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市場觀察
傳統(tǒng)房地產(chǎn)已進入轉(zhuǎn)型結(jié)點 商業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金時代
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或許是喜愛足球，萬科總裁郁亮頗為形象地將中國房地產(chǎn)行業(yè)比作一場足球賽：過去十幾年房地產(chǎn)商踢完了上半場，如今下半場剛剛開始。
此言之下，萬科轉(zhuǎn)型的神秘面紗揭開。6月9日，萬科宣布，旗下首個城市綜合體龍崗中心區(qū)項目正在緊鑼密鼓地籌備中，預計2011年面市。這意味著，萬科向多元化發(fā)展邁出了堅實一步。
就在不久前，大連萬達集團董事長王健林榮登內(nèi)地新首富。第一次，商業(yè)地產(chǎn)大佬取代住宅大佬坐上首富之位。王健林的登頂意味著，商業(yè)地產(chǎn)亦可制造財富神話。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)以住宅為主的單一格局，已至轉(zhuǎn)型時點。
不止萬科，當下，開發(fā)商們對商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)絲毫不掩飾覬覦之心。就連今典集團聯(lián)席主席張寶全亦公開稱："傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式我一定不會做了，那個時候的傳奇已經(jīng)沒有辦法再復制，那個時代過去了。"
地產(chǎn)業(yè)的第二階段
時代在變，房地產(chǎn)亦在變。
在郁亮看來，地產(chǎn)業(yè)遍地黃金的時代已過去，未來的競爭態(tài)勢和勢力格局充滿變數(shù)。
金地總裁凌克則把地產(chǎn)開發(fā)分為三個階段：初級階段是住宅開發(fā)，第二個階段是商業(yè)開發(fā)，第三個階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。顯然，目前中國地產(chǎn)業(yè)已進入第二階段。
地產(chǎn)大佬們對商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略部署可以佐證。
2010年一季度，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司實現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售面積約137萬平方米，合同銷售金額約152億元，超過了萬科此前公布的150.9億元的一季度銷售額，也高于中海、恒大、保利、綠城等公司，第一次坐上了季度銷售額老大的位置。而這也進一步刺激了其他幾大房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。
今年4~5月，萬科陸續(xù)披露旗下3個體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個高端商務(wù)酒店項目，這4個項目分別位于北京、西安、東莞和武漢，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市，總投資高達百億元。
這輪投資涉及企業(yè)之廣、投資規(guī)模之大前所未有。萬科之外，地產(chǎn)商如保利、中糧、萬通、華潤置地、凱德置地、雅居樂等品牌房企們亦有動作。
華潤置地在香港2009年的業(yè)績發(fā)布會上披露了公司商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤貢獻將上升至40%。隨后，一直專注于住宅開發(fā)的雅居樂也在中山拋出20萬平方米商業(yè)地產(chǎn)的項目。
從保利地產(chǎn)的公告可以看出，保利地產(chǎn)今年已斥資214.71億元拿下位于北京、上海、廣州、天津等地的數(shù)宗地塊。而從近日競得的地塊看，保利所取得的多幅地塊為商住用地。
保利的拿地路線圖呈現(xiàn)了部分房地產(chǎn)企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)的路徑，而最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則反映了房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)果。
統(tǒng)計顯示，從今年一季度開始，商業(yè)地產(chǎn)的成交比重開始逐漸上升。在商品房總成交套數(shù)中，商業(yè)地產(chǎn)占比從2009年4季度的6%，上升到今年一季度的8.1%，而新政之后更是首次突破9%，達到9.5%。
"預計這一比例有可能在6~7月份繼續(xù)上升。"北京中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉認為，本輪力度空前的調(diào)控政策仍是主要針對住宅項目，對商業(yè)地產(chǎn)并未明確限制，商業(yè)項目仍沿用之前的信貸門檻，而這一門檻已和住宅基本持平，原先的劣勢基本不復存在，這對一度被低估的商業(yè)地產(chǎn)來說，意味著新的利好和機遇。
對開發(fā)商而言，住宅市場是一次性收益，而商業(yè)地產(chǎn)是一個長期收益，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的增值效應(yīng)在于三種，一是房地產(chǎn)本身物業(yè)的增值，二是商業(yè)流通經(jīng)營的增值，三是商業(yè)運營和房地產(chǎn)開發(fā)的品牌增值。
無疑，適當比例的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可應(yīng)對行業(yè)競合加速和利潤率的攤薄。同時，商業(yè)地產(chǎn)更容易獲得政府的政策扶持。
在此前的十數(shù)年，地產(chǎn)大佬依靠住宅開發(fā)不斷延續(xù)著財富夢想。在"2010新財富500富人榜"中，有88位來自地產(chǎn)業(yè)，占上榜富豪人數(shù)的17.6%；其財富總額達6490.8億元，占500富豪財富總額的22.5%，地產(chǎn)業(yè)成為財富集中度最高的行業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士稱，城市化締造了地產(chǎn)商們的財富神話，但如果一種模式吸引了社會所有的資金蜂擁而上，那么，這個模式就有了股市迫近6000點的味道。
住宅轉(zhuǎn)冷在所難免�？梢钥吹剑芏嘁痪�城市需要的物業(yè)類型正在發(fā)生變化。由于這類城市發(fā)展時間長，住房存量大，舊城改造也接近完成，住宅已經(jīng)不再是"獨大"的產(chǎn)品。
每當住宅業(yè)面臨嚴厲調(diào)控時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者總是可以表達他們的優(yōu)越感。加之房貸新政讓住宅、商業(yè)地產(chǎn)這兩類產(chǎn)品的投資風險此消彼長。因此，資金轉(zhuǎn)舵的亦不止開發(fā)商，數(shù)億民間資本也出現(xiàn)"棄宅裝商"的苗頭。
有媒體報道稱，來自山西的煤炭資金成立了一只上千億的基金尋找投資路徑，這些熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的煤老板如今較為感興趣的投資方向就是商業(yè)地產(chǎn)。如同山西民間資本一樣，來自溫州的民間游資亦在蠢蠢欲動。
有專家預期，隨著一線城市國際化程度的提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步升級，其商業(yè)地產(chǎn)投資價值將不斷升溫，或?qū)⒂瓉砀咚侔l(fā)展的黃金時代。
誰是潛力股
商業(yè)地產(chǎn)迎來了"黃金十年"--這是所有跟商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的從業(yè)者乃至專家目前最為津津樂道的話題。
最近一份來自仲量聯(lián)行的報告顯示，2010年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價值將增長7%到12%。
該報告預測，在亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場前景普遍不景氣之際，中國一些重點城市的商業(yè)地產(chǎn)價值今年將出現(xiàn)大幅增長。尤其是從上海市場來看，受益于世博會效應(yīng)，租金市值今年預計將上漲10%。而在此之前，亞洲所有重點城市的商業(yè)地產(chǎn)資本價值都出現(xiàn)了滑落，東京、孟買兩地較2007年高點下跌逾40%。
"金融危機重創(chuàng)了亞太地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場，中國的強勁增長將在今年幫助其主要城市實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)增值。"仲量聯(lián)行亞太地區(qū)首席執(zhí)行官阿拉斯泰爾·休斯表示。
但是，哪些商業(yè)地產(chǎn)最具投資價值、如何運作一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為開發(fā)商們最為關(guān)注的問題。
業(yè)內(nèi)專家給出的答案是根據(jù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尋找合適的開發(fā)、投資品種。理由是今年國家提出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，提出由外轉(zhuǎn)向內(nèi)，爭取內(nèi)升的驅(qū)動以及創(chuàng)新發(fā)展。而當經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級時，會促成新的產(chǎn)業(yè)集群，且城市規(guī)劃很有可能進行調(diào)整，這些都會衍生出新的商機。
記者綜合各路專家的見解發(fā)現(xiàn)，適當規(guī)模的新興城市綜合體、傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)、商圈式酒店公寓、生產(chǎn)性服務(wù)地產(chǎn)，前景為業(yè)內(nèi)所看好。而產(chǎn)業(yè)升級亦給寫字樓物業(yè)帶來新商機。
"未來比較熱門的商業(yè)形態(tài)將是新興的城市綜合體。"在上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶看來，一線城市中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了相當長的時間，相對成熟，調(diào)整的空間亦較小，而隨著交通設(shè)施的改善，以及基礎(chǔ)人口的大量導入，外圍區(qū)域的新興城市綜合體將成投資熱門。
相較單一的普通商業(yè)項目，城市綜合體的優(yōu)勢在于集合了商業(yè)、酒店、辦公等多種功能，引發(fā)的人群聚集效應(yīng)不可低估。
不過專家同時提醒說，城市綜合體是大型商業(yè)項目，但不能"一味求大"，不能作為形象工程開發(fā)，需結(jié)合當?shù)貙嶋H消費能力以及市場環(huán)境等確定綜合體的規(guī)模、業(yè)態(tài)組合，否則難逃招商厄運。專家建議，不管是開發(fā)商還是投資者可重點關(guān)注總建筑面積在20萬平方米左右的項目。
同時，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級已經(jīng)成為未來經(jīng)濟發(fā)展的主旋律，這種變化將會為高檔寫字樓帶來諸多機會。中國不動產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，4月北京寫字樓成交均價為22173元/平方米，而5月成交均價達到25000元/平方米左右。新政出臺后，在租商業(yè)地產(chǎn)項目的租價明顯上漲。
另一被業(yè)界看好的開發(fā)領(lǐng)域則要數(shù)社區(qū)商業(yè)了。
"目前開發(fā)商對社區(qū)商業(yè)的重視程度遠遠不夠，社區(qū)商業(yè)仍然是一個薄弱環(huán)節(jié)，具有很大的發(fā)展空間。"中國社區(qū)商業(yè)工作委員會主任董利指出，社區(qū)商業(yè)是居民在日常生活中必需的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，實際上是一個更可持續(xù)的商業(yè)模式，但目前國內(nèi)大多數(shù)城市均存在社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點嚴重不足的問題。同時經(jīng)營業(yè)態(tài)亦較為單一、粗放，尚待升級。
依托商圈的酒店式公寓項目亦有投資潛力。業(yè)內(nèi)人士表示，分布在商圈或者商務(wù)中心附近的酒店式公寓，既具有酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅和寫字樓的部分特點，其綜合性能很強。
據(jù)有關(guān)專業(yè)機構(gòu)的統(tǒng)計資料顯示，目前市場上酒店式公寓的投資回報率可達到8%~10%左右，已經(jīng)發(fā)展成為高檔住宅投資產(chǎn)品中高投資回報和市場前景潛力巨大的投資性的地產(chǎn)產(chǎn)品。不過，酒店式公寓項目必須分布在商圈或者商務(wù)中心附近，而且周邊配套設(shè)施必須成熟。
值得一提的是，不論是何種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，其運營均存在不小的風險，它需要開發(fā)商有強大的資金支持和專業(yè)水準以及整合能力，才能將品牌和利潤發(fā)揮到極致。
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