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市場(chǎng)觀察
中原國際商貿(mào)城：被動(dòng)轉(zhuǎn)型成功的生動(dòng)例子
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在周口市不大的版圖里，這里相對(duì)荒涼，人氣不足。2004年初，中原國際商貿(mào)城作為周口市川匯區(qū)招商引資過來的項(xiàng)目，開發(fā)興建。
為了打消投資商的顧慮，周口市政府曾給予承諾，將市中心的周口市荷花市場(chǎng)——這個(gè)周口最大的商品批發(fā)市場(chǎng)整體搬遷入駐中原國際商貿(mào)城。
但后來因種種原因，上述承諾最終沒有兌現(xiàn)。在不得己的情況下，中原國際商貿(mào)城尋求轉(zhuǎn)型，改做建材為主的批發(fā)市場(chǎng)。
如今，經(jīng)過5年的發(fā)展，中原國際商貿(mào)城逐漸形成了以中原名優(yōu)建材城、中原汽修汽配城和中原五金機(jī)電城三大業(yè)態(tài)合一的大型批發(fā)市場(chǎng)。
定向招商失敗
2004年初，中原國際商貿(mào)城由安徽商人投資的周口市天華置業(yè)有限公司開建，一期項(xiàng)目投資2億元，占地273畝，總建筑面積14萬平方米。
“市場(chǎng)一開始的建筑結(jié)構(gòu)就是為招攬荷花市場(chǎng)的服裝、鞋帽等商戶定向開發(fā)的，共開發(fā)了1354套房屋。”中原國際商貿(mào)城營銷部經(jīng)理姜友介紹說。
而荷花市場(chǎng)地處周口市中心的繁華路段，市場(chǎng)內(nèi)不僅消防設(shè)施老化，而且也給交通帶來了很大的壓力，但更重要的是，隨著城市土地價(jià)格飛漲，在這里經(jīng)營市場(chǎng)已無法實(shí)現(xiàn)土地商業(yè)收益的最大化。
建立中原國際商貿(mào)城，將荷花市場(chǎng)整體搬遷過去，一方面可以迅速使中原國際商貿(mào)城度過培育期，實(shí)現(xiàn)投資商的良好收益，而另一方面則實(shí)現(xiàn)了周口市政府長期對(duì)荷花市場(chǎng)的改造轉(zhuǎn)型愿望，可謂一舉兩得。
周口市荷花市場(chǎng)管理處處長于柏林也坦言，這種愿望是好的，“荷花市場(chǎng)唯一的出路就是升級(jí)改造”。
周口市市場(chǎng)發(fā)展中心副主任王東連也認(rèn)為：“無論是從提升城市檔次和城市發(fā)展的角度，還是從擴(kuò)大市場(chǎng)的影響，這種想法是對(duì)的�！�
但是，荷花市場(chǎng)并沒有按照政府的設(shè)想搬遷。
談及其中的原因，王東連則認(rèn)為，主要是因?yàn)槭姓疀]有協(xié)調(diào)好多方的利益。
據(jù)了解，為了迫使荷花市場(chǎng)以及市內(nèi)的其他地方的商戶搬遷至中原國際商貿(mào)城，周口市政府甚至使用了非常規(guī)手段，但最終還是不了了之。
“長年已養(yǎng)成的經(jīng)營習(xí)慣，商戶也不愿意去�！庇诎亓直硎尽�
中原國際商貿(mào)城招商部經(jīng)理馬峰告訴記者：“關(guān)鍵是這里位置太偏僻了，即使當(dāng)時(shí)來了幾家商戶，后來也會(huì)搬走的�！�
眼看著這種定向招商的方式行不通，中原國際商貿(mào)城不能坐以待斃，隨之向建材和汽配市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。
被動(dòng)轉(zhuǎn)型
招商由服裝、鞋帽向建材、汽配進(jìn)行轉(zhuǎn)變，對(duì)于中原國際商貿(mào)城而言，可以說浪費(fèi)了近兩年的光景。
為了盡快走出這種“困境”，中原國際商貿(mào)城不得不進(jìn)行被動(dòng)的痛苦轉(zhuǎn)型。
“因?yàn)樽龇b與做建材所用的房屋結(jié)構(gòu)類型不一樣，所以我們把原來的墻體全部打通�！瘪R峰介紹說。
而這次，中原國際商貿(mào)城的招商效果明顯，不僅面向周口市各縣區(qū)，而且還跑到鄭州。經(jīng)過這次轉(zhuǎn)型招商，一期的商鋪入住率達(dá)到了70%。
為了穩(wěn)住這些商戶，中原國際商貿(mào)城則采取了免租一年到一年半的優(yōu)惠政策。
“我們轉(zhuǎn)型也比較快，2005年8月，建材市場(chǎng)就試營業(yè)了�！瘪R峰介紹說。
但是，對(duì)于中原國際商貿(mào)城而言，這里僅做建材市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐整個(gè)市場(chǎng)的商鋪，所以，還需要其他類型的市場(chǎng)作補(bǔ)充。
后來市場(chǎng)又招了一些汽配商戶，開辟了周口市唯一符合消防安全標(biāo)準(zhǔn)的油漆專業(yè)市場(chǎng)。
“現(xiàn)在看來，這個(gè)位置做建材市場(chǎng)還是比較對(duì)的。”馬峰表示，“但什么時(shí)候招商入住率達(dá)到85%，我們才算滿意。”
對(duì)此，馬峰充滿了信心，“畢竟白天市區(qū)交通還實(shí)行管制，而這里交通便利，也不存在像市區(qū)市場(chǎng)堵車的現(xiàn)象�！�
經(jīng)過一年多的運(yùn)營，中原國際商貿(mào)城于2007年將最初的定位進(jìn)行了調(diào)整。
重大考驗(yàn)
雖然轉(zhuǎn)型招商進(jìn)行得比較成功，但談起現(xiàn)在市場(chǎng)的培育期，馬峰坦言，“過程比較艱難，整個(gè)市場(chǎng)從去年開始才算好轉(zhuǎn)起來”。
市民陳先生告訴記者，沙潁河自西向東將周口市區(qū)南北劃分開來，河的南部是周口市的繁華地帶，因?yàn)橐缓又�，河北面幾乎是一個(gè)荒蕪人煙之地�！笆忻駧缀醪粫�(huì)去沙穎河以北消費(fèi)�！�
不僅如此，大慶路上的沙潁河橋至今沒有修復(fù)貫通�，F(xiàn)在去中原國際商貿(mào)城必須繞道才能通過。
為了讓市場(chǎng)盡快度過培育期，周口市政府也做了一系列的事情。
2006年，沙北汽車站正式開通運(yùn)營，結(jié)束了周口市沙北無車站的歷史。同時(shí)還開辟了周口至鄭州的物流專線。
2008年2月，周口市車管所入駐中原國際商貿(mào)城。
如今中原國際商貿(mào)城的目標(biāo)是，打造成周口最大的集建材、汽配和五金機(jī)電城三體合一的大型批發(fā)市場(chǎng)。
但是，這并不是一帆風(fēng)順的。
在大慶路南頭，還有兩個(gè)建材市場(chǎng)與中原國際商貿(mào)城隔河相望：一個(gè)是周口市精細(xì)建材市場(chǎng)，一個(gè)是周口市鐵路建材市場(chǎng)。
而這兩個(gè)市場(chǎng)成立時(shí)間較長，相對(duì)成熟，是周口市民購買建材的第一選擇，而中原國際商貿(mào)城短時(shí)間內(nèi)還無法與之相抗衡。
“我們希望政府能把市區(qū)的零售建材市場(chǎng)整合過來�！瘪R峰對(duì)記者說。
而市場(chǎng)周邊的房地產(chǎn)等相關(guān)配套設(shè)施還未開發(fā)，沒有品牌知名度支撐的中原國際商貿(mào)城，短時(shí)間內(nèi)人氣無法形成。
不過，大慶路的橋7月份就要貫通�！斑@樣與市區(qū)連接起來，會(huì)對(duì)市場(chǎng)有很好的拉動(dòng)作用�！瘪R峰充滿期待。
對(duì)于未來的發(fā)展方向，馬峰表示，依靠這里的便利交通線路，主要還是向周邊縣進(jìn)行擴(kuò)展，打造周口的大型物流基地�！安粌H如此，我們結(jié)合周口東新區(qū)建設(shè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，制定下一步‘鞏固和培育一期市場(chǎng)、定向開發(fā)二期，實(shí)現(xiàn)跨躍式發(fā)展’的發(fā)展戰(zhàn)略�！�
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