴻隆世紀(jì)廣場、東門薈等幾家正在熱賣的商業(yè)樓盤，發(fā)現(xiàn)雖然同屬商業(yè)物業(yè)，但是兩者還是有較大的區(qū)別。在促銷方式上，商鋪大多以開發(fā)商承諾回報(bào)率吸引客戶，而寫字樓一般以優(yōu)勢地段為炒作熱點(diǎn)。
“國十條”中“二套房貸”的按揭條件與商用物業(yè)幾乎一樣。這在無形中降低了商用物業(yè)的進(jìn)入門檻。據(jù)了解，自今年1月份住宅市場遇冷之后，銀行就放松了商業(yè)物業(yè)的貸款期執(zhí)行，分期貸款的年限由原來的10年延長至20年，這也在一定程度上降低了商業(yè)物業(yè)的進(jìn)入門檻。
專家提醒謹(jǐn)慎出手
雖然商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻已經(jīng)與二套房的水平相當(dāng)，但是業(yè)內(nèi)專家提醒，投資者要警惕商業(yè)地產(chǎn)所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，不是簡單的買房再賣房就能賺錢的。進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)一方面需要大量的資金支持，再就是后期市場運(yùn)營能力。市場人士建議投資者多了解商用物業(yè)的投資渠道，以免大量資金被套，真要出手還需謹(jǐn)慎，而且不宜像炒住宅一般短炒。
商業(yè)地產(chǎn)具有自身特色的方式，除了需要充足的資金之外，最重要的就是地段的選擇。 “選擇好的地段是贏得高回報(bào)率的關(guān)鍵。”世華商業(yè)部副總吳自標(biāo)告訴記者。商業(yè)地產(chǎn)才剛剛聚焦眾人的眼光，正是發(fā)展的起步階段。吳自標(biāo)預(yù)測，雖然有大量的地產(chǎn)商涌入到商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)中來，但是拿地之后再投入工程還是需要一定階段的，所以要等到3～5年之后商業(yè)地產(chǎn)才會進(jìn)入到真正的黃金時(shí)代。
業(yè)界觀點(diǎn)
投資商業(yè)地產(chǎn)需要長線眼光
吳自標(biāo)
深圳世華地產(chǎn)商業(yè)部副總經(jīng)理
目前促使深圳商業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展主要有兩個(gè)利好，一個(gè)是當(dāng)下大經(jīng)濟(jì)的走好，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是與經(jīng)濟(jì)的走勢密切相關(guān)的，榮則俱榮；另一個(gè)就是國內(nèi)投資渠道的單一，新政暫時(shí)關(guān)上了投資住宅市場的大門，而股市的動蕩也令許多投資者望而卻步，商業(yè)地產(chǎn)就成為當(dāng)前唯一穩(wěn)健的投資渠道。
由于二套房貸的政策與商業(yè)地產(chǎn)的按揭政策幾乎相差無幾，就在一定程度上顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的優(yōu)勢，就當(dāng)前來看，只要找準(zhǔn)好項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率都在5％以上。這個(gè)地段的選擇是商業(yè)地產(chǎn)投資中最關(guān)鍵的一步，就寫字樓來說，羅湖區(qū)國貿(mào)附近的樓盤具有穩(wěn)健的投資回報(bào)，而在商鋪這一塊當(dāng)然是首選福田中心區(qū)，再就是南山中心區(qū)也具有發(fā)展的潛力。若是從長遠(yuǎn)來看，數(shù)年后的寶安中心區(qū)也有巨大的升值空間，當(dāng)然這比較適合那些資金充裕，偏好長線投資的投資者。
目前的深圳商業(yè)地產(chǎn)開始活躍，毋庸置疑是受新政的影響才吸引了眾人的關(guān)注。但是我們也應(yīng)該注意到，一方面由于“限外令”的限制，使得外地投資客無法進(jìn)入到深圳的市場，再就是房地產(chǎn)商此時(shí)入市還需要經(jīng)過拿地建屋等一系列的程序，所以預(yù)計(jì)在3～5年之后商業(yè)地產(chǎn)才會迎來發(fā)展的黃金時(shí)期。
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