中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危局待破

　　“我就怕二三線城市會(huì)重蹈一線城市的覆轍，建設(shè)不必要的、重復(fù)的商業(yè)樓宇�！比涨霸诒本┡e行的“商業(yè)地產(chǎn)與擴(kuò)大內(nèi)需”的研討會(huì)上，作為主辦方之一的商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心徐敏副主任表示。

　　記者同時(shí)獲悉，醞釀多年的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)條例》不久就將頒布實(shí)施。相關(guān)專家透露，根據(jù)該條例，今后在商業(yè)用地或含有商業(yè)比例的用地招拍掛之前，國(guó)土部門須征求商務(wù)部門的意見，以確定商業(yè)用地比例以及業(yè)態(tài)等。

　　事實(shí)上，在擴(kuò)大內(nèi)需，保增長(zhǎng)的發(fā)展路徑下，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控措施一直被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為明顯缺位。

　　針對(duì)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)條例》，專業(yè)人士指出，這一規(guī)定突破了以往商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理只管經(jīng)營(yíng)、不管規(guī)劃建設(shè)的情況，可以避免商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃的缺失。

　　“政府在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃上，引導(dǎo)力度不夠，相關(guān)部門執(zhí)行規(guī)劃不嚴(yán)肅，商業(yè)項(xiàng)目在建設(shè)的過(guò)程中來(lái)回修改，前期缺乏準(zhǔn)確的定位規(guī)劃�！毙烀舯硎�。

　　記者獲悉，目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，70%布局有誤。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃除了需要專家的意見外，也要引入“實(shí)操型”的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者的建議。

　　“一個(gè)好的零售業(yè)，首先要是一個(gè)好的地產(chǎn)�！本奂�了中國(guó)外資奢侈品牌的新光天地的副總經(jīng)理龐琨瑢認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在前期規(guī)劃時(shí)，就要找好“下家”，根據(jù)運(yùn)營(yíng)商的要求合理建設(shè)，避免改造重建。

　　除了規(guī)劃缺位外，過(guò)重的稅負(fù)也限制了商業(yè)地產(chǎn)的流通�！胺慨a(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅，意味著物業(yè)如果轉(zhuǎn)讓的話，20%產(chǎn)權(quán)就沒了。”某連鎖企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

　　據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目在招商和運(yùn)營(yíng)上呈現(xiàn)疲弱態(tài)勢(shì)，甚至多數(shù)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目也在采取緩交、壓低租金、延長(zhǎng)免租期、停工裁員等方式來(lái)應(yīng)對(duì)危機(jī)。

　　他介紹，商業(yè)地產(chǎn)盤活貴在轉(zhuǎn)讓流通，以新加坡為例，商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓流通稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較小。“商業(yè)地產(chǎn)必須流轉(zhuǎn)起來(lái)才有價(jià)值�！�

　　在商業(yè)地產(chǎn)的融資上，一位自有開發(fā)物業(yè)占半數(shù)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)的負(fù)責(zé)人透露，“自有物業(yè)如果出租，要繳38%～40%的各種稅，所以企業(yè)才不會(huì)到市場(chǎng)上去融資。”他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)與住宅在認(rèn)識(shí)上應(yīng)該區(qū)分。

　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)與住宅區(qū)別對(duì)待是多數(shù)專家和企業(yè)負(fù)責(zé)人共同持有的觀點(diǎn)。特別是政府在制定稅負(fù)、投融資等政策方面應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。

　　另外，業(yè)內(nèi)專家表示，醞釀數(shù)年之久的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）在政策上的放行，可以形成一個(gè)安全的商業(yè)地產(chǎn)投資進(jìn)入退出機(jī)制。

　　王永平認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目通過(guò)銀行貸款建成之后，REITs介入操控以后的經(jīng)營(yíng)管理階段。在整個(gè)過(guò)程中，銀行及投資者的風(fēng)險(xiǎn)都得到了很好的控制。

　　同時(shí)相關(guān)人士介紹，外資機(jī)構(gòu)看好中國(guó)今年GDP增速“保8”的希望，投資中國(guó)的商業(yè)物業(yè)的信心加強(qiáng)。