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市場觀察
聚焦海南房地產(chǎn)市場 解讀商業(yè)地產(chǎn)的崛起
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但缺少成型商業(yè)地產(chǎn)范例的三亞，對即將來臨的商業(yè)大潮是否已經(jīng)準(zhǔn)備好了？房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十余年來又為何沒有大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)？諸多問題表明一直以來的三亞并非商業(yè)地產(chǎn)的黃金之地。
而近來的一系列利好消息將使諸多問題得以解決，業(yè)界感嘆，作為以度假旅游房地產(chǎn)類型為主的海南，在今年將迎來商業(yè)熱，也將再度使海南房地產(chǎn)成為全國的熱點。
政策待命 蓄勢待發(fā)
不可否認(rèn)，大多數(shù)來海南暫居或旅游的人們，都會發(fā)現(xiàn)就算是著名的旅游城市諸如三亞、�？冢鋳蕵废M配套設(shè)施并不完善，大型商業(yè)購物中心更是少之又少。業(yè)界人士普遍認(rèn)為這樣的情況與政府規(guī)劃的城市發(fā)展步伐有著密切的關(guān)系，也是制約城市發(fā)展的最大阻礙，而這樣的抱怨也許在不久之后將銷聲匿跡。
其實，在《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》中對此也有明確的目標(biāo)——逐步把海南建成國際購物中心。近日，海南省政府一位官員表示，在打造“國際購物中心”過程中，海南省擬采取的具體措施包括引進國內(nèi)外大型免稅集團，建設(shè)和經(jīng)營好市內(nèi)、口岸、飛機和油輪等免稅店；引進奧特萊斯(Outlets)商業(yè)模式，提供土地和稅費政策支持，建設(shè)大型品牌直銷購物中心；晚上大型購物商場、專業(yè)商品市場、連鎖店、專賣店、折扣店和直銷配送、網(wǎng)上購物等多業(yè)態(tài)購物體系。
商業(yè)的繁榮將對城市面貌和購物環(huán)境產(chǎn)生巨大的提升，也給予國際旅游島建設(shè)乃至房地產(chǎn)市場的商業(yè)化前所未有的推力，大型的商業(yè)地產(chǎn)也將因此而有了可持續(xù)發(fā)展良好土壤。
區(qū)域劃分 大局初成
日前，三亞市開展了“海灣用途區(qū)域劃分規(guī)劃”聽證會，其主要內(nèi)容是將三亞灣、亞龍灣、海棠灣等幾個新老灣區(qū)的近海區(qū)域劃分成用途不同的幾個區(qū)域，分別用來滿足各類人群對海南島的不同需求。
業(yè)界對此也有著利好房地產(chǎn)的看法，首先是海岸線區(qū)域的房地產(chǎn)尤其是酒店業(yè)的開發(fā)將更加規(guī)范，其次對各個區(qū)域的房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生分層次開發(fā)、分層次消費的規(guī)范發(fā)展引導(dǎo)作用。
而筆者認(rèn)為，這樣的區(qū)域功能細分在未來將絕不僅僅局限于海域，還有城市、郊區(qū)等各個擁有稀缺資源的海南各地。一旦區(qū)域功能規(guī)范細分得到實現(xiàn)，那么無論城市、郊區(qū)或者旅游景區(qū)都將形成規(guī)范的發(fā)展中心，這些中心的出現(xiàn)，將匯聚大量的人流和資金，一向在海南缺乏生存熱土的商業(yè)地產(chǎn)便有了大施拳腳的絕好機會。
借助于政府大力發(fā)展購物氛圍的政策指引，越來越多的大型商業(yè)地產(chǎn)也將促進區(qū)域的進一步擴展，最終達成海南島成為“國際購物中心”的宏偉目標(biāo)。
淡旺季節(jié) 恐拖后腿
為何海南的商業(yè)發(fā)展與近在咫尺的香港差距如此之大？海南與香港差在哪？
海南偉業(yè)總經(jīng)理王澎給出了確切的答案：因為海南無論是房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是旅游經(jīng)濟的發(fā)展都難免受到傳統(tǒng)淡旺季的影響。“海南一年的淡旺季區(qū)別很明顯，不論是旅游度假還是高爾夫產(chǎn)業(yè)，都在淡季極淡、旺季極旺，這種發(fā)展的不平均性很難維持大型商業(yè)地產(chǎn)需要的穩(wěn)定客流，而且受制于購物環(huán)境，旺季的客流也未必能讓商家滿意�！�
王澎認(rèn)為，雖然現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)開始在海南登陸，并逐漸趨熱，但要想真正形成有競爭力的整體市場還需要一段時間，這期間還要依靠政府的支持、城市的建設(shè)，需要政府、開發(fā)商等各界人士用更多的時間和熱情來呵護培育海南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 對于如何應(yīng)對淡季下的房地產(chǎn)市場，王澎表示，正如眾多三亞開發(fā)商正在做的，降低無謂的資金消耗、加大產(chǎn)品規(guī)劃力度、大力創(chuàng)新產(chǎn)品理念是淡季下向市場要業(yè)績的最好辦法。在政策調(diào)控下越來越趨向于理性的房地產(chǎn)市場面前，沒有捷徑可走。
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