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市場觀察
沈陽五里河商圈從菜地到“寶地”
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“住河畔花園，開奔馳轎車”是當(dāng)年最為流行的廣告語。
從沈陽的第一個(gè)高檔社區(qū)——河畔花園到沈陽的第一家五星酒店——皇朝萬豪酒店，五里河的名字成為了一張讓人艷羨的名片，受到了最為熱烈的追捧，而當(dāng)夏宮、華新國際、華陽大廈、萬科 (論壇 新聞)紫金苑 (論壇 新聞)、喜來登酒店、國際會(huì)展中心等一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在五里河嶄露頭角的時(shí)候，五里河堂而皇之地成為了高端的代名詞。
沈陽南郊挺進(jìn)CBD
五里河，曾經(jīng)僅僅是沈陽南郊、渾河北岸一個(gè)以生產(chǎn)蔬菜為生計(jì)的小村子，二十多年前的五里河體育場還是一片菜地，有一條數(shù)百米長的臭水溝，而三好街上只有新建和南苑兩個(gè)商店，那時(shí)候，人們還不知道什么是五星級,什么是甲級寫字樓。
始建于1989年的五里河體育場讓五里河這個(gè)神奇的區(qū)域迅速地興奮起來，中國足球隊(duì)就是在這里上演了第一次殺入世界杯的傳奇，五里河體育場也因此譽(yù)為“福地”。緊接著，“夏宮”襲來，當(dāng)年的夏宮被稱為亞洲最好玩的地方，夏宮成為沈陽體育休閑娛樂的代表品牌，并在東北甚至在全國產(chǎn)生巨大影響。不僅全面帶動(dòng)了五里河體育娛樂業(yè)的升級換代，而且奠定了五里河體育休閑、文化娛樂產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)。
與此同時(shí)，“萬科”這一品牌巨頭以精準(zhǔn)的目光瞄向了五里河，“萬科紫金苑”現(xiàn)在已經(jīng)成了經(jīng)典之作，有力地帶動(dòng)了五里河地區(qū)人氣指數(shù)的上升，萬科紫金苑的成功范例，為后來的大批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了非常好的市場環(huán)境，并且在項(xiàng)目定位上提供了可借鑒的樣板。
華新國際大廈、華陽大廈填補(bǔ)了五里河沒有高端寫字間的空白，此時(shí)的五里河地區(qū)，已經(jīng)擁有了星級酒店、辦公大樓、高檔住宅小區(qū)及商務(wù)區(qū)，不僅是一塊燙金的寶地，更形成了名副其實(shí)的商圈。
2007年3月25日，沈陽西武入駐沈陽五里河商圈，這個(gè)在業(yè)界素有“北有王府，南有西武”之稱的重量級百貨給五里河帶來了強(qiáng)勢的動(dòng)力，其掌門人香港迪生集團(tuán)董事會(huì)主席潘迪生坦言：五里河商圈的優(yōu)越程度可以和香港中環(huán)的置地廣場相媲美。
商圈效應(yīng)不斷在迸發(fā)，2009年，北京華聯(lián)五里河店開業(yè)；2010年，世茂百貨五里河店開門納客，深圳茂業(yè)五里河店蓄勢待發(fā)，一批批房地產(chǎn)項(xiàng)目也在火熱發(fā)售。作為五里河商圈的核心街區(qū)，三好街也成為了沈陽人氣最旺盛的地方，深圳華強(qiáng)的進(jìn)入、誠大的擴(kuò)張，都給三好街增添了巨大的含金量，三好街的延伸，讓三好街未來的發(fā)展上了一個(gè)新的臺階，尤其對于寫字樓的發(fā)展，新的項(xiàng)目進(jìn)入以后，不止是在規(guī)模上提升，從整個(gè)業(yè)態(tài)檔次上有一個(gè)飛躍的發(fā)展，因?yàn)閷懽謽谴篌w上分布在三好街與彩電塔以南的青年大街沿線上，而三好街作為可以與北京中關(guān)村媲美的東北區(qū)域最大的IT數(shù)碼產(chǎn)品集散地，其區(qū)域內(nèi)的數(shù)碼商場較多，所以眾多的數(shù)碼產(chǎn)品代理商是帶動(dòng)這一區(qū)域辦公需求的主要因素之一。這些以白領(lǐng)、金領(lǐng)為主的消費(fèi)群體讓商家賺個(gè)盆滿缽滿。
沈陽版圖上的“支撐點(diǎn)”
五里河中心商貿(mào)區(qū)、五里河商圈的概念是和平區(qū)政府在2005年5月份正式提出來的，具體范圍是：東起南五愛街，西至南三好街，北起文化路，南至渾河北岸。據(jù)沈陽市商業(yè)局有關(guān)人士介紹，城市 (論壇 新聞)中心商貿(mào)區(qū)應(yīng)具備以下幾個(gè)條件：日客流量在30萬人次以上，有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富。目前，五里河地區(qū)已經(jīng)具備上述特征，如三好街的日客流量達(dá)30萬人次左右，區(qū)域內(nèi)有萬豪、喜來登等高檔酒店，有華新、華陽等大型寫字樓，有家樂福、百利家居等商業(yè)連鎖企業(yè)等，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，區(qū)域輻射能力強(qiáng)。五里河中心商貿(mào)區(qū)將被規(guī)劃成集商務(wù)、科技、文體、休閑、娛樂為一體的綜合性商貿(mào)區(qū)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在沈陽城市南擴(kuò)的環(huán)境下，新老城區(qū)間的交流與平衡也需要一個(gè)支撐點(diǎn)，而五里河商圈就處在這個(gè)支撐點(diǎn)上。遼寧社科院學(xué)術(shù)委員、省情研究所所長梁啟東表示，五里河商圈從地理位置上、空間上、產(chǎn)業(yè)布局上、從整個(gè)城市的功能角度來看都是一個(gè)核心點(diǎn)，所以它的位置是非常重要的，可以說是整個(gè)金廊的核心部位或者主要承載金廊功能，而且最體現(xiàn)金廊樣板，起到牽一發(fā)動(dòng)全身的作用。
用高端冠名的商圈
如今，整個(gè)五里河商圈的面積已經(jīng)達(dá)到了60萬平方米，相當(dāng)于兩個(gè)太原街。入主于此的開發(fā)商也都是響當(dāng)當(dāng)?shù)拇笃放�。就選擇沈陽五里河商圈而言，世茂集團(tuán)有著這樣的體會(huì)，成熟的商業(yè)運(yùn)營商往往會(huì)用5年左右或者更長的眼光去看待一個(gè)商圈的發(fā)展，而逐漸成熟和完善的五里河商圈蘊(yùn)涵著非常廣闊的市場前景。未來幾年，五里河將在高端居住區(qū)、高級酒店集中區(qū)的基礎(chǔ)上，形成高檔商業(yè)的集中區(qū)，這也是區(qū)域內(nèi)的居住群體特征決定的。想要形成像北京國貿(mào)——燕莎商圈、上�；春Ｂ飞倘@樣成熟的、可滿足高端需求的商圈，必須具備兩個(gè)特點(diǎn)，其一就是區(qū)域內(nèi)必須有長期居住的高端收入群體，其二就是區(qū)域內(nèi)高級酒店集中。五里河區(qū)域是沈陽唯一具備上述兩個(gè)特征的地理區(qū)域。五里河商圈在未來5年內(nèi)新增加的高端住宅總量將達(dá)到200萬平方米，僅世茂五里河項(xiàng)目，就有近70萬平方米的豪華住宅。屆時(shí)，五里河商圈內(nèi)的高端住宅面積將達(dá)400萬平方米左右，區(qū)域內(nèi)高端群體總量可能達(dá)到100萬的規(guī)模，構(gòu)成了沈陽乃至東北地區(qū)最高端的潛力消費(fèi)群體。
從單色到七彩的改變
從上個(gè)世紀(jì)90年代初到目前，業(yè)內(nèi)人士將五里河商圈歸納為三個(gè)時(shí)代。第一個(gè)時(shí)代應(yīng)該是以三好街的興起為標(biāo)志，盡管當(dāng)時(shí)IT產(chǎn)業(yè)比較單一化，但也成就了很多像東軟集團(tuán)這樣的高科技企業(yè)，藍(lán)色就是科技的顏色，這個(gè)時(shí)代稱其為藍(lán)色時(shí)代；第二個(gè)時(shí)代是以五里河體育場和河畔花園為標(biāo)志，包括新世界花園 (論壇 新聞)、喜來登、萬豪酒店等等，這個(gè)時(shí)代產(chǎn)業(yè)是多元化的、充滿生機(jī)的，稱其為綠色時(shí)代，因?yàn)槿藗儚闹兄懒烁邫n住宅，知道了沈陽的五星級酒店，知道了中國的足球從這里走向了世界；從2003年開始，五里河區(qū)域以市級戰(zhàn)略包括東北地區(qū)的金廊戰(zhàn)略的身份，步入了一個(gè)金色的時(shí)代，金色的時(shí)代就是以金廊包括世茂五里河、會(huì)展中心很多大的項(xiàng)目都入住這個(gè)地區(qū)，開發(fā)面積、開發(fā)強(qiáng)度都增大，這個(gè)時(shí)候它的很多產(chǎn)業(yè)在原有的多元化的基礎(chǔ)上又呈現(xiàn)了高端化，稱其為金色時(shí)代。經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)代之后，五里河商圈的地價(jià)和房價(jià)也是一路看漲，據(jù)統(tǒng)計(jì)，二十年來的房價(jià)翻了十幾倍。而隨著世茂、茂業(yè)、新世界、皇朝萬鑫這些高端的載體都建成之后，五里河商圈將迎來一個(gè)夢想的七彩時(shí)代。
投資故事
“超常發(fā)揮”的商圈效應(yīng)
馮女士喜歡做地產(chǎn)投資，于是把手上的錢用于3個(gè)房產(chǎn)投資項(xiàng)目，包括住宅、商鋪和寫字樓。馮女士表示，當(dāng)初選擇投資寫字樓時(shí)考慮，寫字樓不同于住宅，一定要買有需求的熱點(diǎn)區(qū)域，于是，4年前，她投資了一個(gè)位于三好街的120平方米的寫字間，提到寫字樓投資，馮女士也是感觸良多，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒考慮到投資寫字樓會(huì)占用那么多的資金，也沒考慮到寫字樓也有一段空置期，所以給自己造成了非常大的資金壓力，當(dāng)時(shí)又無法找到合適的買家出售變現(xiàn)，她說那時(shí)候她差一點(diǎn)把商鋪賣掉來緩解資金壓力。這樣的日子過了半年左右，馮女士的投入終于有了回報(bào)，而且回報(bào)率超過了她的預(yù)期，現(xiàn)在整個(gè)寫字樓聚集了旺盛的人氣，她的寫字間已經(jīng)增值了50%，而且租金也提高了兩成，是三種投資項(xiàng)目中收益最高的。
馮女士告訴記者，對于寫字樓的戶型面積，投資者最好把眼光集中放到中、小企業(yè)身上，比較小的開間面積，非常適合中小企業(yè)的辦公，并且注冊、年檢都不會(huì)有問題，投資見效相對較快，從而減輕投資者的還款壓力。而這其中最為重要的就是要找一個(gè)有潛力的商圈，要有旺盛的人氣，像她投資的寫字樓位于五里河商圈，從事IT產(chǎn)業(yè)的公司有幾千家，寫字樓的需求供不應(yīng)求，所以一點(diǎn)也不愁租不出去，而且租金回報(bào)也相當(dāng)高。
記者實(shí)地走訪了位于三好街附近的寫字間，記者發(fā)現(xiàn)，由于IT行業(yè)中小企業(yè)數(shù)量的增多，中小戶型的寫字樓就比較受到投資者的追捧，但是目前寫字樓市場這樣的項(xiàng)目還比較稀缺。調(diào)查顯示，沈陽75％以上的中小型公司都是租房辦公，從產(chǎn)品面積間隔看，中小戶型產(chǎn)品仍備受市場青睞，60——120平米市場接受率較高，而大戶型500平米以上的市場接受率較低。
寫字樓的出租價(jià)格在沈陽也是一路上揚(yáng)，據(jù)記者調(diào)查，五里河商圈的一套90平方米的寫字樓每月可以收獲4000元的租金，每年的收益就是48000元，而購買這套房子時(shí)的價(jià)格在58萬左右，這樣算來12年就可收回購房成本，回報(bào)率要高于住宅。在五里河商圈的寫字樓，租金在40元/平/月-100元/平/月之間，而作為甲級寫字樓的華新國際大廈，每月的租金達(dá)到了每平方米125元。據(jù)市場專業(yè)人士介紹，對于中小投資者來說，在準(zhǔn)備投資寫字樓之前，應(yīng)該首先計(jì)算該盤的年回報(bào)率，如果年回報(bào)率適合，則該寫字樓具有投資價(jià)值。計(jì)算投資回報(bào)率，可以根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量寫字樓物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。目前市場上比較認(rèn)可的寫字樓的投資回報(bào)率為8%~10%之間，如果估算的回報(bào)率能達(dá)到這個(gè)數(shù)值，則較適宜投資。
五里河商圈樓盤
世茂五里河
坐落于五里河體育場原址，商業(yè)、住宅、寫字樓、服務(wù)性公寓以及五星級酒店一應(yīng)俱全。沿著文體路向東，直到青年大街，將建成獨(dú)立的S2商業(yè)體和雙子星的超高層寫字樓，總高度達(dá)到285米，打造的將是全沈城真正意義上的5A智能化辦公樓。再沿著青年大街這邊，由北向南依次是項(xiàng)目的T3、T4、T5、T6。其中T3—T5的規(guī)劃為高檔公寓，而T6將是世茂集團(tuán)自營的五星級酒店，與旁邊的喜來登、萬豪以后將構(gòu)成沈城最頂級的酒店集中區(qū)域。住宅部分將由12幢34—58層的超高層建筑組成，分為兩期開發(fā)，一期開發(fā)的是1—5號樓，共1244戶，戶型以兩房到四房，面積從100—250平不等，獨(dú)創(chuàng)的超高層板式建筑設(shè)計(jì)，三梯兩戶和二梯二戶的樓層設(shè)計(jì)，近50%的高綠化率，超大型的地下停車庫。商業(yè)部分為世茂百貨，打造高端精英的24小時(shí)生活主場，集購物、娛樂、休閑、美食于一體的中高端時(shí)尚百貨店。
價(jià)格：均價(jià)11000元/平方米
沈陽茂業(yè)中心 (論壇 新聞)
項(xiàng)目位于沈河區(qū)青年大街東側(cè),地處“金廊工程”重要節(jié)點(diǎn)9-2號地塊（省藝校原址）,占據(jù)“五里河商貿(mào)區(qū)”核心要地。項(xiàng)目占地2.5萬平方米,規(guī)劃建設(shè)商場、五星級酒店、甲級寫字樓、高級公寓與住宅,地下3層,地上最高70層,總建筑面積30多萬平方米,總投資20億元人民幣。茂業(yè)百貨（五里河店）深圳茂業(yè)集團(tuán)在全國投資的又一旗艦項(xiàng)目，一至八層為百貨。
價(jià)格：待定
皇朝萬鑫
坐落于沈陽和平區(qū)青年大街390號，區(qū)域優(yōu)勢明顯。主樓A座頂尖高度219米；B,C座頂尖高度152米。主樓A座是沈陽市已建成的最高大樓。皇朝萬鑫毗鄰沈陽皇朝萬豪酒店，建筑由三塔樓構(gòu)成，設(shè)有白金五星級國際酒店、國際5A寫字樓、精裝豪華公寓、國際名品店、國際金融中心等服務(wù)功能。
價(jià)格：20000元/平方米起
沈陽華強(qiáng)廣場
地處三好街黃金地段，總建面積20萬平方米，最具競爭力的專業(yè)電子賣場、頂級寫字樓、精品小戶型住宅，三大業(yè)態(tài)高端定位。該項(xiàng)目是深圳華強(qiáng)集團(tuán)全國戰(zhàn)略布局的首發(fā)陣容。華強(qiáng)廣場商業(yè)定位：將此商業(yè)打造成為東北最強(qiáng)的電子專業(yè)市場,成為東北地區(qū)3C數(shù)碼賣場新的開創(chuàng)者和領(lǐng)袖；寫字樓部分：區(qū)域頂級寫字樓，硬件設(shè)施、配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高、齊全，將是三好街上區(qū)域地標(biāo)性建筑，將其打造成為未來城 (論壇 新聞)市核心高性價(jià)比的辦公領(lǐng)域；住宅部分：區(qū)域高性價(jià)比,投資和自用項(xiàng)目,中小面積戶型設(shè)計(jì)。
價(jià)格：總價(jià)66萬元起
五里河城 (論壇 新聞)
地處沈陽金廊的中央商務(wù)帶，位居五里河體育場的北側(cè)。項(xiàng)目一期總占地面積為4.2萬平方米,總建筑面積為14.7萬平方米。項(xiàng)目按照功能共分為商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)和教育區(qū)四大板塊，是亦商亦住的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊社區(qū)成熟，人文環(huán)境高尚，交通便利。
價(jià)格：8000元/平方米起
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