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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)仍有潛力可挖
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在前文中我們提出了一個(gè)“棄宅從商”的觀點(diǎn)，那么，未來商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會究竟在哪里呢？要了解這一點(diǎn)，我們還是有必要回顧一下商業(yè)地產(chǎn)的過去和現(xiàn)在。
潮起潮落熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換
其實(shí)說到商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念，其在中國內(nèi)地發(fā)展的歷史并不很長。在中國實(shí)行改革開放之后，開始逐漸有了經(jīng)營用房的概念，而商業(yè)地產(chǎn)的真正興起還要追溯到上世紀(jì)的90年代末。記者在房地產(chǎn)市場跌打滾爬了近10年，也親身經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)潮起潮落的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換。而今天，商業(yè)地產(chǎn)又迎來了它的又一輪發(fā)展的契機(jī)。
什么是商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義就是商業(yè)加地產(chǎn)，包括各類商鋪和辦公樓等等。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)可以引發(fā)三種價(jià)值：一是房地產(chǎn)本身物業(yè)的增值；二是商業(yè)流通經(jīng)營的增值；三是商業(yè)運(yùn)營和房地產(chǎn)開發(fā)的品牌增值�？傮w來看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也經(jīng)歷了這樣幾個(gè)階段，在1997年至2002年期間，商業(yè)地產(chǎn)總的投資額保持在一個(gè)相對較低和穩(wěn)定的水平，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期階段。而從2002年開始，在中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動下，商業(yè)地產(chǎn)的投資額出現(xiàn)大幅增長，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資理念也開始深入人心，不少投資者也從淘到了第一桶金，本刊也曾做過許多相關(guān)的報(bào)道。然而從2005年開始，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)本身所固有的種種的弊端開始表現(xiàn)出來。與此同時(shí)，住宅市場的火熱高漲吸引了大部分投資者的目光，商業(yè)地產(chǎn)的投資增長率開始出現(xiàn)下滑的態(tài)勢。在這段時(shí)間里，商業(yè)地產(chǎn)不再成了許多人眼中的“香饃饃”，越來越多的資金開始進(jìn)入住宅市場。
事情到了2008年，世界經(jīng)濟(jì)遭遇了金融風(fēng)暴的影響，這也使商業(yè)地產(chǎn)受到了直面的沖擊。據(jù)了解在北京，2008年預(yù)計(jì)新增商業(yè)物業(yè)面積大約為600萬平方米，但是全年包括西單大悅城、華貿(mào)購物中心、銀泰購物中心等在內(nèi)，真正入市的新開商業(yè)面積不足300萬平方米。與此同時(shí)，寫字樓市場更是蕭條一片，“世邦魏理仕”的分析報(bào)告報(bào)告顯示，企業(yè)收緊開支使得寫字樓市場影響顯著，促使眾多城市租金下滑、空置率上揚(yáng)。北方城市中，北京、大連、沈陽及青島都出現(xiàn)了平均市場租金下調(diào)，上海寫字樓2008年第四季度租金下跌顯著，達(dá)8.7%。而在中國香港地區(qū)，2008年最后一季，市場對寫字樓的需求大幅減少，中環(huán)、上環(huán)和金鐘等傳統(tǒng)金融區(qū)的租金按季分別下降了21.9%、21.0% 和24.5%，空置率亦略有上升。在種種因素的作用下，2009年雖然中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)度過了金融危機(jī)影響下的最低谷，但商業(yè)地產(chǎn)卻仍然沒有起色，無法吸引投資者的目光。
住商倒掛怪相顯現(xiàn)
商業(yè)地產(chǎn)受到的冷落終于在價(jià)格上體現(xiàn)了出來，出現(xiàn)了住商價(jià)格到掛的怪相。據(jù)記者了解，在海外很多地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一般是超過住宅，然而在內(nèi)地這樣的價(jià)格關(guān)系卻來了個(gè)顛倒。在前幾年的房地產(chǎn)市場，住宅價(jià)格的不斷上漲已是不爭的事實(shí)，在不少城市中，其價(jià)格已經(jīng)接連創(chuàng)出了歷史的新高。然而在住宅市場熱火朝天的同時(shí)，許多商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格都還在原地踏步，從而形成了一熱一冷的尷尬局面。
其實(shí)如果我們細(xì)細(xì)探究一下當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，可以發(fā)現(xiàn)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的走勢已經(jīng)形成了截然相反的態(tài)勢，以至于出現(xiàn)了當(dāng)前頗為獨(dú)特的一幕景象。在上海中心城區(qū)有一個(gè)區(qū)域，周邊住宅的開盤價(jià)格早已在30000元/平方米以上，而就是這樣的價(jià)格，不少樓盤還出現(xiàn)了排隊(duì)搶購的局面。然而與此同時(shí)，同期該區(qū)域的一個(gè)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目開盤，價(jià)格只定在25000元/平方米左右，但前來購買的投資者并不多，讓人著實(shí)有些看不懂。
而與此同時(shí)，一些價(jià)格數(shù)據(jù)也同樣向我們表述了這一市場狀況。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，從2001年至2006年，住宅的均價(jià)漲幅為80%，而寫字樓僅為30%，而近幾年來，這種現(xiàn)象更是愈演愈烈。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐業(yè)務(wù)拓展部置業(yè)顧問吳曉敏指出，2006年開始住宅市場的價(jià)格漲幅就逐步加快，逐漸超過周邊寫字樓價(jià)格。從2006年至今，上海辦公樓買賣價(jià)格漲幅普遍僅約15~20%，辦公樓的商住倒掛現(xiàn)象也開始持續(xù)至今，且各區(qū)域均有此現(xiàn)象。其實(shí)，住宅和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的這種“倒掛”關(guān)系，已經(jīng)成為了現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場的一個(gè)非常特異的現(xiàn)象，去年全國許多城市住宅價(jià)格屢屢創(chuàng)出歷史新高，但寫字樓和商鋪市場卻背道而馳。
對此，中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右，倒掛和商業(yè)地產(chǎn)滯銷，這說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。另外商用辦公樓受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響大，在全球經(jīng)濟(jì)整體不振的情況下，投資者不敢輕易投資。對部分的投資客來說，注重的還是眼前、短期內(nèi)的回報(bào)率，往往都會去投資比較能體現(xiàn)出價(jià)格優(yōu)勢的住宅，相對于商業(yè)來說，過去由于轉(zhuǎn)讓稅賦高，所以乏人問津，從而造成了樓市“商住倒掛”的現(xiàn)象。除此之外，記者認(rèn)為需求層面的落差也是形成這種狀況的重要原因。很簡單的道理，住宅的需求非常廣泛，一套住宅只要地段尚可，一般不會出現(xiàn)無人居住或租不出去的情況。而辦公樓或商鋪的情況就不一樣了，其投資回報(bào)一般都是通過租賃來實(shí)現(xiàn)的，而租賃客戶大多為經(jīng)營者，其經(jīng)營狀況的好壞會直接影響到他們的租賃需求。所以我們會發(fā)現(xiàn)，即使是一些看上去地段不錯的辦公樓和商鋪。也會因投資者的經(jīng)營不善而出現(xiàn)空置。
那么，當(dāng)前商住倒掛的情況究竟如何呢？我們還是拿上海舉個(gè)例子，通過表1我們可以發(fā)現(xiàn)，在上海的很多區(qū)域，都不同程度地存在著商住倒掛的情況。
投資回報(bào)并不遜色
除了價(jià)格以外，長期以來困擾商業(yè)地產(chǎn)的就是稅費(fèi)和貸款政策了。大家都知道，商業(yè)地產(chǎn)被作為經(jīng)營性物業(yè)來對待，所以在稅費(fèi)征收和貸款政策上一直都非常嚴(yán)格。然而現(xiàn)在隨著住宅政策的不斷收緊，原來其存在的優(yōu)勢已經(jīng)蕩然無存。在交易成本和貸款成本上，現(xiàn)在住宅已經(jīng)完全被“經(jīng)營化”了，從這一點(diǎn)來說投資住宅不但沾不到任何便宜，而且有可能受到政策進(jìn)一步的擠壓。
然而值得大家留意的是，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)在租金回報(bào)率方面卻往往占據(jù)不小的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)如果找到合適的項(xiàng)目，很多租金回報(bào)率都能達(dá)到5%以上，而住宅目前的租金回報(bào)率大多只能維持在2%左右。專家認(rèn)為，一般來說，短期內(nèi)住宅物業(yè)的增長率可能略高于商用物業(yè)，但商用物業(yè)增值后勁以及租金漲幅力度較強(qiáng)，一般“培養(yǎng)”周期為5年，5年后租金、售價(jià)遞增率一般可達(dá)到10%/年或者更高，這顯然是許多投資者值得關(guān)注的。而且住宅租賃對象一般為個(gè)人，而像寫字樓這樣商業(yè)地產(chǎn)租戶則一般為公司，相比較保障性能較好一點(diǎn)。另外寫字樓簽約周期一般為2～3年，相對住宅1年或者更短時(shí)間的租期，空置風(fēng)險(xiǎn)略小。對此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，樓市新政的出臺對住宅地產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的調(diào)控，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，反而贏得了難得的發(fā)展契機(jī)。
抓住熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換契機(jī)
通過以上分析我們可以發(fā)現(xiàn)，由于長時(shí)間遭遇“冷落”，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格正處地位，在住宅投資已被政策打壓得無縫可鉆的情況下，投資熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)換一觸即發(fā)。有不少專家預(yù)言：“如果說前十年是住宅地產(chǎn)的黃金(1230.20,8.00,0.65%)十年，那么下一個(gè)十年應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年�！倍恍┲_發(fā)商的動向也正說明了這一點(diǎn)。近期，包括萬科、華潤、首創(chuàng)等知名住宅開發(fā)商，紛紛發(fā)布向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的計(jì)劃。
其實(shí)，中國樓市之所以能夠保持長期上漲勢頭，最根本的幕后推手是信貸的超額投放。而現(xiàn)在，住宅市場已經(jīng)把對投資資金的大門關(guān)死，但大量的資金仍然需要尋找投資的方向，于是在這個(gè)時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性再一次很好地被顯現(xiàn)了出來。據(jù)了解，進(jìn)入5月以來，包括山西資金、溫州資金在內(nèi)的各種資金借助投資機(jī)構(gòu)，不斷涌入寫字樓和商鋪。
最近一份來自仲量聯(lián)行的報(bào)告表示，2010年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值將增長7%到12%。該報(bào)告預(yù)測，在亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場前景普遍不景氣之際，中國一些重點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值今年將出現(xiàn)大幅增長。尤其是從上海市場來看，受益于世博會效應(yīng)，租金市值今年預(yù)計(jì)將上漲10%。而在此之前，亞洲所有重點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值都出現(xiàn)了滑落，東京、孟買兩地較2007年高點(diǎn)下跌逾40%�！敖鹑谖C(jī)重創(chuàng)了亞太地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場，中國的強(qiáng)勁增長將在今年幫助其主要城市實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)增值�！敝倭柯�(lián)行亞太地區(qū)首席執(zhí)行官阿拉斯泰爾·休斯表示。
商業(yè)地產(chǎn)的前世今生告訴了我們這樣一個(gè)事實(shí)，受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境等種種因素的影響，商業(yè)地產(chǎn)并沒有能跟上房地產(chǎn)市場整體發(fā)展的步伐，而相對處在一個(gè)“低谷”的位置，而這同時(shí)也給許多膽大心細(xì)的投資者帶來了不小的投資機(jī)會。有專家認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展周期來看，商業(yè)地產(chǎn)往往會比住宅“慢一拍”，其啟動會比住宅晚一個(gè)周期，同樣當(dāng)市場出現(xiàn)回落時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整也會晚于住宅市場。而現(xiàn)在有種種跡象表明，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，所以有理由相信，商業(yè)地產(chǎn)將會成為下一波的投資熱點(diǎn)。
由此看來，未來的商業(yè)地產(chǎn)市場將會成為一塊可供挖掘的價(jià)值洼地，但它與住宅不同，投資者要獲得成功，必須具備良好的眼光來挑選合適的項(xiàng)目進(jìn)行投資。比如對于寫字樓來說，除了地理位置之外，硬件條件、物業(yè)管理水平、配套情況都將影響寫字樓出租率的高低。而商鋪則更需要對其周邊商業(yè)氛圍進(jìn)行充分考量，在全面考慮商業(yè)前景的基礎(chǔ)上，再做出投資的選擇。
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