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市場觀察
解析鄭州的商業(yè)地產(chǎn)項目多以失敗告終之內(nèi)幕
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我們總結(jié)一下近年來鄭州所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，就可以得出來一些共同的結(jié)論，到底是什么原因?qū)е滤麄兂鰡栴}？我們來分析一下，有利于在未來的開發(fā)當中吸取這些經(jīng)驗和教訓，避免再犯同樣幼稚的錯誤。
首先作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商有一個錯誤的觀念，大部分開發(fā)商是不懂商業(yè)的，基本上是按照住宅開發(fā)的理念和經(jīng)驗去做這件事情，也就出現(xiàn)兩個問題。
第一，先賣掉再說，以賣為主，賣是為了解決現(xiàn)金流的問題，是一個后續(xù)開發(fā)的問題，在整個的營銷當中，銷售占到了主導的地位。
第二，先建再說，至于里面的規(guī)劃是否合理，動線是否合理就另當別論了。其結(jié)果因為動線、布局、各種設備的不合理，造成開業(yè)后困難很大。
這些觀念導致了很多方法上的錯誤，我們可以看到很多商業(yè)地產(chǎn)的操作都是由于方法的錯誤。
首先在定位階段，進行定位的都是外地公司。這些公司對鄭州的商業(yè)、特色的需求不是很清楚。無論是策劃公司也好，還是本地公司也好，為什么很多大的商業(yè)企業(yè)在外地做得順風順水，到鄭州以后就變成了經(jīng)營的不死不活？這說明了鄭州的商業(yè)不好做，有她的特殊性。
很多人對鄭州的商業(yè)不太了解，而且鄭州的人因迷信外地的人，進而又迷失了自己，基本采取了一個方法叫做“異地求證法”。我們這塊地應該如何定位？如何開發(fā)？決策的時候不是按照我們的城市、地塊的特點，而是按照外地類似成功項目的定位進行照搬照抄，進行求證。這種方法就出現(xiàn)了很多可笑的事情，就是把不適合于鄭州發(fā)展的事情引進過來，我們可以看到很多這樣的案例，出現(xiàn)了滯銷的問題。
在銷售方法上也出現(xiàn)了很多的問題，大量的返租就造成了返租期過后怎么辦的問題。再一個返租也帶來了很多方面的副作用，比如對投資客來講，由于前期的宣傳造成投資客的心里有一個很大的期望值，這種期望值又無法在短期內(nèi)去平，就會出現(xiàn)業(yè)主“鬧事”的問題。
我們看到很多因為定位問題出現(xiàn)了很多幼稚的錯誤，導致了后期的經(jīng)營出現(xiàn)不死不活的狀態(tài)。作為一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，我們首先要確定自己的開發(fā)戰(zhàn)略、盈利模式、要確立未來的經(jīng)營狀況是什么樣的，采取失敗倒推法進行決策，而不是按照住宅的做法一建了之。
鄭州的商業(yè)地產(chǎn)每一個案例當中都具有十分明確的失敗特點，我們逐一進行了總結(jié)。鄭州市有6個商業(yè)地產(chǎn)項目，這6個項目也代表了6種類型，這6種類型在國內(nèi)也具有普遍的借鑒意義。
作為下一步的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，我們一定要切記，在全國的商業(yè)地產(chǎn)當中，我們鄭州人的水平，比如說專業(yè)市場在全國還是很有地位的，很多地方大的專業(yè)市場的老總都是我們鄭州人，都是從我們鄭州出去的，這也是鄭州的驕傲。當然在未來的開發(fā)當中，很多鄭州的商業(yè)地產(chǎn)項目能夠在國內(nèi)創(chuàng)造我們鄭州的特色、模式、風格，產(chǎn)生一些鄭州的新方法，走向全國，而不至于讓鄭州的商業(yè)地產(chǎn)項目處于尷尬的狀態(tài)。
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