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市場(chǎng)觀察
鄭州大上海步行街
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我們將大上海城從眾多商業(yè)模式中剝離出來(lái)，因?yàn)閺男袠I(yè)類別分為1、專業(yè)市場(chǎng)：如東建材、恒泰服飾廣場(chǎng)、鋼材市場(chǎng)等2、商業(yè)廣場(chǎng)：一般指小規(guī)模（20萬(wàn)以下），業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單的小綜合商業(yè)模式，如紅場(chǎng)（SOHO廣場(chǎng)、天旺廣場(chǎng)），3、零售百貨：如金博大、丹尼斯等，4、倉(cāng)儲(chǔ)式百貨：如麥德龍、家樂(lè)福，5、商業(yè)街：緯四路、小吃街、健康路，6、SOPPINGMALL：本地的SOPPINGMALL已經(jīng)有別于美國(guó)式的SOPPINGMALL了，近似于歐洲式SOPPINGMALL，即以城市化的SOPPINGMALL為主，以綜合性的商業(yè)、文化、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游觀光為消費(fèi)主流，但鄭州目前的SOPPINGMALL多數(shù)還不是嚴(yán)格意義上的SOPPINGMALL，也只能說(shuō)是規(guī)模較大的商業(yè)廣場(chǎng)，因?yàn)槠湟?guī)模還不足50萬(wàn)，而國(guó)外很多SOPPINGMALL和超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模都在100萬(wàn)上下，那才是真正意義上的一座消費(fèi)之城，里面僅停車位就可達(dá)到3萬(wàn)個(gè)以上，一個(gè)主題游樂(lè)園也僅在其中的一個(gè)角落……回到大上海城，雖然規(guī)模在國(guó)際上不夠大，但在目前的鄭州，已經(jīng)是重磅型的商業(yè)了，也就是說(shuō)，足以影響整個(gè)鄭州的商業(yè)格局。
二、關(guān)于大上海城的建設(shè)與影響
以目前鄭州的人口數(shù)量，含所有郊縣在內(nèi)的700這個(gè)數(shù)字，是不能夠支撐目前鄭州的商業(yè)體量的，也就是說(shuō)，除非人口增加，收入增加，消費(fèi)力提升，否則，難以解決目前消費(fèi)力不足的問(wèn)題，帶來(lái)的就是有的商業(yè)慘淡經(jīng)營(yíng)，或者競(jìng)爭(zhēng)力弱（百盛、天榮就是例子），因此大上海城的建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)性是毋庸置疑的，金博大對(duì)面20萬(wàn)規(guī)模的丹尼斯以及農(nóng)業(yè)路口的項(xiàng)目遲遲不敢動(dòng)工，就是由于面臨現(xiàn)在的商業(yè)市場(chǎng)，如何定位和招商、經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題難以解決。對(duì)于鄭州商業(yè)的影響，毫無(wú)疑問(wèn)的就是要么引發(fā)商業(yè)震動(dòng)，短兵相接，有陣亡者，也有勝利者，要么，就是緩緩前行，根據(jù)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，慢慢地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，以不斷變化的模式應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，否則28萬(wàn)規(guī)模的體量完全存活的可能性幾乎為零。
三、關(guān)于大上海城的營(yíng)銷
這里且不說(shuō)該項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)（土地審批、融資、拆遷、政策變動(dòng)等）帶來(lái)的建設(shè)滯后，這個(gè)項(xiàng)目的如果想成功操作也決定了其銷售、招商周期需要通過(guò)逐漸拉長(zhǎng)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，因此大上海城在從2004年開(kāi)始銷售的時(shí)候，盡管換了N家營(yíng)銷代理公司，用了2年多的時(shí)間，也僅僅推出了28萬(wàn)體量的將近一半，而且，其分三批推出商城部分、金街部分、展示中心部分，全都是最好的樓層，最好的位置，但是銷售的情況也就是50%上下。這也是市場(chǎng)接受程度和開(kāi)發(fā)商回款兩大問(wèn)題最好的解決方式，但是，這樣的銷售模式無(wú)疑將銷售周期拉長(zhǎng)，但通過(guò)人氣的營(yíng)造來(lái)拉動(dòng)不好銷售的商鋪，也不失為一個(gè)好的策略。另一方面，銅鑼灣做為大型主力店的進(jìn)駐也幫助了項(xiàng)目安全度過(guò)第一關(guān)生死線，雖然達(dá)夫妮1個(gè)多億的銷售，是解決不了項(xiàng)目生死問(wèn)題的，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是商家的進(jìn)駐而銷售并不能幫助項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)紅火，這里也不排除達(dá)夫妮的炒鋪行為。因此在銅鑼灣進(jìn)駐以后，完全扭轉(zhuǎn)了大上海城的銷售被動(dòng)，真正的開(kāi)始實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化銷售。
四、關(guān)于招商
銅鑼灣、奧斯卡，是不能保證項(xiàng)目的成熟運(yùn)營(yíng)的，因?yàn)轶w量的問(wèn)題，其無(wú)法完全消化，因此現(xiàn)在大上海城隱性的一條營(yíng)銷線應(yīng)該也在進(jìn)行，就是招商，這也是降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，因?yàn)殇N售的前提，是招商，結(jié)果是運(yùn)營(yíng)，而這三點(diǎn)之間的時(shí)間不能拉得太長(zhǎng)，這也就是前面提到的拉長(zhǎng)銷售的矛盾之處，所以，如何解決這個(gè)矛盾，是項(xiàng)目目前面臨的難題。
五、關(guān)于銷售模式
我在這里要明確鄙視一下大上海城的就是一次性返租3年的手段，搞得太白癡了，完全把消費(fèi)者當(dāng)成了傻子，無(wú)非就是投資者的錢交給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商又還給了投資者，然后說(shuō)："返還你3年的租金了"，簽產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，還是返還后的價(jià)格，我暈，現(xiàn)在的市場(chǎng)，是不接受這樣的低級(jí)伎倆的。但是客觀地說(shuō)，效果還是不錯(cuò)，因?yàn)楫吘估习傩者�是有點(diǎn)"傻"的。同時(shí)，其銷售的亮點(diǎn)也很多，5年42%/一次性返還3年租金/2000抵1萬(wàn)等，還是很吸引眼球的。
六、關(guān)于意義
大上海城，總的來(lái)說(shuō)，本人還是比較看好的，畢竟是一個(gè)有能力、有資格從泛二七商圈中脫離出來(lái)，獨(dú)立形成的一個(gè)新商圈項(xiàng)目，可以升級(jí)周邊的商業(yè)形式。我衷心的祝福她~~~一定要改變鄭州的商業(yè)格局！
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