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市場(chǎng)觀察
商圈越成熟回報(bào)率越高
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商鋪回報(bào)率在7%～8%間
商業(yè)地產(chǎn)投資一般投入資金量大，門檻高，回報(bào)期長(zhǎng)，動(dòng)輒上千萬(wàn)的資金和上十年以上的持有期，一般沒有資金實(shí)力的人還真沒辦法進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域；而住宅投資相對(duì)資金投入量小，投個(gè)十幾二十萬(wàn)也能過把癮，投資時(shí)間也比較短，回報(bào)比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)也比較小。
世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)肖小平認(rèn)為，住宅自用用途突出，投資客比較容易找到下家；而寫字樓用家為企業(yè)，出于未來(lái)自身發(fā)展規(guī)模的不確定性，多以租賃寫字樓為主，所以寫字樓投資的下線接手客多是投資客，從這一方面也決定了投資寫字樓應(yīng)做好長(zhǎng)線準(zhǔn)備。
從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目的租金回報(bào)還不錯(cuò)，深圳商業(yè)地產(chǎn)本身具有較高的投資回報(bào)率。據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：寫字樓回報(bào)率在5%～6%間，商鋪投資回報(bào)率在7%～8%間，而我市住宅的投資回報(bào)率則相對(duì)偏低，一般在3%～4%間，商業(yè)投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于住宅市場(chǎng)。
未來(lái)寫字樓“向西看”
行業(yè)資深人士柯汶建議，寫字樓市場(chǎng)投資“向西看”，南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)的寫字樓都有較好的發(fā)展前景，面積以100平方米左右為宜。
從區(qū)域投資回報(bào)率而言，由于不同商圈物業(yè)價(jià)格和租金水平的差異，成熟商圈的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于發(fā)展中的商圈。以寫字樓為例，福田中心區(qū)投資回報(bào)率為5.15%、車公廟為5%、南山中心區(qū)為4.6%；以商鋪為例，東門商鋪的平均投資回報(bào)率為8%、前海片區(qū)的投資回報(bào)率為6%、寶安中心區(qū)為5%。這些數(shù)據(jù)可以看出，越成熟的商圈，投資回報(bào)率越高。
社區(qū)商業(yè)占比將大幅上升
中原地產(chǎn)提供的研究數(shù)據(jù)顯示，5月，商業(yè)物業(yè)成交類型發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)占比大幅上升、純商業(yè)及寫字樓占比大幅下降。市場(chǎng)繼續(xù)以社區(qū)商業(yè)為主，占比為91.51%，環(huán)比2010年4月上升了26.16個(gè)百分點(diǎn)，占絕對(duì)主導(dǎo)地位，關(guān)外性價(jià)比高的商業(yè)，以及關(guān)內(nèi)商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)最受市場(chǎng)投資者青睞。
柯汶認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量較少，而且許多買家都是抱著長(zhǎng)期持有的心態(tài)投資社區(qū)商業(yè)，一直都比較搶手。但由于社區(qū)商業(yè)有一個(gè)2～3年“由生轉(zhuǎn)熟”的過程，要守得住，未來(lái)社區(qū)商業(yè)成長(zhǎng)性較高，一般都有8%的投資回報(bào)，建筑面積以30～60平方米為宜�！霸陂_發(fā)商推出前期，一般都有一定比例的讓價(jià)，這是切入社區(qū)商業(yè)的較好時(shí)機(jī)。” 柯汶如是建議。
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