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市場觀察
北京商業(yè)項目加快入市步伐 搶跑政策真空期
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位于北京市燕莎商圈的商業(yè)地產(chǎn)項目中莎廣場是政府展開房地產(chǎn)市場調(diào)控后，由民間資本完成的第一次集體收購。在收購中莎廣場的過程中，高和投資稱得上是一只“閃電基金”。
在宣布完成收購僅一個多月，中莎廣場即準備開盤，這樣的周轉(zhuǎn)速度，在私募股權(quán)投資基金中十分罕見。
據(jù)中國經(jīng)濟時報記者了解，在中莎廣場進入預售的同時，銀河SOHO及光耀東方廣場 (論壇 新聞)兩個北京今年最大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目，亦將先后展開銷售。
受商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策“空白期”和嚴厲的住宅市場政策的影響，5月份北京“商住價格倒掛”現(xiàn)象得到一定程度的緩解。北京市商業(yè)地產(chǎn)成交量延續(xù)了4月份的上升趨勢，繼續(xù)保持成交量穩(wěn)步上升狀態(tài)。同時，5月份商業(yè)地產(chǎn)租售均價與新政前相比均有所提升。在中國不動產(chǎn)研究中心監(jiān)測的幾家典型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，樓市新政后北京各區(qū)縣典型項目價格普遍上漲，上漲范圍從幾千元到上萬元每平方米不等；大量項目租金也有所上升，漲幅平均在1元／平方米／天—2元／平方米／天。北京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了2009年量價普遍下滑局面，處于企穩(wěn)回升的階段。
根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心6月7日提供給中國經(jīng)濟時報記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月北京寫字樓環(huán)比增幅均超過100%，供應面積為13.1萬平方米；成交方面，銷售面積環(huán)比超過100%。5月份北京寫字樓市場繼續(xù)延續(xù)4月份的銷售優(yōu)勢，銷售面積繼續(xù)提升。與2009年同期相比，北京市寫字樓市場出現(xiàn)明顯的回暖趨勢。價格方面，5月份，大部分寫字樓成交均價上漲，成交均價達到25000元／平方米左右。另外，3月至5月，不僅在售商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)價格上漲現(xiàn)象，而且大量在租商業(yè)地產(chǎn)項目（商鋪、寫字樓）的租價也出現(xiàn)上漲，最高漲幅達到60%。
中國不動產(chǎn)研究中心認為，北京市商業(yè)地產(chǎn)5月份出現(xiàn)穩(wěn)步回升的原因有兩個。第一，國際金融危機的消極影響已經(jīng)逐漸退去，經(jīng)濟全面企穩(wěn)回升，受經(jīng)濟全面企穩(wěn)回升的帶動，商業(yè)地產(chǎn)開始出現(xiàn)全面復蘇的現(xiàn)象。第二，4月份和5月份國家出臺了一系列遏制商品房房價過快上漲的調(diào)控政策，從而導致住宅市場利潤降低，投資者紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，致使北京市商業(yè)地產(chǎn)在5月份出現(xiàn)“量價齊漲”的現(xiàn)象。
商住倒掛、政策真空促資金流向商業(yè)地產(chǎn)
中國不動產(chǎn)研究中心表示，從4月份起，國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向“轉(zhuǎn)舵”，進入商業(yè)、寫字樓市場。很多投資者注意到，目前商業(yè)地產(chǎn)尚處于2008年金融危機影響下從低谷邁向復蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫字樓的售價和租金仍處于較低水平，而且最近國務院和地方政府針對住宅市場出臺諸多限制條款，而未涉及商業(yè)地產(chǎn)，由此導致大量投資者轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。
與投資者相呼應的是，目前不少銀行也將貸款業(yè)務有意識地“住轉(zhuǎn)商”；同時，調(diào)控政策也影響著開發(fā)商的動作。最近，包括萬科、龍湖、遠洋等開發(fā)商均加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，北京市6月計劃開盤項目總數(shù)在減少，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達9個。商住樓明顯加快入市步伐，搶跑政策“真空期”。在新政出臺后的5月份內(nèi)，資本轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的跡象已經(jīng)非常明顯。
經(jīng)濟學家趙曉6月8日在由高和投資舉辦的百萬俱樂部論壇上表示，政策調(diào)控市場，實際上是一個擠壓泡沫的過程。很多城市的住宅并沒有很高的投資屬性，卻被投機性資本炒作脫離了價值，相反，北京、上海等地的商辦物業(yè)的價格卻與住宅形成倒掛，政策調(diào)控促使房地產(chǎn)市場回歸理性。
“我現(xiàn)在看好商業(yè)地產(chǎn)�！壁w曉認為，現(xiàn)在政策打壓的主要是住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在存在一個巨大的價值洼地，這次政府的“擠壓泡沫”行動讓人們重新看到了商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。
華高萊斯董事總經(jīng)理李忠表示，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生根本影響的不是政策而是宏觀經(jīng)濟形勢，從長遠看他并不看好泡沫化嚴重的住宅市場，但北京最核心地段的物業(yè)一般具有硬通貨的屬性，目前，投資者更看重的是投資的安全性和項目的性價比。
前SOHO中國副總裁、高和投資董事長蘇鑫則認為，在淡市中，投資者更看重投資的安全性和價格的合理性�！巴顿Y價值決定價格�！碧K鑫表示，租金回報率在5%以上的項目是可以保證長期給投資者以投資回報的，而回報率在2%以下的項目，則顯然存在巨大的價格泡沫。
“在流動性比較充裕的情況下，募集資金并不是什么難事，難的是怎么尋找投資出口。”蘇鑫認為，中莎廣場之所以選擇現(xiàn)在開盤，而且售價低于燕莎商圈周邊多數(shù)同類商業(yè)項目價格，主要出于其對市場的判斷，因為以尋求避險為主要目的的安全性資本主要看重核心地段價值和性價比。
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