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市場觀察
上海78萬方商業(yè)物業(yè)入市 商業(yè)貸款壓力凸現(xiàn)
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近日在深圳舉行的 “國際資本對接中國商業(yè)地產(chǎn)”論壇上，與會(huì)專家和投行高層認(rèn)為中國未來30年商業(yè)地產(chǎn)是最值得投資的渠道，而國內(nèi)醞釀多時(shí)的房地產(chǎn)信托基金(REITs)將增大商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)投資將進(jìn)一步擴(kuò)大。
商業(yè)性物業(yè)貸款后來居上
雖然全市住宅市場交投情況呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，但商業(yè)地產(chǎn)卻表現(xiàn)耀眼。來自漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，5月中上旬，全市新建商用物業(yè)在供應(yīng)量僅為10.9萬平方米的前提下，成交量卻“意外”反超同期商品住宅成交水平，成交面積達(dá)到13.91萬平方米。
“好的商業(yè)性物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較小，而且其租金收入帶來的現(xiàn)金流相當(dāng)穩(wěn)定。 ”一家股份制銀行上海分行人士表示，宏調(diào)政策收緊了地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放總量，但是其所在銀行經(jīng)過從去年年底到今年上半年對自身客戶經(jīng)營情況的觀察之后發(fā)現(xiàn)，此前合作的商業(yè)性物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)受到宏調(diào)影響比較小。
他認(rèn)為，在目前宏調(diào)壓力導(dǎo)致成交量萎縮的情況下，此前大量高價(jià)囤地的住宅物業(yè)開發(fā)商被迫咽下此前大手筆拿地帶來的后果，而商業(yè)性物業(yè)的經(jīng)營和開發(fā)至此則后來居上，在行業(yè)中凸顯出自身的優(yōu)勢。
“一方面商業(yè)用地的土地成本沒有被炒作過高，開發(fā)商的成本壓力肯定小于住宅物業(yè)項(xiàng)目；此外，如果從地方政府的角度考慮，商業(yè)性物業(yè)持續(xù)的資金收入將帶來持續(xù)的稅收來源，在地產(chǎn)市場不景氣的情況下其自然會(huì)轉(zhuǎn)向支持商業(yè)性物業(yè)的開發(fā)。 ”
對此，社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容表示了肯定，他認(rèn)為,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今年肯定會(huì)很好。一是資金會(huì)發(fā)生比較大的扭轉(zhuǎn)。過去資金炒住宅，現(xiàn)在政策收緊，會(huì)有一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)；二是去年住宅市場快速發(fā)展，住宅市場的快速提升是商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。只要是住宅發(fā)展快的地方，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)隨之快速增長。
靈活政策面臨雙重考驗(yàn)
盡管如此，而之前靈活的商業(yè)貸款政策也在此輪新政下面臨危機(jī)，中小銀行的商業(yè)貸款資質(zhì)和方式受到雙重考驗(yàn)。不久前，來自天津的某股份制銀行就因?yàn)橘J款方式的問題受到了相關(guān)部門的警示。而該銀行素來靈活的貸款方式也在滬上受到不少商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)可。
“下半年我們的信貸額度會(huì)優(yōu)先考慮這方面好的項(xiàng)目。 ”目前，該股份銀行的工作人員透露，除了靈活的貸款方式外，更會(huì)對項(xiàng)目本身進(jìn)行考察。
“商業(yè)性物業(yè)的開發(fā)，開發(fā)商的成本除了土地成本和建筑成本之外，還有長期的維護(hù)成本，這一塊并不是特別好估算，從銀行的角度而言其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)可能將面臨一些困難。 ”業(yè)內(nèi)專家對商業(yè)性物業(yè)貸款表示出憂慮。
專家介紹，普通住宅開發(fā)，開發(fā)商的投入是一次性的，即土地成本、建筑成本和銷售成本加總，基本可以估算出整體的成本，銀行在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面相對較為容易。此外，商業(yè)性物業(yè)的銷售和租賃并非一次性，而一般來講商業(yè)性物業(yè)的貸款周期比較長，在拉長的周期內(nèi)物業(yè)的租金收入是否能維持穩(wěn)定，也將直接考驗(yàn)銀行放貸的眼光。
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