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市場(chǎng)觀察
昆明東市商業(yè)格局洗牌
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作為昆明地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域，東市區(qū)蘊(yùn)含的歷史價(jià)值不言而喻。然而由于政府的“偏袒”，東市區(qū)的發(fā)展一度陷入停滯階段，商業(yè)也大多停止在社區(qū)商業(yè)。盡管東市區(qū)也想方設(shè)法發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，在物流、貨運(yùn)，乃至專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上開(kāi)辟了一片屬于自己的天地，但居民消費(fèi)仍不得不依賴于主城區(qū)。
正當(dāng)其它區(qū)域大興土木之際，東市區(qū)的運(yùn)命被再次改寫(xiě)，只不過(guò)這次是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。新昆明規(guī)劃的出臺(tái)，尤其是物流、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將撤離三環(huán)內(nèi)，東站貨運(yùn)功能的消失，無(wú)疑將讓東市區(qū)的人居環(huán)境得以改善。然而，與此同時(shí)，區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)面臨搬遷的現(xiàn)實(shí)不得不讓東市區(qū)思考未來(lái)商業(yè)的方向，東市區(qū)是繼續(xù)依賴主城商業(yè)的“施舍”還是挖掘自身的商業(yè)潛力？這已成為東市區(qū)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。
被“丟棄”的東市商業(yè)
如果要說(shuō)東市區(qū)的商業(yè)發(fā)展歷程，就不得不提它的住宅，作為昆明最早的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)頭羊，東市區(qū)住宅至今仍被人津津樂(lè)道。唯一不足的是，由于歷史原因，規(guī)劃意識(shí)的欠缺，那時(shí)（1989年-1992年）的東市區(qū)商業(yè)空白一片。人們的消費(fèi)習(xí)慣仍依賴于主城區(qū)。以至在此后的數(shù)年里，東市區(qū)因?yàn)橹T多因素遲遲停滯不前。盡管這一時(shí)段也有零星的商業(yè)，但多以社區(qū)商業(yè)小規(guī)模發(fā)展，以滿足居民日常生活為主。
據(jù)至祥置業(yè)（昆明）研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，1998年-2002年，對(duì)于東市區(qū)而言應(yīng)該算是一次命運(yùn)的轉(zhuǎn)變，世博會(huì)的成功舉辦讓東市區(qū)內(nèi)的世博板塊迅速崛起，隨之而來(lái)的以世博園為代表的旅游經(jīng)濟(jì)躥紅至今。
2003年-2008年，應(yīng)該說(shuō)是東市區(qū)的重生階段，隨著俊發(fā)地產(chǎn)、金沙地產(chǎn)、天佑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，以及新昆明戰(zhàn)略規(guī)劃的出臺(tái)，東市區(qū)的價(jià)值漸漸顯現(xiàn)。值得一提的是，這期間，由于市內(nèi)道路的改善，市政配套的完善，使得區(qū)域居住環(huán)境逐步改善，商業(yè)發(fā)展雖仍以社區(qū)商業(yè)為主，但生活配套已得到很大的完善。如今，伴隨著居住項(xiàng)目的重新開(kāi)發(fā)，部分家具等獨(dú)立商業(yè)開(kāi)始漸漸進(jìn)入本區(qū)域。
就如深圳至祥置業(yè)董事、副總經(jīng)理黃雷所說(shuō)，伴隨著住宅市場(chǎng)的逐步開(kāi)發(fā)，區(qū)域人口數(shù)量將會(huì)有效提升，東市區(qū)的商業(yè)破繭時(shí)代即將來(lái)臨。相信在不久的將來(lái)，全面復(fù)蘇的東市區(qū)將通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)商業(yè)的逐步升級(jí)
被調(diào)整的東市商業(yè)
對(duì)于東市區(qū)的商業(yè)，人們大多不會(huì)與其住宅聯(lián)系在一起，在很多人的印象中，物流、貨運(yùn)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)即為東市區(qū)商業(yè)的代名詞。事實(shí)確實(shí)如此，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市規(guī)劃的滯后，東市區(qū)的商業(yè)一直處于空白期，盡管物流、貨運(yùn)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在一定程度上填充著該區(qū)域的商業(yè)空白，但它始終無(wú)法推動(dòng)和提升區(qū)域人居環(huán)境的品質(zhì)，這也致使很多人對(duì)東市區(qū)的人居環(huán)境產(chǎn)生了抵觸。
“隨著城市東進(jìn)步伐的推進(jìn)以及城中村改造的全面啟動(dòng)，昆明城區(qū)格局發(fā)生了空前的變化。南以官南路為界，北以穿金路為界，西自二環(huán)路，東至昆明新機(jī)場(chǎng)，如今的東市區(qū)堪稱(chēng)昆明最大、最具潛力的區(qū)域。這里的居住環(huán)境逐步被賦予新的定位，置業(yè)投資迸發(fā)出空前的勢(shì)頭�！边@是云南萬(wàn)鴻地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理雷群眼中的東市區(qū)。在其看來(lái)，隨著2008年最新的昆明發(fā)展總體規(guī)劃的出臺(tái)，尤其有關(guān)東市區(qū)物流、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將撤離三環(huán)內(nèi)，東站即將取消貨運(yùn)功能，區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)面臨搬遷的規(guī)劃，東市區(qū)的商業(yè)發(fā)展空間無(wú)形中被放大，新一輪的商業(yè)調(diào)整已經(jīng)來(lái)臨。世博版塊，由旅游延伸出來(lái)的各種度假、休閑式物業(yè)已得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，涼亭板塊的改造也正緊密鑼鼓地推進(jìn)，虹橋板塊汽車(chē)商貿(mào)也日漸成熟以及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的全速推進(jìn)，這一切都為東市區(qū)未來(lái)的商業(yè)帶來(lái)了全新的希望和力量，東市區(qū)的商業(yè)潛力堪稱(chēng)無(wú)限。
空港板塊、虹橋板塊、世博板塊、涼亭板塊，無(wú)疑是東市區(qū)極具代表性的板塊，他們的商業(yè)現(xiàn)狀、特點(diǎn)和未來(lái)的前景又如何呢？對(duì)此，昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)商業(yè)顧問(wèn)部余紅丹給出了相應(yīng)的評(píng)述。
空港板塊產(chǎn)業(yè)集群的沃土
昆明作為中國(guó)面對(duì)東盟的門(mén)戶，將成為對(duì)內(nèi)輻射大西南，對(duì)外對(duì)接?xùn)|盟的樞紐城市，從國(guó)內(nèi)旅游目的地城市邁向國(guó)際旅游集散中心城市和世界休閑旅游目的地城市。大型機(jī)場(chǎng)被喻為“國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)”，一個(gè)依托中國(guó)，面向東南亞、南亞的“國(guó)際昆明”從空港板塊開(kāi)始，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)將是帶動(dòng)昆明未來(lái)具有高附加值制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的“增長(zhǎng)極”，包括空港物流、先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)服務(wù)業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集群將會(huì)有較大發(fā)展。當(dāng)然，愿望的遠(yuǎn)大與美好取決于政府的力度及企業(yè)的目標(biāo)及責(zé)任感。
世博板塊多方整合方能全速前進(jìn)
如果南邊的一片湖滇池引領(lǐng)了南市區(qū)高端物業(yè)，那么北邊的山林和世界園藝博覽會(huì)也成為了北市區(qū)高端物業(yè)的聚集地；一南一北的品質(zhì)住宅一直在悄悄開(kāi)花，畢竟高端物業(yè)容積率、建筑密度、總戶數(shù)都較低，與用人氣帶動(dòng)商氣的商業(yè)發(fā)展同高端物業(yè)的宜居品質(zhì)是存在矛盾的。加之穿金路較多的老舊物業(yè)城市化進(jìn)程偏慢，將來(lái)的穿金路商業(yè)配套的發(fā)展一方面取決于云南映像等多個(gè)規(guī)模級(jí)項(xiàng)目，一方面來(lái)自整條大道核心十字星節(jié)點(diǎn)的改造開(kāi)發(fā)，就如北京路的頤高俊發(fā)節(jié)點(diǎn)、財(cái)富中心欣都龍城節(jié)點(diǎn)、中勁商業(yè)中心節(jié)點(diǎn)一樣的不斷拉長(zhǎng)與長(zhǎng)大，萬(wàn)不能各自為政，有效的溝通和互動(dòng)方能充分推動(dòng)片區(qū)的商業(yè)發(fā)展。
虹橋板塊產(chǎn)業(yè)延伸空間巨大
東市區(qū)多年來(lái)形成了以物流、汽車(chē)、燈具等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的聚集地，這樣的根基隨著世博車(chē)市而日漸飽和。然而虹橋汽車(chē)城卻點(diǎn)亮了虹橋板塊的第一大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。這是否會(huì)聯(lián)動(dòng)到昆明乃至云南的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈條效應(yīng)，尚需時(shí)日證明。但可以肯定的是，隨著東三環(huán)和繞城高速的開(kāi)通，加之，該片區(qū)是連接主城和空港的必經(jīng)區(qū)域，區(qū)域的商、住、貿(mào)易價(jià)值無(wú)疑會(huì)得到全面提升�？梢灶A(yù)測(cè)，一個(gè)新興區(qū)域的崛起、一個(gè)主題產(chǎn)業(yè)的誕生已具備了延續(xù)發(fā)展的前提。
涼亭板塊融居住、商貿(mào)為一體的城市級(jí)區(qū)域
隨著昆洛路、東三環(huán)線通車(chē)，新機(jī)場(chǎng)路建設(shè)，人民東路延長(zhǎng)線的建成，二環(huán)路的貫通，該片區(qū)的交通環(huán)境大為改善。就如人的血脈機(jī)理，血管暢通，需要肌肉組織的整體健康。路網(wǎng)建設(shè)完善后，需要相應(yīng)的市政建設(shè)、老舊廠礦、村社改造才能提高區(qū)域整體的城市化進(jìn)程。在昆明東市區(qū)的蘇醒和在東驤神駿極具規(guī)模樓盤(pán)的帶動(dòng)下，隨著各個(gè)物流、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)換代和發(fā)展，涼亭片區(qū)也將成為一個(gè)新興的、融居住、商貿(mào)為一體的城市級(jí)區(qū)域。
東市是否需要大型商業(yè)體
盡管城市化的進(jìn)程迫使東市區(qū)原有的物流、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將撤離三環(huán)內(nèi)，東站也即將取消貨運(yùn)功能。致使很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東市區(qū)的商業(yè)即將出現(xiàn)新一輪的調(diào)整。但作為東市區(qū)屈指可數(shù)的實(shí)力派開(kāi)發(fā)商——天祐地產(chǎn)卻有不同的看法。天祐地產(chǎn)副總經(jīng)理陳哲認(rèn)為東市區(qū)沒(méi)有必要開(kāi)發(fā)大型的商業(yè)物業(yè)。在陳哲看來(lái)，盡管東市區(qū)的人居環(huán)境因?yàn)闅v史原因多少給人品質(zhì)不高的感覺(jué)，但隨著近年來(lái)諸多地產(chǎn)項(xiàng)目的落地，東市區(qū)的人居環(huán)境正在被改變。尤其是隨著區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)的外遷，東市區(qū)的人居環(huán)境將會(huì)得到質(zhì)的改變。畢竟任何城市、區(qū)域都不會(huì)將物流產(chǎn)業(yè)圈定在中心區(qū)。
至于東市區(qū)商業(yè)的發(fā)展是否會(huì)以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)化為引擎，陳哲認(rèn)為，東市區(qū)以后不會(huì)也不可能走這條路，因?yàn)闁|市區(qū)將會(huì)是昆明未來(lái)的高品質(zhì)住宅區(qū)，而且東市區(qū)是離主城區(qū)最近的區(qū)域，即便是東三環(huán)的金色交響也因二環(huán)的貫通而縮短了與主城之間的距離，東市區(qū)消費(fèi)者的商業(yè)需求完全可以憑借主城區(qū)商業(yè)的輻射得到滿足�！皷|市區(qū)目前根本沒(méi)有開(kāi)發(fā)大型商業(yè)體的必要，即便有這樣的需求，也仍需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。”陳哲告訴記者，東市區(qū)最缺的不是大型商業(yè)體，而是大型的超市。對(duì)于東市區(qū)未來(lái)的商業(yè)前景，陳哲坦言，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，區(qū)域的人居價(jià)值必將升級(jí)，也只有當(dāng)人居價(jià)值得到體現(xiàn)后，商業(yè)價(jià)值才會(huì)顯現(xiàn)。所以按照陳哲的話說(shuō)，東市區(qū)的商業(yè)前景仍取決于它的人居環(huán)境。
產(chǎn)業(yè)化是東市商業(yè)的唯一出路
區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)的外遷，對(duì)東市區(qū)的人居環(huán)境無(wú)疑將起到質(zhì)的推動(dòng)，交通壓力也將大大得到緩解，這對(duì)東市區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展、商業(yè)價(jià)值的挖掘毫無(wú)疑問(wèn)是有利的。但同樣也有人認(rèn)為，盡管區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)外遷勢(shì)在必行，但東市區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)不該走一刀切的道路，畢竟這是東市區(qū)商業(yè)特有的業(yè)態(tài)。就如深圳至祥置業(yè)董事、副總經(jīng)理黃雷所說(shuō)，物流產(chǎn)業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)雖然不是東市區(qū)未來(lái)商業(yè)的唯一，但就目前而言，它無(wú)疑是東市區(qū)商業(yè)的根本�！拔锪鳟a(chǎn)業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外遷已經(jīng)成定局，東市區(qū)的商業(yè)即將迎來(lái)一次全新的調(diào)整，作為開(kāi)發(fā)商必須在調(diào)整中找出路。”黃雷認(rèn)為，面對(duì)商業(yè)調(diào)整的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商可以從物流產(chǎn)業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)出發(fā)，延伸出相關(guān)的物業(yè)產(chǎn)品。
和黃雷的看法類(lèi)似，世博車(chē)市總經(jīng)濟(jì)師車(chē)銀川認(rèn)為，虹橋片區(qū)不但有汽車(chē)業(yè)的前行動(dòng)力，還擁有北接昆曲高速，東接昆明新機(jī)場(chǎng)，西傍昆明主城，南臨昆明火車(chē)東站、昆石立交橋等得天獨(dú)厚的地理交通優(yōu)勢(shì)，其潛力不言而喻。在車(chē)銀川的眼里，虹橋片區(qū)的未來(lái)肯定是東市區(qū)的一個(gè)以汽車(chē)貿(mào)易為核心的中心點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)該板塊的特點(diǎn)，量身定做一些和汽車(chē)商貿(mào)有關(guān)的物業(yè)，比如可以在虹橋片區(qū)研發(fā)類(lèi)似汽車(chē)旅館、酒店式公寓等產(chǎn)品。而在涼亭片區(qū)也可以研發(fā)一些寫(xiě)字樓等物業(yè)，以滿足產(chǎn)業(yè)帶上相關(guān)企業(yè)的需求。
按云南萬(wàn)鴻地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理雷群的話說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)傳統(tǒng)地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)，它的發(fā)展必定要依賴傳統(tǒng)地產(chǎn)市場(chǎng)的有力支撐，同時(shí)也是傳統(tǒng)地產(chǎn)市場(chǎng)所必須的配套條件，是傳統(tǒng)地產(chǎn)市場(chǎng)的活力補(bǔ)充。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，生活水平的提高，為了滿足消費(fèi)者各方面的需求，商業(yè)地產(chǎn)也必定會(huì)呈現(xiàn)出前所未有的快速發(fā)展趨勢(shì)，這對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的歷史階段，在這個(gè)階段內(nèi)必定還會(huì)出現(xiàn)許多類(lèi)似于“北辰財(cái)富中心、南亞風(fēng)情第一城”等集休閑商業(yè)與優(yōu)質(zhì)住宅于一體的大型項(xiàng)目。對(duì)于東市區(qū)，更應(yīng)該視自己的情況而定，不易盲目跟風(fēng)去開(kāi)發(fā)什么大型的商業(yè)綜合體，如果確實(shí)有這方面的需求，應(yīng)視時(shí)機(jī)而定，畢竟現(xiàn)在的東市區(qū)迫在眉睫的問(wèn)題是改變歷史遺留下來(lái)的人居環(huán)境。只有環(huán)境改變了，人口才會(huì)增加，只有人口增加了才會(huì)有消費(fèi)的需求。
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