城市綜合體or社區(qū)商業(yè)是潛力股

　  黃金即便埋地三尺，也避不開商人的嗅覺，何況如今光芒乍現(xiàn)？
　　或許是喜愛足球，萬(wàn)科總裁郁亮頗為形象地將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比作一場(chǎng)足球賽：過去十幾年房地產(chǎn)商踢完了上半場(chǎng)，如今下半場(chǎng)剛剛開始。
　　此言之下，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的神秘面紗揭開。6月9日，萬(wàn)科宣布，旗下首個(gè)城市綜合體龍崗中心區(qū)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地籌備中，預(yù)計(jì)2011年面市。
這意味著，萬(wàn)科向多元化發(fā)展邁出了堅(jiān)實(shí)一步。
　　就在不久前，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林榮登內(nèi)地新首富。第一次，商業(yè)地產(chǎn)大佬取代住宅大佬坐上首富之位。王健林的登頂意味著，商業(yè)地產(chǎn)亦可制造財(cái)富神話。
　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)以住宅為主的單一格局，已至轉(zhuǎn)型時(shí)點(diǎn)。
　　不止萬(wàn)科，當(dāng)下，開發(fā)商們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)絲毫不掩飾覬覦之心。就連今典集團(tuán)聯(lián)席主席張寶全亦公開稱：“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式我一定不會(huì)做了，那個(gè)時(shí)候的傳奇已經(jīng)沒有辦法再?gòu)?fù)制，那個(gè)時(shí)代過去了�！�
　　地產(chǎn)業(yè)的第二階段
　　時(shí)代在變，房地產(chǎn)亦在變。
　　在郁亮看來，地產(chǎn)業(yè)遍地黃金的時(shí)代已過去，未來的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和勢(shì)力格局充滿變數(shù)。
　　金地總裁凌克則把地產(chǎn)開發(fā)分為三個(gè)階段：初級(jí)階段是住宅開發(fā)，第二個(gè)階段是商業(yè)開發(fā)，第三個(gè)階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。顯然，目前中國(guó)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段。
　　地產(chǎn)大佬們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略部署可以佐證。
　　2010年一季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售面積約137萬(wàn)平方米，合同銷售金額約152億元，超過了萬(wàn)科此前公布的150.9億元的一季度銷售額，也高于中海、恒大、保利、綠城等公司，第一次坐上了季度銷售額老大的位置。而這也進(jìn)一步刺激了其他幾大房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。
　　今年4～5月，萬(wàn)科陸續(xù)披露旗下3個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目，這4個(gè)項(xiàng)目分別位于北京、西安、東莞和武漢，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市，總投資高達(dá)百億元。
　　這輪投資涉及企業(yè)之廣、投資規(guī)模之大前所未有。萬(wàn)科之外，地產(chǎn)商如保利、中糧、萬(wàn)通、華潤(rùn)置地、凱德置地、雅居樂等品牌房企們亦有動(dòng)作。
　　華潤(rùn)置地在香港2009年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上披露了公司商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將上升至40%。隨后，一直專注于住宅開發(fā)的雅居樂也在中山拋出20萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。
　　從保利地產(chǎn)的公告可以看出，保利地產(chǎn)今年已斥資214.71億元拿下位于北京、上海、廣州、天津等地的數(shù)宗地塊。而從近日競(jìng)得的地塊看，保利所取得的多幅地塊為商住用地。

　　保利的拿地路線圖呈現(xiàn)了部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的路徑，而最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則反映了房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)果。
　　統(tǒng)計(jì)顯示，從今年一季度開始，商業(yè)地產(chǎn)的成交比重開始逐漸上升。在商品房總成交套數(shù)中，商業(yè)地產(chǎn)占比從2009年4季度的6%，上升到今年一季度的8.1%，而新政之后更是首次突破9%，達(dá)到9.5%。
　　“預(yù)計(jì)這一比例有可能在6～7月份繼續(xù)上升。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本輪力度空前的調(diào)控政策仍是主要針對(duì)住宅項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并未明確限制，商業(yè)項(xiàng)目仍沿用之前的信貸門檻，而這一門檻已和住宅基本持平，原先的劣勢(shì)基本不復(fù)存在，這對(duì)一度被低估的商業(yè)地產(chǎn)來說，意味著新的利好和機(jī)遇。
　　對(duì)開發(fā)商而言，住宅市場(chǎng)是一次性收益，而商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期收益，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的增值效應(yīng)在于三種，一是房地產(chǎn)本身物業(yè)的增值，二是商業(yè)流通經(jīng)營(yíng)的增值，三是商業(yè)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開發(fā)的品牌增值。
　　無疑，適當(dāng)比例的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可應(yīng)對(duì)行業(yè)競(jìng)合加速和利潤(rùn)率的攤薄。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)更容易獲得政府的政策扶持。
　　在此前的十?dāng)?shù)年，地產(chǎn)大佬依靠住宅開發(fā)不斷延續(xù)著財(cái)富夢(mèng)想。在“2010新財(cái)富500富人榜”中，有88位來自地產(chǎn)業(yè)，占上榜富豪人數(shù)的17.6%；其財(cái)富總額達(dá)6490.8億元，占500富豪財(cái)富總額的22.5%，地產(chǎn)業(yè)成為財(cái)富集中度最高的行業(yè)。
　　業(yè)內(nèi)人士稱，城市化締造了地產(chǎn)商們的財(cái)富神話，但如果一種模式吸引了社會(huì)所有的資金蜂擁而上，那么，這個(gè)模式就有了股市迫近6000點(diǎn)的味道。
　　住宅轉(zhuǎn)冷在所難免。可以看到，很多一線城市需要的物業(yè)類型正在發(fā)生變化。由于這類城市發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，住房存量大，舊城改造也接近完成，住宅已經(jīng)不再是“獨(dú)大”的產(chǎn)品。
　　每當(dāng)住宅業(yè)面臨嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者總是可以表達(dá)他們的優(yōu)越感。加之房貸新政讓住宅、商業(yè)地產(chǎn)這兩類產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)此消彼長(zhǎng)。因此，資金轉(zhuǎn)舵的亦不止開發(fā)商，數(shù)億民間資本也出現(xiàn)“棄宅裝商”的苗頭。
　　有媒體報(bào)道稱，來自山西的煤炭資金成立了一只上千億的基金尋找投資路徑，這些熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的煤老板如今較為感興趣的投資方向就是商業(yè)地產(chǎn)。如同山西民間資本一樣，來自溫州的民間游資亦在蠢蠢欲動(dòng)。
　　有專家預(yù)期，隨著一線城市國(guó)際化程度的提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步升級(jí)，其商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值將不斷升溫，或?qū)⒂瓉砀咚侔l(fā)展的黃金時(shí)代。
　　誰(shuí)是潛力股
　　商業(yè)地產(chǎn)迎來了“黃金十年”——這是所有跟商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的從業(yè)者乃至專家目前最為津津樂道的話題。
　　最近一份來自仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2010年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值將增長(zhǎng)7%到12%。
　　該報(bào)告預(yù)測(cè)，在亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景普遍不景氣之際，中國(guó)一些重點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值今年將出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。尤其是從上海市場(chǎng)來看，受益于世博會(huì)效應(yīng)，租金市值今年預(yù)計(jì)將上漲10%。而在此之前，亞洲所有重點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值都出現(xiàn)了滑落，東京、孟買兩地較2007年高點(diǎn)下跌逾40%。
　　“金融危機(jī)重創(chuàng)了亞太地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)將在今年幫助其主要城市實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)增值�！敝倭柯�(lián)行亞太地區(qū)首席執(zhí)行官阿拉斯泰爾·休斯表示。
　　但是，哪些商業(yè)地產(chǎn)最具投資價(jià)值、如何運(yùn)作一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為開發(fā)商們最為關(guān)注的問題。
　　業(yè)內(nèi)專家給出的答案是根據(jù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尋找合適的開發(fā)、投資品種。理由是今年國(guó)家提出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，提出由外轉(zhuǎn)向內(nèi)，爭(zhēng)取內(nèi)升的驅(qū)動(dòng)以及創(chuàng)新發(fā)展。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)時(shí)，會(huì)促成新的產(chǎn)業(yè)集群，且城市規(guī)劃很有可能進(jìn)行調(diào)整，這些都會(huì)衍生出新的商機(jī)。
　　記者綜合各路專家的見解發(fā)現(xiàn)，適當(dāng)規(guī)模的新興城市綜合體、傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)、商圈式酒店公寓、生產(chǎn)性服務(wù)地產(chǎn)，前景為業(yè)內(nèi)所看好。而產(chǎn)業(yè)升級(jí)亦給寫字樓物業(yè)帶來新商機(jī)。
　　“未來比較熱門的商業(yè)形態(tài)將是新興的城市綜合體�！痹谏虾Ｉ缈圃荷虡I(yè)研究中心主任朱連慶看來，一線城市中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，相對(duì)成熟，調(diào)整的空間亦較小，而隨著交通設(shè)施的改善，以及基礎(chǔ)人口的大量導(dǎo)入，外圍區(qū)域的新興城市綜合體將成投資熱門。
　　相較單一的普通商業(yè)項(xiàng)目，城市綜合體的優(yōu)勢(shì)在于集合了商業(yè)、酒店、辦公等多種功能，引發(fā)的人群聚集效應(yīng)不可低估。
　　不過專家同時(shí)提醒說，城市綜合體是大型商業(yè)項(xiàng)目，但不能“一味求大”，不能作為形象工程開發(fā)，需結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際消費(fèi)能力以及市場(chǎng)環(huán)境等確定綜合體的規(guī)模、業(yè)態(tài)組合，否則難逃招商厄運(yùn)。專家建議，不管是開發(fā)商還是投資者可重點(diǎn)關(guān)注總建筑面積在20萬(wàn)平方米左右的項(xiàng)目。
　　同時(shí)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)已經(jīng)成為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，這種變化將會(huì)為高檔寫字樓帶來諸多機(jī)會(huì)。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京寫字樓成交均價(jià)為22173元/平方米，而5月成交均價(jià)達(dá)到25000元/平方米左右。新政出臺(tái)后，在租商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租價(jià)明顯上漲。
　　另一被業(yè)界看好的開發(fā)領(lǐng)域則要數(shù)社區(qū)商業(yè)了。
　　“目前開發(fā)商對(duì)社區(qū)商業(yè)的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，社區(qū)商業(yè)仍然是一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，具有很大的發(fā)展空間�！敝袊�(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)主任董利指出，社區(qū)商業(yè)是居民在日常生活中必需的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)際上是一個(gè)更可持續(xù)的商業(yè)模式，但目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市均存在社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足的問題。同時(shí)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)亦較為單一、粗放，尚待升級(jí)。
　　依托商圈的酒店式公寓項(xiàng)目亦有投資潛力。業(yè)內(nèi)人士表示，分布在商圈或者商務(wù)中心附近的酒店式公寓，既具有酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅和寫字樓的部分特點(diǎn)，其綜合性能很強(qiáng)。
　　據(jù)有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前市場(chǎng)上酒店式公寓的投資回報(bào)率可達(dá)到8%～10%左右，已經(jīng)發(fā)展成為高檔住宅投資產(chǎn)品中高投資回報(bào)和市場(chǎng)前景潛力巨大的投資性的地產(chǎn)產(chǎn)品。不過，酒店式公寓項(xiàng)目必須分布在商圈或者商務(wù)中心附近，而且周邊配套設(shè)施必須成熟。
　　值得一提的是，不論是何種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)均存在不小的風(fēng)險(xiǎn)，它需要開發(fā)商有強(qiáng)大的資金支持和專業(yè)水準(zhǔn)以及整合能力，才能將品牌和利潤(rùn)發(fā)揮到極致。