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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)投資贏在“穩(wěn)定”
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商業(yè)地產(chǎn)價值凸顯
與此前火熱的住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)很長時間都在坐“冷板凳”，被諸多因素限制。作為經(jīng)營性物業(yè)，在交易過程中需繳納一筆土地增值稅，在貸款政策上也受到了限制，首付50％，利率為基準利率的1.1倍。相反，住宅市場卻長期受到政策照顧，不僅首付只要二至三成，而且在利率上還有優(yōu)惠，并且各種稅收也很少波及。
“商業(yè)地產(chǎn)貸款政策并沒有變化。”南昌某銀行工作人員稱。政策的調(diào)整已使商業(yè)地產(chǎn)貸款要求與“二套房”貸款基本趨同，同時，對投資者購買的套數(shù)無需認定。商業(yè)地產(chǎn)一時成為投資者的“香餑餑”。
開發(fā)商也緊跟市場“棄宅從商”的勢頭，大力推出社區(qū)商鋪、酒店式公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。以聯(lián)泰香域濱江為例，其6月6日開盤推出52套50~335平方米臨街商鋪，售價8000~20000元/平方米。截止6月24日上午，該批商鋪已銷售了大部分。嘗到甜頭后，該項目預(yù)計7月中旬再推第二批商鋪。
盈科地產(chǎn)副總經(jīng)理趙熙認為，目前紅谷灘區(qū)域的商鋪熱銷是受紅谷灘住宅入住率提高的刺激，入住率高，老百姓對生活的便利性便有更高要求，從而促發(fā)商鋪走俏之勢。
此外，位于福州路與二七路交叉口的智通廣場6月底將推出400余套37~86平方米酒店式公寓�！拔覀儸F(xiàn)在接電話都接不過來�！痹擁椖夸N售人員稱，很多人都想做投資，其中37平方米小面積公寓最受歡迎。“現(xiàn)在具體價格還沒定，但參照周邊樓盤，肯定會在一萬元/平方米以上，這樣的價格在這個地段還是蠻實惠的，過幾年可能會漲到兩三萬元一平方。”她還稱，由于項目屬商業(yè)地產(chǎn)，不受房貸政策限制，無論你有幾套房都是按首付50%的標準。
據(jù)統(tǒng)計，南昌6月份超過十個樓盤在推商業(yè)物業(yè)。
投資回報比住宅高
商業(yè)地產(chǎn)走紅成事實，但其是否真的能給投資者帶來高收益仍是關(guān)注焦點。
市場認為，商業(yè)地產(chǎn)在租金回報率方面有不小的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)如果找到合適的項目，很多租金回報率都能達到5％以上，目前住宅的租金回報率大多維持在2％左右。專家認為，一般來說，短期內(nèi)住宅物業(yè)的增長率可能略高于商用物業(yè)，但商用物業(yè)增值后勁以及租金漲幅力度較強。
那么南昌目前商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率又是怎樣的呢？
位于青云譜的魏瑪峰尚目前正銷售二期商鋪，吳女士去年以1.1萬元/平方米買了一期一間75平方米商鋪，總價82.5萬元，今年4月已交付，現(xiàn)正以2400元/月將其出租，其租金投資回報率約3.5%。而其住宅現(xiàn)價3900元/平方米，若購一套80平方米的住房投資，總價31.2萬元，該小區(qū)目前毛坯房租價400元/月，年租金回報率為1.5%。
再看智通廣場，若購買一套37平方米酒店式公寓，以1萬元/平方米計算，總價37萬元，若按周邊住宅租金約1500元/月計算，其租金回報率約5%。
“商業(yè)地產(chǎn)年投資回報率在5%~6%比較合理，不成熟的區(qū)域投資回報率會比較低，需要時間來積淀人氣、營造商業(yè)氛圍。”華辰地產(chǎn)投資副總周厚霖認為，“相對成熟的商業(yè)培養(yǎng)期3~5年，如果不成熟的，可能需要7~10年來經(jīng)營�！彼治龇Q，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率比住宅高，投資性能更穩(wěn)定，但投資周期相對較長；住宅投資回報率低，但投資周期短，當前住宅不能算“投資”，而是“投機”。
商業(yè)地產(chǎn)投資需謹慎
投資商業(yè)地產(chǎn)還需敏銳的市場把控力，否則一旦投資失誤難免造成損失。
萬先生在南昌幾大高校有四個店鋪。2003年，南昌大學(xué)新校區(qū)尚在建設(shè)，他就跟學(xué)校簽了一套78平方米的商鋪，一年租金七八萬元，現(xiàn)在租出去一年10萬元，而轉(zhuǎn)讓的話他要一口價19萬元。
但王先生似乎并沒這么幸運。2006年他在某批發(fā)市場對面買了一個66平方米的店鋪，當時的價格在7000元/平方米左右。但沒過多久，該批發(fā)市場就搬到洪城大市場那邊去了。此后，這個店的生意就一落千丈，只能用作儲存貨物，他已打算拿出來按原價賣掉。
可以說，前者選擇消費人群相對穩(wěn)定、人氣旺盛的區(qū)域投資商鋪，穩(wěn)妥得當，后者因?qū)^(qū)域發(fā)展把握不足導(dǎo)致投資失誤。
平安象湖風(fēng)情營銷總監(jiān)陳秀平表示，現(xiàn)在有很多商業(yè)類型如：主題型商業(yè)、混合型商業(yè)、專業(yè)化大市場。如果此時選擇投資，投資者要清楚投資概念和傾向，了解商業(yè)地產(chǎn)的投資力度、政府的扶持力度（包括稅費和優(yōu)惠的相關(guān)政策等，否則會存在很大的障礙）、商業(yè)地產(chǎn)的周邊配套。投資者切記盲目投資，須認清形勢，謹慎投資。
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