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市場觀察
“不畏”新政 商業(yè)地產(chǎn)很火
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“不畏”新政，商業(yè)地產(chǎn)很火
一系列相關(guān)樓市調(diào)控政策的影響使住宅市場受到了很大沖擊，而商業(yè)地產(chǎn)卻乘樓市調(diào)控之機(jī)走出了獨(dú)立行情，成為新政的最大受益者。目前商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率明顯高于住宅，同時(shí)相對穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選，在住宅市場出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)是很多投資者的新投資渠道，因此，眾多投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)這也是符合目前的市場動(dòng)向的。
事實(shí)上確實(shí)如此。在新政出臺(tái)后，成都的商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)升溫，成交量和成交金額都連續(xù)創(chuàng)造成都商業(yè)地產(chǎn)的歷史新高。連續(xù)幾周，每周都有幾億資金涌向商業(yè)地產(chǎn)。相關(guān)調(diào)查顯示，僅寫字樓市場，每周的成交金額就超過億元。比如6月初開盤的“新希望國際”C區(qū)，開盤當(dāng)天銷售
超過8000萬元，創(chuàng)造新政后成都寫字樓單日成交的新紀(jì)錄。不僅如此，在5月的連續(xù)幾周，“新希望大廈”銷售都超過20余套，銷售金額超過3000多萬元。其他如“凱旋廣場”、“花樣年·美年廣場”、“喜年廣場”等多個(gè)項(xiàng)目，也是連續(xù)幾周的銷售金額近千萬元；除寫字樓外，社區(qū)商鋪、專業(yè)市場等也是資金流向的重要地區(qū)。
迎來供應(yīng)爆發(fā)期
在成都進(jìn)行了多年住宅開發(fā)的萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加上稍早前進(jìn)入成都開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的上海裕都、廣州香江集團(tuán)、北京城建集團(tuán)以及一直在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的萬達(dá)集團(tuán)、花樣年集團(tuán)、新希望集團(tuán)，以及如青羊工業(yè)等眾多的成都本土開發(fā)企業(yè)的持續(xù)開發(fā)，2010年下半年，成都商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來跨越式發(fā)展的新局面。地產(chǎn)巨頭云集，注定了成都商業(yè)市場將硝煙四起，而對于投資者來說有利的是，未來2~3年成都將迎來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的集中爆發(fā)期。
據(jù)相關(guān)調(diào)查機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，未來3年內(nèi)成都將新增30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模在259.37萬平方米以上。數(shù)據(jù)顯示，2007年~2009年成都三年的供應(yīng)總量為216.60萬平方米，未來三年的供應(yīng)量比前三年至少增長了19.7%。以商業(yè)地產(chǎn)中最受矚目的寫字樓市場為例，2009年之前成都大概擁有10幢甲級(jí)寫字樓，而2009年之后成都甲級(jí)寫字樓以每年3~5幢的速度在增加，未來2~3年將有超過20個(gè)甲級(jí)寫
字樓項(xiàng)目被推向市場，推出的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前市場上的在用量。而伴隨著居住人口的外擴(kuò)、消費(fèi)能力的聚集與增強(qiáng)，以及消費(fèi)理念與模式的更新，城市副中心商業(yè)將繼續(xù)發(fā)展，新商圈在逐步形成。如南三環(huán)外，城東建設(shè)路、萬年場區(qū)域，城西金沙等區(qū)域，均有部分?jǐn)?shù)量的大體量購物中心項(xiàng)目在前期運(yùn)作，這些均將促成城市次商圈的發(fā)展。
做好投資功課有備無患
就目前形勢而言，一系列主要針對住宅市場的調(diào)控政策并未涉及商業(yè)地產(chǎn)，使得投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻與投資二套住房的門檻基本一樣；更為重要的是，商業(yè)地產(chǎn)無論是從投資回報(bào)率還是升值空間來看，都明顯優(yōu)于住宅。
相關(guān)專家建言，投資商業(yè)依然要注意多個(gè)方面。1、量力而行。資金充足的買家，可選擇能立竿見影兌現(xiàn)回報(bào)的中心商圈。資金一般的買家，可選擇中大型社區(qū)的配套商業(yè)。資金較少的可投入新興地區(qū)的新項(xiàng)目，前景空間更大，但務(wù)必沉住氣。2、前期工作做足。
多看看目標(biāo)項(xiàng)目不同時(shí)段、地段的運(yùn)營情況，比如人流情況、租金水平、零售商的承租能力等。3、注意定位和規(guī)劃。定位是商業(yè)的靈魂，定位有偏差，成功的概率便會(huì)很低。而良好的規(guī)劃會(huì)合理考慮人流、車流和貨流的安排、導(dǎo)視以及各類業(yè)種的配比及組合。4、考察發(fā)展商能力。發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)和操作經(jīng)驗(yàn)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，尤其要具有地產(chǎn)操作和商業(yè)操作兩方面的經(jīng)驗(yàn)。5、不看短期看升值。多評(píng)估物業(yè)的升值潛力，別只看近期的租金回報(bào)率。
入市時(shí)務(wù)必對癥下藥
寫字樓代表項(xiàng)目：新希望國際、高地中心、花樣年·喜年廣場、東立國際廣場等。
商鋪代表項(xiàng)目：染房街小商品天地、九峰國際汽車博覽新城、摩爾國際汽配城、財(cái)富又一城等。
總部基地因其擁有低容積率、低建筑密度、低樓層、低價(jià)格等特點(diǎn)近年來迅速占據(jù)市場地位，并逐漸打破寫字樓在辦公物業(yè)領(lǐng)域一統(tǒng)天下的局面。價(jià)格上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市區(qū)寫字樓，是推動(dòng)成都總部基地由建設(shè)期進(jìn)入
收獲期的重要原因。
總部基地代表項(xiàng)目：青羊工業(yè)總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城、龍吟華章等。
商住樓是指土地使用年限為40年或50年的商住兩用公寓，一般稱為40年產(chǎn)權(quán)公寓。這些公寓兼具居住及辦公功能，也有部分項(xiàng)目為純居住性質(zhì)，但多為商改住，即商業(yè)用地上建成的住宅項(xiàng)目。這類項(xiàng)目雖只有40年產(chǎn)權(quán)，且普遍居住舒適度較低，但由于多處城市主干道、易出租、總價(jià)低等優(yōu)勢，深受投資者的喜愛。同一個(gè)板塊，在周邊環(huán)境、交通、配套等各方面條件相當(dāng)?shù)臈l件下，40年產(chǎn)權(quán)酒店公寓售價(jià)普遍比周邊70年產(chǎn)權(quán)住宅項(xiàng)目售價(jià)低15%~20%。
商住樓代表項(xiàng)目：索爾國際、居然、博聞·八里錦匯、紅帆藍(lán)調(diào)等。
城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)
以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。一般來說，酒店、寫字樓、購物中心三大功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，全成都城市綜合體已達(dá)48個(gè)，尤其是國際城南，僅僅是大源和站南兩大組團(tuán)內(nèi)，聚集了22個(gè)城市綜合體，其中超過兩百畝的城市綜合體項(xiàng)目就達(dá)到了5個(gè)。
城市綜合體代表項(xiàng)目：華潤·萬象城、龍湖·北城天街、繽紛時(shí)代廣場、花樣年·美年廣場等。
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