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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)會(huì)成下一個(gè)“綠豆”？
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傲立于本輪房地產(chǎn)調(diào)控之外的商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)是投資領(lǐng)域的另一個(gè)世外桃源？
投資客押寶商業(yè)地產(chǎn)
溫州民間資本也來(lái)鄭州找商業(yè)項(xiàng)目了
在嚴(yán)厲的調(diào)整政策面前，究竟是投資風(fēng)口浪尖的住宅，還是押寶穩(wěn)步上升的商業(yè)？顯然，不少人選擇了后者。
之前一直設(shè)想投資幾套住宅的李先生，上周最終還是在金水路某樓盤購(gòu)買了兩套商鋪。他的轉(zhuǎn)變與近期樓市的調(diào)控政策密切相關(guān)，在一系列新政以及“二套房貸”被嚴(yán)格執(zhí)行后，住宅與商業(yè)幾乎站上了等同的信貸門檻。
最近，去升龍商業(yè)廣場(chǎng)詢問(wèn)商鋪的購(gòu)房者明顯增多，類似情況同樣出現(xiàn)在其他一些商業(yè)及城市綜合體項(xiàng)目上，比如，金智·萬(wàn)博商城、寶龍城市廣場(chǎng)、綠地·原盛國(guó)際中心等。
嵩山路上的亞星財(cái)富廣場(chǎng)，從今年4月至今的均價(jià)，已經(jīng)從13000元/平方米上漲到了15000元/平方米，但看房者不減反增，周簽四五單的成績(jī)?cè)谝郧笆呛苌僖?jiàn)的�！�
合富輝煌房地產(chǎn)(河南公司)提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份，鄭州非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為21.46萬(wàn)平方米，成交面積為17.44萬(wàn)平方米，比3月多賣了8.8萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為1267套，比3月多賣了598套。
在新浪樂(lè)居最近舉辦的一次商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，中國(guó)服裝商貿(mào)委員會(huì)秘書長(zhǎng)成文透露，一股來(lái)自溫州的民間資本，正在鄭州四處找尋商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，“商鋪、舊城改造、步行街、商貿(mào)城，他們都非常感興趣�！�
商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率是住宅3倍
真正吸引投資者的，是商業(yè)地產(chǎn)租金的高回報(bào)率。
“之前是住宅首付兩成，商業(yè)首付五成，但如今站到了同一起跑線上�！鄙虾＞G地集團(tuán)中原房地產(chǎn)事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)白伊劍說(shuō)，“在這種情況下，租賃回報(bào)更高的商鋪、寫字樓吸引力就顯露出來(lái)�！�
真正吸引投資者的，是商業(yè)地產(chǎn)租金的高回報(bào)率。
以嵩山南路某樓盤為例，假設(shè)100平方米的商鋪和住宅各一套，讓我們簡(jiǎn)單比較一下其目前的年租金回報(bào)率。
商鋪：商鋪均價(jià)為15000元/平方米，按50%的首付比例，首付投入75萬(wàn)元，按等額本息還款法1.1倍利率10年期，資金總額為177萬(wàn)元。月租金為每月每平方米60元，則年租金收入為7.2萬(wàn)元，假設(shè)房?jī)r(jià)不漲，利息不變，則年回報(bào)率在5%左右。
住宅：住宅均價(jià)為5600元/平方米，按50%的首付比例，首付投入28萬(wàn)元，按等額本息還款法1.1倍利率30年期，資金總額為91.9萬(wàn)元。月租金1800元，則年租金收入為21600元，假設(shè)房?jī)r(jià)不漲，利息不變，年回報(bào)率在2%左右。
在當(dāng)前政策下，鄭州商業(yè)地產(chǎn)的年租金回報(bào)率，已經(jīng)是住宅的3倍左右。
商業(yè)地產(chǎn)投資仍需謹(jǐn)慎
投資門檻高，獲利期限長(zhǎng)，政策不明朗
商業(yè)地產(chǎn)真的會(huì)成為下一個(gè)投資富礦嗎？
“不能這么簡(jiǎn)單地認(rèn)為，在實(shí)際操作過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)還有許多門檻有待邁過(guò)�！焙幽贤跖破髣澏麻L(zhǎng)上官同君認(rèn)為，住宅可是說(shuō)是短期炒作，而商業(yè)地產(chǎn)多為長(zhǎng)線獲利，投資客面對(duì)的不會(huì)只是轉(zhuǎn)變投資產(chǎn)品這么簡(jiǎn)單。
合富輝煌房地產(chǎn)(河南公司)市場(chǎng)研究部經(jīng)理王二平說(shuō)，在住宅市場(chǎng)具有不確定因素的前提下，投資商業(yè)地產(chǎn)的確不失為一條新途徑�！暗c快產(chǎn)快銷的住宅市場(chǎng)理念不同，商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其收益主要來(lái)源于長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，對(duì)后期運(yùn)營(yíng)狀況依賴很重”。
對(duì)投資者而言，不可忽視的差別首先體現(xiàn)在信貸方面。比如貸款年限的差別，住宅的按揭期可以持續(xù)30年，而商用物業(yè)僅有10年。在轉(zhuǎn)手交易環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)的流通稅費(fèi)也要比住宅高得多。
在開(kāi)發(fā)流程中的貸款發(fā)放上，依銀行慣例住宅封頂就可發(fā)放，商業(yè)地產(chǎn)則驗(yàn)收結(jié)才能發(fā)放，而主體竣工和驗(yàn)收可以相差一年時(shí)間。
“商業(yè)地產(chǎn)投資金額本身就較高，這些細(xì)小的差別，也在一定程度上提高了商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻�！蹦炽y行界人士表示。
別讓商業(yè)地產(chǎn)
成為下一頭“大蒜”
樓市新政調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)一下子華麗轉(zhuǎn)身，成為房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”。
萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、保利、雅居樂(lè)等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛示好商業(yè)地產(chǎn)，游資又開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，但短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。
因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的增值需要長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)，更要通過(guò)商業(yè)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)提升地產(chǎn)的價(jià)值，熱錢的浮躁與投機(jī)味與商業(yè)地產(chǎn)講究的長(zhǎng)期持有、務(wù)實(shí)運(yùn)營(yíng)的行業(yè)心態(tài)相違背。
由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分投資客覬覦商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)地也是情理之中，但千萬(wàn)別讓商業(yè)地產(chǎn)成為下一個(gè)被爆炒的“大蒜”或“綠豆”。
業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，拋去首付款的開(kāi)支，商業(yè)地產(chǎn)投資還要考慮購(gòu)置物業(yè)的稅費(fèi)、出租物業(yè)的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費(fèi)、裝修、家居、房屋折舊等需要繳納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%。
商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)的“研究生”
開(kāi)發(fā)有風(fēng)險(xiǎn)，成功項(xiàng)目并不多見(jiàn)
“開(kāi)發(fā)住宅的是小學(xué)生，開(kāi)發(fā)別墅的是中學(xué)生，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的則是大學(xué)生、研究生。”業(yè)界流行的說(shuō)法形象地說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)的難度系數(shù)。
“住宅有兩個(gè)利益相關(guān)者：開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者；商業(yè)地產(chǎn)則牽扯到四個(gè)利益相關(guān)者：開(kāi)發(fā)商、投資人、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者�！焙幽鲜∩虡I(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張進(jìn)才說(shuō)。
“商業(yè)地產(chǎn)和搞商業(yè)是兩個(gè)不同的概念，就像地產(chǎn)與商業(yè)是兩種不同的業(yè)態(tài)一樣，把商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)都做得很成功的并不多見(jiàn)。”
就算業(yè)界老大——萬(wàn)科也曾從商業(yè)地產(chǎn)中抽身而出，將旗下的萬(wàn)佳百貨出售給了其大股東——華潤(rùn)集團(tuán)。
合富輝煌房地產(chǎn)(河南公司)市場(chǎng)研究部經(jīng)理王二平認(rèn)為，商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)涉及投資商、開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理商三方合作的過(guò)程。
“省內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從住宅開(kāi)發(fā)起步，只管賣房不管經(jīng)營(yíng)，用炒作住宅項(xiàng)目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。”
比如天旺廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)前期招商亦經(jīng)歷過(guò)很長(zhǎng)的陣痛期。類似于鄭州國(guó)貿(mào)中心、曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)等較為成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則不多。
“國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)與國(guó)際先進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的最大差異在于開(kāi)發(fā)流程，這也是造成國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)1/3不良資產(chǎn)的最大內(nèi)因�！币拙樱ㄖ袊�(guó)）克而瑞鄭州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理趙爽如此分析。
“要開(kāi)發(fā)出完善的商業(yè)地產(chǎn)，不要求未卜先知，但必須對(duì)項(xiàng)目未來(lái)面臨的可風(fēng)險(xiǎn)有所準(zhǔn)備，即所謂‘做對(duì)流程’的核心理念�！�
趙爽認(rèn)為，必須“招商前置，定位為先”，用“招商指導(dǎo)定位，定位先于設(shè)計(jì)”才能降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
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