“不畏”新政 商業(yè)地產(chǎn)走俏

    新政下達以來，成都樓市商品房成交量大跌，但與此形成鮮明對比的是，商業(yè)地產(chǎn)不受新政約束，且回報率明顯高于住宅的優(yōu)勢，使得更多投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)。但熱門并不代表投資就穩(wěn)收穩(wěn)打，記者提醒廣大投資者在入市前仍需做足功課，認清商業(yè)分類，盡量選擇最適合自己的商業(yè)項目。

　　“不畏”新政，商業(yè)地產(chǎn)很火

　　一系列相關(guān)樓市調(diào)控政策的影響使住宅市場受到了很大沖擊，而商業(yè)地產(chǎn)卻乘樓市調(diào)控之機走出了獨立行情，成為新政的最大受益者。目前商業(yè)地產(chǎn)的回報率明顯高于住宅，同時相對穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選，在住宅市場出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會是很多投資者的新投資渠道，因此，眾多投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)這也是符合目前的市場動向的。

　　事實上確實如此。在新政出臺后，成都的商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)升溫，成交量和成交金額都連續(xù)創(chuàng)造成都商業(yè)地產(chǎn)的歷史新高。連續(xù)幾周，每周都有幾億資金涌向商業(yè)地產(chǎn)。相關(guān)調(diào)查顯示，僅寫字樓市場，每周的成交金額就超過億元。比如6月初開盤的“新希望國際”C區(qū)，開盤當(dāng)天銷售

　　超過8000萬元，創(chuàng)造新政后成都寫字樓單日成交的新紀錄。不僅如此，在5月的連續(xù)幾周，“新希望大廈”銷售都超過20余套，銷售金額超過3000多萬元。其他如“凱旋廣場”、“花樣年·美年廣場”、“喜年廣場”等多個項目，也是連續(xù)幾周的銷售金額近千萬元；除寫字樓外，社區(qū)商鋪、專業(yè)市場等也是資金流向的重要地區(qū)。

　　迎來供應(yīng)爆發(fā)期

　　在成都進行了多年住宅開發(fā)的萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加上稍早前進入成都開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的上海裕都、廣州香江集團、北京城建集團以及一直在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的萬達集團、花樣年集團、新希望集團，以及如青羊工業(yè)等眾多的成都本土開發(fā)企業(yè)的持續(xù)開發(fā)，2010年下半年，成都商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來跨越式發(fā)展的新局面。地產(chǎn)巨頭云集，注定了成都商業(yè)市場將硝煙四起，而對于投資者來說有利的是，未來2~3年成都將迎來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的集中爆發(fā)期。

　　據(jù)相關(guān)調(diào)查機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，未來3年內(nèi)成都將新增30個商業(yè)項目，規(guī)模在259.37萬平方米以上。數(shù)據(jù)顯示，2007年~2009年成都三年的供應(yīng)總量為216.60萬平方米，未來三年的供應(yīng)量比前三年至少增長了19.7%。以商業(yè)地產(chǎn)中最受矚目的寫字樓市場為例，2009年之前成都大概擁有10幢甲級寫字樓，而2009年之后成都甲級寫字樓以每年3~5幢的速度在增加，未來2~3年將有超過20個甲級寫

　　字樓項目被推向市場，推出的量遠遠大于目前市場上的在用量。而伴隨著居住人口的外擴、消費能力的聚集與增強，以及消費理念與模式的更新，城市副中心商業(yè)將繼續(xù)發(fā)展，新商圈在逐步形成。如南三環(huán)外，城東建設(shè)路、萬年場區(qū)域，城西金沙等區(qū)域，均有部分數(shù)量的大體量購物中心項目在前期運作，這些均將促成城市次商圈的發(fā)展。

　　做好投資功課有備無患

　　就目前形勢而言，一系列主要針對住宅市場的調(diào)控政策并未涉及商業(yè)地產(chǎn)，使得投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻與投資二套住房的門檻基本一樣；更為重要的是，商業(yè)地產(chǎn)無論是從投資回報率還是升值空間來看，都明顯優(yōu)于住宅。

　　相關(guān)專家建言，投資商業(yè)依然要注意多個方面。1、量力而行。資金充足的買家，可選擇能立竿見影兌現(xiàn)回報的中心商圈。資金一般的買家，可選擇中大型社區(qū)的配套商業(yè)。資金較少的可投入新興地區(qū)的新項目，前景空間更大，但務(wù)必沉住氣。2、前期工作做足。

　　多看看目標項目不同時段、地段的運營情況，比如人流情況、租金水平、零售商的承租能力等。3、注意定位和規(guī)劃。定位是商業(yè)的靈魂，定位有偏差，成功的概率便會很低。而良好的規(guī)劃會合理考慮人流、車流和貨流的安排、導(dǎo)視以及各類業(yè)種的配比及組合。4、考察發(fā)展商能力。發(fā)展商的實力、信譽和操作經(jīng)驗是商業(yè)地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)，尤其要具有地產(chǎn)操作和商業(yè)操作兩方面的經(jīng)驗。5、不看短期看升值。多評估物業(yè)的升值潛力，別只看近期的租金回報率。

　　入市時務(wù)必對癥下藥

　　寫字樓代表項目：新希望國際、高地中心、花樣年·喜年廣場、東立國際廣場等。

　　商鋪代表項目：染房街小商品天地、九峰國際汽車博覽新城、摩爾國際汽配城、財富又一城等。

　　總部基地因其擁有低容積率、低建筑密度、低樓層、低價格等特點近年來迅速占據(jù)市場地位，并逐漸打破寫字樓在辦公物業(yè)領(lǐng)域一統(tǒng)天下的局面。價格上遠遠低于市區(qū)寫字樓，是推動成都總部基地由建設(shè)期進入

　　收獲期的重要原因。

　　總部基地代表項目：青羊工業(yè)總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟城、龍吟華章等。

　　商住樓是指土地使用年限為40年或50年的商住兩用公寓，一般稱為40年產(chǎn)權(quán)公寓。這些公寓兼具居住及辦公功能，也有部分項目為純居住性質(zhì)，但多為商改住，即商業(yè)用地上建成的住宅項目。這類項目雖只有40年產(chǎn)權(quán)，且普遍居住舒適度較低，但由于多處城市主干道、易出租、總價低等優(yōu)勢，深受投資者的喜愛。同一個板塊，在周邊環(huán)境、交通、配套等各方面條件相當(dāng)?shù)臈l件下，40年產(chǎn)權(quán)酒店公寓售價普遍比周邊70年產(chǎn)權(quán)住宅項目售價低15%~20%。

　　商住樓代表項目：索爾國際、居然、博聞·八里錦匯、紅帆藍調(diào)等。

　　城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項

　　以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一般來說，酒店、寫字樓、購物中心三大功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。

　　據(jù)統(tǒng)計，全成都城市綜合體已達48個，尤其是國際城南，僅僅是大源和站南兩大組團內(nèi)，聚集了22個城市綜合體，其中超過兩百畝的城市綜合體項目就達到了5個。