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市場觀察
解析房產(chǎn)新政下商鋪投資的前景
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擁有一個小店面，特別是黃金地段的沿街店面，是很多小小創(chuàng)業(yè)者夢寐以求的生產(chǎn)資料。
房產(chǎn)新政給房地產(chǎn)投資帶來諸多不確定性，很多投資客紛紛將目光轉(zhuǎn)向商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，同時，伴隨蘇州各區(qū)域新的商業(yè)中心不斷涌現(xiàn)，業(yè)界也傳出了“商業(yè)地產(chǎn)將迎來春天”的聲音。
那么，房產(chǎn)新政下，投資蘇州商鋪到底如何呢？我們就此展開調(diào)查。
商鋪旺不旺有“三說”
商鋪作為中長線投資，以租代售是主要的形式，但是通過租金來回收投資成本，前提是要保證商鋪不能有閑置，要始終有人來承租。而生活中，我們也經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，有的商鋪始終就是香餑餑，有的商鋪換臉面來得個頻繁，有的商鋪甚至一空就是好幾個月。
商鋪到底旺不旺，偶然的背后有著某種必然，那么到底是哪些因素決定了商鋪興旺程度呢？
決定因素之1——地段說
“地段、地段，還是地段”，這句經(jīng)典語錄被奉為房地產(chǎn)業(yè)的金科玉律，商鋪投資同樣如此。
自去年年底手里有了一百七八十萬的閑置現(xiàn)金，市民孫先生就一直在關(guān)注商鋪投資。按照首付一半來算，孫先生把自己的承受底線定在300萬左右。到底投資哪里，孫先生就很信奉“地段論”，要投資就要投地段好的。孫先生舉了一個例子，同樣面積不同地段，假設(shè)一個店鋪市值200萬年租金8萬，與一個店鋪市值300萬年租金12萬，投資回報率其實差不多，而200萬的店鋪實際投入還要小得多，那為什么有條件寧可選擇300萬的地段，而不是選擇200萬的地段？
在孫先生看來，理論上投資回報差不多，但前提是要保證空置周期短、空置率低，好地段要比差地段風險小，風險小就小在好地段更不愁租，是旺鋪，具有穩(wěn)定的投資回報。這里還存在一個互為因果的循環(huán)鏈：租售兩旺——地段好——價格高——租售兩旺——地段好，其實互為因果。所以，孫先生鐵了心要買十全街的商鋪，不光是要十全街，而且最好是蘇州飯店與南林飯店之間這一段。
一直租房做食品零售的張先生也感同身受。在他的多家直營店中，盡管觀前店租金最昂貴，但是創(chuàng)造財富最多。在幾年的品牌經(jīng)營中，張先生也逐漸在改變思路：與其在不滿意的地段開幾家，不如集中精力與財力在好地段開一家。在張先生看來，地段的好壞，主要差別在人流，而且是有效人流。當然地段的好壞也是一個相對的概念，是相對于特定行業(yè)的。張先生說，觀前商圈是一流地段，但要在觀前街上買裝飾材料，那觀前商圈再好，也比不過看起來綜合評價只能算是二類地段的養(yǎng)育巷，所以應(yīng)該選擇最對的地段，而不是最貴的地段。
地段好是大前提，但是同一個地段，商鋪的興旺程度也有天壤之別，還在于人流的具體集聚度和行走慣性。同樣是觀前街這樣的一流黃金地段，正面與背面就會有很大差別，有時候背面的商鋪還不如二流甚至三流地段的正面商鋪；同時，即便都是正面店鋪，門面開闊沒有遮擋的，肯定要比門面狹窄進深長或凹進去的要好，處于拐角和岔路口的，要比坡路和死巷的好。當然，這也不能排斥“酒香不怕巷子深”等品牌因素。
決定因素之2——心態(tài)說
經(jīng)商除了“天時”、“地利”，還需要“人和”。有時候房東心態(tài)好不好，直接影響到商鋪的可持續(xù)出租。
正因為有了“一鋪養(yǎng)三代”的想法，所以，如果一大家子傾其所有就指望這個門面吃飯，那房東就容易把自己的利益最大化，這種心態(tài)下，房東就容易急躁、急于求成，甚至“殺雞取卵”，有時候反而導(dǎo)致利益受損，商鋪不旺。
十梓街有這么一個店面，之前租給一個開舊書店的人，10萬一年的租金在當時并不算低，但舊書店就是薄利多銷，太高的租金也承受不起。后來，房東大幅提高租金，書店主無法承受只得退租。結(jié)果，這個店面好幾年都租不出去。
商業(yè)地產(chǎn)界有一種不成文的說法，商鋪是需要養(yǎng)的，如果是純租賃的中長線投資，其租金上漲速度是趕不上售價漲幅的。房東的心態(tài)就至關(guān)重要了，商業(yè)環(huán)境的培育需要一個過程，盲目攀高，只會對商業(yè)環(huán)境帶來負面效應(yīng)，沒有了商業(yè)環(huán)境，商鋪的價值也會隨之下降。
此外，轉(zhuǎn)讓費的出現(xiàn)，也在一定程度上影響著商鋪的可持續(xù)發(fā)展。作為裝修補償，轉(zhuǎn)讓費已經(jīng)不是什么公開秘密。轉(zhuǎn)讓費本來應(yīng)該是上個承租者收，但如今房東往往受到高額轉(zhuǎn)讓費的誘惑，自己收取轉(zhuǎn)讓費的已不是個別。
吳女士就遇到過這樣的房東。5年前她在十全街租門面做生意，年租金6萬元，但當時房東仗著地段好就要收取轉(zhuǎn)讓費4萬元。簽了3年租約，約定每年租金漲幅10%，說好半年一付。但是房東一直比較煩：第六個月剛剛收了上半年房租，第八個月房東就會以缺錢為理由提前來討房租。因為合約簽了3年，所以周邊租金上漲，房東心理很是不平衡，就老想著急于把租金先拿到手。終于等到3年后合約期滿，房東一下子把房租漲到了11萬。比周邊鋪面的最高價還要高出10%，吳女士一氣之下，不租了。后來從旁邊租戶的口中得知，店鋪也空關(guān)了幾個月，而最后承租價也降了10%。
有業(yè)內(nèi)人士指出，當前，商鋪租賃中存在這樣一種現(xiàn)象，由于租金太高，承租戶利潤越來越低，勢必會出現(xiàn)不停地轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓費因此水漲船高，進而加大了下一家承租戶的成本與風險，其結(jié)果也就是在加大商鋪閑置的周期與頻率，這對商鋪來說是致命傷。同時，商鋪在一次次頻繁的改頭換面中，也在減少自己的壽命，每裝修一次，就是對房屋破壞一次。
決定因素之3——功能說
是賣衣服，開飯店，還是做酒吧，不同的行業(yè)對商鋪的功能，比如樓層、面積包括進深等都有著不同的要求。一般來說，合適的體積最受歡迎，相比于三層、四層的商鋪，一層、兩層面積適中的商鋪最好賣、也最好租。
據(jù)從事過房產(chǎn)中介的老周介紹，最早的一批沿街商鋪很多是街坊改造以后出現(xiàn)的，當時為了考慮錯落有致，就有純一樓的，有2層樓的，有3層的，并且一些商鋪是越造越大，無論是買還是租，面積一大，那勢必成本要高了，對于多數(shù)需求者來說，最好就是2層樓。一些承租戶有時候也通過中介公司來找店鋪，根據(jù)客戶的需求，老周看出了一些共性的要求：體積不要太大，純一樓最好，2層樓也還可以，一層樓面最好在35——45平方米之間，門面宜寬不宜窄，寧要寬一點，也不要進深太長。
孟先生的幾家連鎖店中也有一半是三層樓面的，租金是按三層樓面來付的，但實際能利用的只有一樓，二三樓更多成為倉庫，空間很浪費。開服裝店的孫小姐也表示，現(xiàn)在要找到純一樓的鋪面還真不容易。
記者走了一下平橋直街和十全街，純一樓的鋪面寥寥可數(shù)，三層的鋪面卻占了不少。 100平方米的商鋪三個樓面一分，其實每層樓面面積都很小，要想再分割分租出去做點其它什么存在困難，實際上即便真的進行人為再分割了，滿足的功能看是增加了，但卻破壞了商鋪的正氣。
孟先生舉例說，鳳凰街上有一家甜品店，原本生意不錯，因為租金上漲就選擇了把一樓店面分租出去，重新鋪設(shè)樓梯，自己退守二樓。對此，孟先生并不看好：店家只考慮到分租一樓減少房租，減輕壓力，但并沒有想到在店面縮水的同時伴隨的是因店面縮水而引發(fā)的客源的縮水。店體太大，租金太高，出租存在風險，樓層太多，實際空間利用率太低，出租也存在風險，所以，商鋪的功能實際影響到商鋪的實際租售。
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