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市場(chǎng)觀察
申城商鋪銷售面積同比增長(zhǎng)三成
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5月商鋪成交均價(jià)創(chuàng)近期高點(diǎn)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份，上海商鋪新增供應(yīng)面積19.29萬(wàn)平方米，盡管環(huán)比減少約四成，但仍高于去年同期。成交量方面，5月商鋪成交面積22.67萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.37%，同比則上升26.65%；與達(dá)39.85%的供應(yīng)降幅相比，成交下降幅度相對(duì)較小。5月商鋪供需比達(dá)到了1：1.18，供不應(yīng)求局面凸現(xiàn)，這進(jìn)一步反映出目前商鋪需求市場(chǎng)旺盛的程度。在成交價(jià)格方面，5月商鋪成交均價(jià)14767元/平方米，環(huán)比上漲13.46%，同時(shí)也創(chuàng)下了繼去年10月份以來的價(jià)格高點(diǎn)。除了成交量上升刺激了商鋪價(jià)格的上漲之外，5月個(gè)別高價(jià)位個(gè)案的大幅成交直接拉動(dòng)了整體價(jià)格的上漲。
商鋪?zhàn)赓U價(jià)格也呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，一季度核心商圈商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度約達(dá)5%，世博帶來的大量人流也使得周邊區(qū)域酒店與服務(wù)式公寓的入住率和租金都雙雙上揚(yáng)。
據(jù)華燕市場(chǎng)研究部分析師介紹，5月份，老城區(qū)商鋪成交量較以往有明顯的上升跡象，其中靜安以37721平方米的成交面積意外躍居成交排行第二位，僅次于松江；而閔行和寶山分列四、五位，成交面積均達(dá)到了2萬(wàn)平方米左右，與嘉定、南匯的成交量基本相近。由此可以看出，在全市商鋪整體成交走勢(shì)向好的背景下，一向落后于外郊區(qū)域的老城區(qū)商鋪成交量也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)吸引投資關(guān)注
上海住宅商品房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲導(dǎo)致上海商業(yè)用房成交價(jià)格大幅度低于住宅類用房成交價(jià)格，出現(xiàn)了“商住倒掛”的現(xiàn)象。5月份，全市住宅商品房成交價(jià)格為18645元/平方米，這一價(jià)格大幅高于目前商鋪成交價(jià)格，也大幅高于寫字樓市場(chǎng)的成交價(jià)格。位于陸家嘴的21世紀(jì)中心大廈近日成交兩層辦公樓，面積近4000平方米，成交均價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米，而同區(qū)域的一些高端住宅項(xiàng)目售價(jià)早已達(dá)到8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米。位于上海新天地的新茂大廈寫字樓今年一季度轉(zhuǎn)手，其售價(jià)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米，而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價(jià)在兩年前已經(jīng)達(dá)到8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米。
住宅與商用物業(yè)的表現(xiàn)背道而馳，這一現(xiàn)象在過去的調(diào)控年份中已有體現(xiàn)，如2005-2006年調(diào)控周期，上海住宅交易量連續(xù)兩年回落，從2004年的3059.5萬(wàn)平方米下降到2006年的2615.5萬(wàn)平方米，累計(jì)減少14.5%；而同期商鋪和寫字樓交易面積卻分別增長(zhǎng)了64.1%和73.4%，進(jìn)入復(fù)蘇期，“商住倒掛”有望促使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)再次出現(xiàn)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部有關(guān)分析人士指出，樓市新政出臺(tái)將給商業(yè)地產(chǎn)帶來一定向好預(yù)期，經(jīng)歷2009年住宅價(jià)格飆升之后，目前上海不少次中心區(qū)域出現(xiàn)商住“倒掛”現(xiàn)象。從全市商業(yè)布局來看，除了市中心的核心成熟商圈外，許多板塊的商業(yè)零售類物業(yè)價(jià)格都處在金融危機(jī)后的歷史低位，部分地段的商業(yè)價(jià)值存在低估。
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