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市場觀察
城市綜合體：城市升級的機(jī)會
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直到今天，紐約依然提供了最標(biāo)準(zhǔn)的城市范本，摩天大樓凝練地集成了夢寐以求的所有城市功能：公寓、寫字樓、酒店、豪華購物場所甚至是懸掛在空中的公園。
這樣一種“緊湊城市”的模型其實早已遍布世界各地，人們形象地稱其為“城市綜合體”。
城市綜合體適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求，其城市空間因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體在空間形態(tài)上整合土地功能，集約化開發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，而且激活了城市的空間形態(tài)，使之充滿活力和魅力。城市綜合體也因此贏得了“城市地標(biāo)”、“城市名片”等殊榮。
城市化帶給城市綜合體“最大化”未來
濟(jì)南是山東省的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，還是濟(jì)南都市圈規(guī)劃的核心城市，是帶動淄博、泰安、萊蕪、德州、聊城、濱州等周邊六個城市發(fā)展的“龍頭”。加快濟(jì)南的城市化進(jìn)程，無疑成為一項迫在眉睫的任務(wù)。濟(jì)南市“東拓西進(jìn)”的空間戰(zhàn)略，也使得東部、西部出現(xiàn)大型城市綜合體項目成為可能。而近幾年來舊城改造的實施，則為中心城區(qū)諸多黃金地段騰出了興建城市綜合體的空間。
與此同時，大量的人口所帶來的商業(yè)地產(chǎn)需求量也是巨大的。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2009年濟(jì)南市流動人口已經(jīng)達(dá)到160 萬。在此基礎(chǔ)上，集購物、娛樂、 休閑、社交、餐飲等功能于一體，以滿足多種需要的購物中心的出現(xiàn)和發(fā)展就成為意料之中的事。
相關(guān)資料顯示，城市人均GDP 達(dá)到4000美元/年，就具備了發(fā)展城市綜合體的初步條件，當(dāng)人均GDP 達(dá)到 10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。據(jù)統(tǒng)計， 2008 年我市人均GDP 達(dá)到 6500 美元，全市城鎮(zhèn)化率提高到63.42% 。到 2012 年，全市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到67% ，人均 GDP 將接近或超過 10000 美元。換句話說，3 年后，濟(jì)南將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。
濟(jì)南城市綜合體建設(shè)升級
進(jìn)入 2010年，濟(jì)南市對濟(jì)南城市綜合體建設(shè)上升到了前所未有的高度，明確要強(qiáng)力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)，提出了16個城市綜合體項目，其中包括奧體文博片區(qū)、長清高校科技園及園博園、恒隆廣場、萬達(dá)廣場、大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖、LED 示范小區(qū)、華山片區(qū)、華強(qiáng)電子商城以及魏家莊片區(qū)等。16個城市綜合體總用地面積 30多平方公里，總投資 4000多億元，總建筑面積7000多萬平方米。在濟(jì)南市的大盤里，這16個城市綜合體要成為新區(qū)開發(fā)、老城提升和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的龍頭，成為省會發(fā)展的強(qiáng)大引擎。
3月24日舉行的濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議則為城市綜合體的建設(shè)開通了綠色通道。為加快城市綜合體建設(shè)，濟(jì)南市將在建設(shè)手續(xù)、施工監(jiān)管等方面開辟綠色通道，提供快捷審批服務(wù)，盡快開工和建成一批整體布局完整、功能特色鮮明，多樣化、多層次的城市綜合體。
濟(jì)南市各縣(市)區(qū)也著手在開發(fā)建設(shè)城市綜合體上下工夫。其中，槐蔭區(qū)將以西客站片區(qū)建設(shè)為重點，打造具有明顯帶動力的城市綜合體；市中區(qū)擬開發(fā)建設(shè)十大城市綜合體；歷下區(qū)重點推進(jìn)包括奧體片區(qū)、燕山片區(qū)、泉城路片區(qū)、濼源大街片區(qū)、 山大路科技商務(wù)片區(qū)、 明府城片區(qū)、盛福片區(qū)7 個區(qū)域性城市綜合體建設(shè)。天橋區(qū)則計劃打造鵲山龍湖、濼口片區(qū)、以北湖及徐李片區(qū)為核心的小清河沿線和寶華、官扎營片區(qū)四個城市綜合體項目。推進(jìn)小清河沿岸連片開發(fā)與項目引進(jìn)，逐步將沿岸打造成集防洪排澇、旅游觀光、娛樂休閑、商貿(mào)服務(wù)于一體的特色景觀長廊和服務(wù)業(yè)發(fā)展帶。對小清河以北、二環(huán)北路以南地區(qū)和黃河北地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，打造全區(qū)新的商貿(mào)發(fā)展隆起帶。
一線地產(chǎn)商的“城市復(fù)興”之路
城市綜合體的開發(fā)需要實力。城市綜合體業(yè)態(tài)涵蓋比較廣，產(chǎn)品類型豐富，因此在營銷、開發(fā)等方面需要投入大量資金運作，并非一般開發(fā)企業(yè)能夠運作。自2008年開始，一些有上市背景或在國內(nèi)一線城市有成熟操作經(jīng)驗的品牌地產(chǎn)企業(yè)紛紛殺入濟(jì)南，這些地產(chǎn)大鱷的進(jìn)入，無疑為濟(jì)南的樓市帶來了質(zhì)與量的雙重飛躍。
清華大學(xué)國情研究中心管清友博士稱，中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，推進(jìn)中國城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)已成為中國最具前導(dǎo)性和拉動性的行業(yè)力量。
隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發(fā)動機(jī)，也成為中國城市化的主力引擎和城市名片。開發(fā)城市綜合體，不但提升項目市場競爭力，還能彰顯企業(yè)綜合實力。誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市未來。而這些具備相當(dāng)實力的一線地產(chǎn)商，帶給濟(jì)南的不僅是萬達(dá)商業(yè)廣場、九曲片區(qū)、華強(qiáng)電子城和幾座城市綜合體，更是一條泉城城市升級的光明之路。
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