關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商陷困境 品牌主力店難進(jìn)駐
 |
 |
聯(lián)街網(wǎng)訊：不少業(yè)內(nèi)專家指出，品牌主力店對商業(yè)項(xiàng)目而言，就猶如一本書的“腰封”，起著很關(guān)鍵的作用，決定著商業(yè)項(xiàng)目的暢銷與否以及置業(yè)者的出手與否，是項(xiàng)目招商的重中之重，主力店?duì)I銷，更像是一場一錘定音的“贏”銷戰(zhàn)。近期，信息時報記者兵分多路調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州一批擬在亞運(yùn)前后開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，近九成都把招商重點(diǎn)放在品牌主力店上，甚至出現(xiàn)多個項(xiàng)目爭搶一個品牌主力店。品牌主力店的進(jìn)駐情況可謂是“冰火兩重天”，有的頗受追捧，進(jìn)駐率持續(xù)攀高；有的則門可羅雀，以不方便透露來掩蓋招商難困境。
市場綜述 項(xiàng)目招商有人歡喜有人愁
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全球活躍的品牌有8萬多個，而在廣州市場中活躍的只有5萬多個，這等于說，還有近一半的品牌，尚未在廣州“落地”。從記者調(diào)查的情況來看，品牌主力店多進(jìn)駐定位高端并有特色的商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)了解，素有五星級之稱的嘉禾電影院已經(jīng)進(jìn)駐五號停機(jī)坪，此外，廣州酒家的主力店及星期8小鎮(zhèn)都已經(jīng)與五號停機(jī)坪簽約，并準(zhǔn)備進(jìn)場裝修。
國際知名品牌Louis Vuitton、Prada、Armani、Bally、Bvlgari、Chanel、Fendi、Miu Miu、Omega、馬莎百貨等則已進(jìn)駐定位相對高端的太古匯廣場。白云萬達(dá)廣場也已招攬了沃爾瑪、國美電器、詩芙蘭、屈臣氏、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、芙蓉樓等諸多品牌主力店。美東百貨的進(jìn)駐品牌有吉之島、艾格、MIAMIA、歐時力等。
廣州市精都實(shí)業(yè)有限公司董事總經(jīng)理余清華先生透露，五號停機(jī)坪商場在短短3個月內(nèi)完成第一階段的招商任務(wù)，目前接待的客戶已經(jīng)超過600家，并正在與H&M、ZARA、OMEGA、ROLEX等國際大品牌洽談。太古匯相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，太古匯的招商已經(jīng)完成七八成左右的商業(yè)面積，在成功引入多個國際一線品牌之外，還有不少國內(nèi)的著名品牌選擇進(jìn)駐。
部分商業(yè)項(xiàng)目卻對招商情況遮遮掩掩。都城西薈開發(fā)商向記者表示，目前進(jìn)駐品牌尚不能透露，并強(qiáng)調(diào)，招商在按照計劃正常進(jìn)行。記者在該項(xiàng)目現(xiàn)場看到，目前該商業(yè)已開始拆除外墻的手腳架；有銷售人員告訴記者，都城西薈的樓下將會有一個很大型的超市，但具體哪家還未定。
在天河某大型地下購物廣場，記者詢問品牌主力店進(jìn)駐情況時，對方表示，該項(xiàng)目不會以品牌主力店為主，而以“時尚”為主題來選擇商家。問及目前有哪些時尚品牌店進(jìn)駐時，開發(fā)商表示，目前尚不方便透露。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能與招商情況不樂觀有關(guān)，如有知名品牌進(jìn)駐，一般會在第一時間公開；“招商不樂觀，將會直接影響項(xiàng)目能否在亞運(yùn)前后開業(yè)。同時還會動搖已入駐商家的信心�！�
記者踩盤
五號停機(jī)坪 第一階段招商已完成
進(jìn)駐品牌：星期8小鎮(zhèn)、廣州酒家、嘉禾電影院等。
項(xiàng)目開發(fā)商廣州市精都實(shí)業(yè)有限公司董事總經(jīng)理余清華透露，隨著5大主力店的進(jìn)駐，第一階段招商正式告一段落，僅用了3個月時間，目前接待客戶已超過600家，并正在與H&M、ZARA、OMEGA、ROLEX等國際大品牌洽談。商場的外立面已經(jīng)接近完工，中央休閑廣場亦已進(jìn)入施工最后階段；廣場內(nèi)28米高的標(biāo)志性大風(fēng)車、主題音樂噴泉、園林停車場等設(shè)施將于8月同步完工。星期8小鎮(zhèn)會首次把真飛機(jī)帶入樂園。
專家點(diǎn)評：著名房地產(chǎn)營銷專家謝逸楓認(rèn)為，五號停機(jī)坪通過定向招商、差異化營銷推廣模式等，吸引了一些大品牌，招商相對成功。但五號停機(jī)坪和萬達(dá)白云廣場存在一定的競爭，尤其在業(yè)態(tài)和客源上一致，而白云新城消費(fèi)人群相對缺乏，尚需要8到10年的市場培養(yǎng)期，才能獲得樂觀的投資回報。
太古匯 有望引發(fā)品牌“聚合效應(yīng)”
進(jìn)駐品牌：Louis Vuitton、Prada、Armani、Bally、Bvlgari、Chanel、Dior、Fendi、Omega、馬莎百貨、Ole’高級超市等。
太古匯的定位以中高端為主，顧及不同層次人群的需求。目前招商已完成七八成，成功引入多個國際一線品牌以及不少國內(nèi)著名品牌。項(xiàng)目將爭取在亞運(yùn)前開業(yè)。太古匯相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，太古匯項(xiàng)目將預(yù)留1/3的商場空間給以往合作的國際品牌。
專家點(diǎn)評：戴德梁行商業(yè)部助理董事邱曉瑜表示，太古匯能把眾多國際一線品牌引入廣州，主要得益于廣州近幾年消費(fèi)力的不斷提高，及項(xiàng)目所在的天河商圈的快速發(fā)展。如果已進(jìn)入的品牌開業(yè)后能獲得成功，會引發(fā)聚合效應(yīng)，吸引更多的國際品牌進(jìn)入，有助廣州商業(yè)檔次的再提升。
白云萬達(dá)廣場 將在年底滿鋪開業(yè)
進(jìn)駐品牌：沃爾瑪、國美電器、詩芙蘭、屈臣氏、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、芙蓉樓、大漁餐飲、ONLY 女裝、 SELECTED男裝、雅瑩等等。
萬達(dá)集團(tuán)高級副總裁表示，白云萬達(dá)廣場就像一塊磁石吸引著國內(nèi)外知名商家搶灘入駐，不僅與沃爾瑪 、KFC、日本料理等12家品牌簽約，廣州精品萬千百貨還成功與華斯度、周大福、伊麗莎白·雅頓、玉蘭油、東方紅、嘉寶、其樂、沙馳、安瑞井多個品牌商代表進(jìn)行了簽約。“廣州白云萬達(dá)廣場將在年底滿鋪開業(yè)。”據(jù)了解，萬達(dá)集團(tuán)已在全國50多個城市投資項(xiàng)目，已開業(yè)27個，其在全國首創(chuàng)全新的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，使得每個項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)，持續(xù)旺場。
專家點(diǎn)評：謝逸楓認(rèn)為，萬達(dá)通過自身品牌的社會影響力和圈層營銷及聯(lián)盟招商等方式，前期招商的效果不錯，但還要看開業(yè)時是否有這么多商家進(jìn)入以及后期經(jīng)營狀況，才能評說“北派”萬達(dá)在廣州的第一商業(yè)項(xiàng)目是否成功。畢竟廣州萬達(dá)的位置較為偏僻，交通網(wǎng)絡(luò)不是很方便，周圍的居民房太多，影響到商業(yè)形象，投資有一定風(fēng)險。
都城西薈 暫未公布開業(yè)時間
進(jìn)駐品牌：目前不能透露
記者致電項(xiàng)目開發(fā)商得知，該項(xiàng)目招商正在按計劃進(jìn)行。記者前往該項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，商業(yè)廣場外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，有銷售小姐表示，都城西薈的樓下將會有一個很大型的超市，但具體哪家未定，開發(fā)商方面也暫未公布正式開業(yè)的時間。
專家點(diǎn)評：業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，荔灣區(qū)目前只有上下九這個核心商業(yè)，都城西薈要承接其另一核心的重任，是具備天時、地利、人和各方面條件的，其輻射范圍包括荔灣區(qū)和海珠區(qū)的西部。但目前該項(xiàng)目的停車等配套尚不夠完善。
美東百貨 招商率已超90%
進(jìn)駐品牌：吉之島、艾格、MIAMIA、歐時利等
該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，歷經(jīng)一年，目前招商率已超過90%，將于10月份開業(yè)。記者前往現(xiàn)場看到，第一層商鋪已經(jīng)間隔完畢了，商場外立面也已顯露。
專家點(diǎn)評：韓世同表示，該項(xiàng)目規(guī)模較小，只是針對東山區(qū)，但該區(qū)域中高端消費(fèi)能力很強(qiáng)，該百貨的興旺與否，主要得看其提供怎樣的消費(fèi)檔次，是否能填補(bǔ)該區(qū)消費(fèi)空白。該百貨號稱日系風(fēng)格，否能體現(xiàn)日式商業(yè)的專業(yè)服務(wù)，還有待觀察。
東方文德廣場 文化類品牌相繼落戶
進(jìn)駐品牌：東方文德廣場銷售經(jīng)理龍東江表示，有53家文化產(chǎn)業(yè)類品牌簽訂了意向書，暫不可以公布。
項(xiàng)目開發(fā)商廣州富春東方地產(chǎn)投資有限公司董事長郭建基表示，目標(biāo)是將東方文德廣場打造成廣州甚至華南地區(qū)首個以“文化”為主題的大型商業(yè)中心，主打“藝術(shù)消費(fèi)與體驗(yàn)”。記者在今年4月采訪郭建基時，他已經(jīng)明確表示，中國的榮寶齋、廣東東湖棋院、中國美術(shù)家協(xié)會等多個高品質(zhì)文化項(xiàng)目都已基本確定了落戶意向。這些都是文化類的領(lǐng)軍品牌。
專家點(diǎn)評：城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝表示，過去幾年廣州的寫字樓都是往東移，北京路一帶的寫字樓租金一直上不去，但東方文德廣場是個特例，項(xiàng)目定位切合了廣州市將北京路打造成“旅游名片”的出發(fā)點(diǎn)。
四問專家
1、品牌主力店的進(jìn)駐對招商成敗有何影響？
知名房產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，品牌主力店可以促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商，提升項(xiàng)目的高端形象，還能改善其投資氣氛；尤其是大型商業(yè)項(xiàng)目，國際品牌主力店的加盟，可使其“如虎添翼”，更容易產(chǎn)生“連鎖反應(yīng)”，將會吸引更多的品牌店進(jìn)駐。“但影響一個商業(yè)項(xiàng)目成敗的因素比較多，除了引入主力店，國家政策和投資氛圍等也很重要�！�
某知名商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者坦言，引入主力店，不僅是“造市”之需，也是強(qiáng)化品牌影響力的重要手筆�！爸髁Φ瓴粌H能消化較大的商業(yè)面積，且簽約時間長，是保證商業(yè)項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營的一個重要砝碼�！倍_發(fā)商品牌與主力店品牌的“聯(lián)姻”，也制造著深刻的品牌記憶點(diǎn)。
2、部分商業(yè)項(xiàng)目招商難在哪里？
地產(chǎn)專家表示，廣州商場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，缺少個性是導(dǎo)致招商難的主要原因，此外，宏觀調(diào)控政策雖然主要目標(biāo)是住宅，但由于投資客在此次調(diào)控中缺失信心，尤其是商業(yè)物業(yè)稅的開征討論，直接影響了投資商業(yè)的舉動。
據(jù)了解，一些商場的租金和售價盲目上漲，幅度超過投資客“心理價”的性價比，畢竟商業(yè)投資必須考慮到成本和前期的投入。另外，一些開發(fā)商在工程施工和招商節(jié)點(diǎn)上顯示得比較匆促，準(zhǔn)備時間不到位。廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)強(qiáng)調(diào)，招商難和同質(zhì)化競爭不無關(guān)系，廣州的商業(yè)地產(chǎn)本身就已經(jīng)飽和，特別是成熟的商圈商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)應(yīng)有盡有。
滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰也表示，商業(yè)項(xiàng)目的吸引力在于其所屬路段或板塊市政規(guī)劃的完善程度，一旦項(xiàng)目本身所處地段屬于城郊結(jié)合部，包括路線網(wǎng)絡(luò)等配套也未完善，則會因無法引導(dǎo)消費(fèi)人流而導(dǎo)致招商難。此外，個別商業(yè)項(xiàng)目，若定位與飽和行業(yè)相同，也會出現(xiàn)招商難。
3、前期招商難的項(xiàng)目后期運(yùn)營能否彌補(bǔ)？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目前期存在問題導(dǎo)致招商難，后期運(yùn)營彌補(bǔ)起來比較困難，但開發(fā)商可在經(jīng)營形態(tài)和優(yōu)惠讓利上做出適當(dāng)調(diào)整。
申格聯(lián)認(rèn)為，目前部分商業(yè)項(xiàng)目面臨招商難其實(shí)仍是結(jié)構(gòu)性的問題，結(jié)構(gòu)性的飽和決定開發(fā)商后期運(yùn)營制勝的法寶仍然是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)態(tài)勢的結(jié)構(gòu)調(diào)整，開發(fā)商只有敢于把高檔的商場用來賣“大白菜”，才能出奇制勝。 周峰表示，若前期存在市政配套欠缺的問題，則需要在項(xiàng)目推廣時盡量引入未來的市政利好，增強(qiáng)商戶信心，消除潛在客戶的疑慮；前期存在定位跟周邊行業(yè)重疊，則應(yīng)作重新設(shè)置或微調(diào)。
謝逸楓則表示，放寬商家和投資客的投資購買門檻，且在前期給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如免一定時間內(nèi)的物管費(fèi)、水電費(fèi)等，或給予投資回報的性價比，目的是培育市場，“放水養(yǎng)魚”。此外，還可利用商業(yè)運(yùn)作的低成本，開辟自營項(xiàng)目將商場做旺，然后再提高租金或再銷售。
4、商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)如何吸引品牌主力店進(jìn)駐？
“國際品牌是否進(jìn)駐，除看重商業(yè)項(xiàng)目所在的地理位置之外，更為關(guān)注的是商場的業(yè)態(tài)組成情況、相鄰品牌是否影響他們的形象等等�！边@需要項(xiàng)目在整體設(shè)計上要跟上國際潮流，更要做出合理的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，以及功能分布規(guī)劃等。
戴德梁行商業(yè)部助理董事邱曉瑜表示，由于國際一線品牌的受眾面相對狹窄，他們更愿意選擇一些高檔場所，比如麗柏，比如一些五星級酒店的商鋪。
而在廣州，這種選擇點(diǎn)也跟隨著城市的發(fā)展不斷變遷、擴(kuò)大，從最早的環(huán)市東一帶的酒店商鋪，逐步擴(kuò)大到天河商圈�！皻w根結(jié)底，能否吸引到國際品牌的進(jìn)駐，還是在于城市的消費(fèi)力�！�
記者觀察
承諾是美好的
過程是坎坷的
許多人或許都有這樣的經(jīng)歷，路過一些正在招商的商業(yè)項(xiàng)目，不經(jīng)意間看到巨大的廣告招牌，夸張的宣傳程度令人咋舌：XX知名品牌進(jìn)駐、定位全國第一大商業(yè)廣場等，甚至冠于“亞洲首個、全球最大”等字眼。如此稱霸商業(yè)地產(chǎn)的高姿態(tài)，讓投資者們的購鋪欲望被強(qiáng)烈地挑起來；有意進(jìn)駐的小租戶們，頓時信心倍增；消費(fèi)者則暗暗竊喜，將來可進(jìn)來做一回“購物狂”。
然而，期望越大失望也越大，伸長脖子等到商業(yè)廣場正式開業(yè)后，眾人才覺悟：原來其定位并非當(dāng)初宣傳的那樣高端，回報率也并非當(dāng)時承諾的那樣高。更糟糕的是，有的商業(yè)項(xiàng)目甚至在開業(yè)短短一年半載就瀕臨倒閉，或是成為一個半死不活的項(xiàng)目。
承諾是美好的，過程卻是坎坷的。因?yàn)橹贫顺叩亩ㄎ唬_發(fā)商不得已需要靠高端品牌吸引買家、租客、顧客。于是一個幾千平方米的商業(yè)項(xiàng)目，就定位“國際型商城”；一個在郊區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，就號稱“華南第一街”等等。但是趾高氣昂的大品牌商們又怎么會把這些放在眼里？為了“名副其實(shí)”，有些開發(fā)商不得不高調(diào)宣傳某國際品牌已經(jīng)進(jìn)駐，但這個品牌是否真的進(jìn)來了？是否存在這樣一個知名品牌？是否整個項(xiàng)目僅有一個知名品牌？……這些問題往往只能等到商場正式開業(yè)才能得到答案。
我認(rèn)為，“精明”的開發(fā)商看似在“四兩拔千斤”，其實(shí)是在作繭自縛，狐貍沒吃著，還惹一身騷。按照廣州人的消費(fèi)習(xí)慣、力度，根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的地段、周邊環(huán)境……做好明確合理的定位，無需打腫臉稱胖子，對廣大商戶坦誠些，對廣大消費(fèi)者實(shí)在些，減少忽悠，坦誠做事，才不會“飛得越高、摔得越痛”！
|
|