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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)綜合體開發(fā)應(yīng)與城市承載力相對稱
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黃國雄教授指出,目前很多房地產(chǎn)商為了求出路而轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),各個(gè)城市也都在打造地標(biāo)性商業(yè)建筑、城市經(jīng)濟(jì)綜合體等,但大多缺乏整體的統(tǒng)一規(guī)劃,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該統(tǒng)籌規(guī)劃,防止出現(xiàn)政府形象工程、開發(fā)商營銷概念和炒作等現(xiàn)象蔓延。
黃國雄:目前來看,中國的商業(yè)地產(chǎn)有這樣的傾向,開發(fā)商在取得一塊地以后,都盡量地往上推,意圖充分運(yùn)用現(xiàn)有土地,打出多功能的城市綜合體的概念。實(shí)際上,從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮,城市綜合體是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念,而不是商業(yè)地產(chǎn)的概念。它作為商業(yè)地產(chǎn)的提出,一方面是開發(fā)商的營銷概念;另一方面,從政府角度來看,視其為地方的形象代言,幫助樹立城市乃至政府的形象;再有就是媒體炒作概念。
中國房地產(chǎn)報(bào):目前,城市綜合體在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀如何？哪些城市、何種形態(tài)的綜合體才具開發(fā)價(jià)值？
黃國雄:去年下半年出現(xiàn)了綜合體熱這種集體現(xiàn)象,但真正成功的沒有幾家,目前只有少數(shù)項(xiàng)目,如萬達(dá)廣場、金源M等,顯示出了其規(guī)模和威力,但多數(shù)還是剛剛起步,沒有形成經(jīng)濟(jì)效益。即便是萬達(dá)廣場、金源M,也是經(jīng)過很長時(shí)間的培育才取得現(xiàn)在的成績。多數(shù)城市還沒有成功的綜合體,僅僅是在起步階段,但起步階段更應(yīng)該謹(jǐn)慎。
真正意義上的城市綜合體是城市商業(yè)的組合體,應(yīng)根據(jù)不同城市的特點(diǎn)、所處的區(qū)段的差異來構(gòu)建不同功能的商業(yè)組合體,可以包括寫字樓、公寓、酒店、購物中心等。這個(gè)組合體是根據(jù)城市的特點(diǎn)以及實(shí)際的需要來構(gòu)建的,可大可小,沒有某個(gè)特定的模式,應(yīng)根據(jù)不同的城市來研究其規(guī)模和業(yè)態(tài),不可能搞一個(gè)固定的模式,不同城市的商業(yè)組合體應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枰獊硌芯克慕M合以及功能。例如金源M在北京很成功,但是放到其他城市未必能成功。
另外,一個(gè)城市到底能接受多少商業(yè)組合體,應(yīng)該根據(jù)城市的整個(gè)承受能力來定,還要考慮中小企業(yè)的承載和發(fā)展能力,不能單一地、獨(dú)立地去發(fā)展綜合體,如果因開發(fā)一個(gè)綜合體而影響了中小企業(yè)的生存,那這個(gè)就是大忌。建議開發(fā)商,不要盲目求大求洋,要真正研究綜合體的使用價(jià)值和回報(bào)率。
中國房地產(chǎn)報(bào):開發(fā)商集體轉(zhuǎn)型的背后,面臨的是資金、人才、專業(yè)知識等多方面難題,該如何解決這一難題？你認(rèn)為一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備哪些素質(zhì)？
黃國雄:最基本的一條是,從實(shí)際出發(fā),因地制宜,根據(jù)不同城市的需求構(gòu)建不同組合體,滿足當(dāng)?shù)囟喾矫娴南M(fèi)需求和城市的發(fā)展需求。綜合體的開發(fā)對開發(fā)商的資金和人才要求很嚴(yán)格,開發(fā)商也必須懂得商業(yè)和市場,并且要研究不同業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和相互之間的關(guān)系。
現(xiàn)在看來,很多房地產(chǎn)商為了求出路而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),但對商業(yè)知識卻很缺乏。事實(shí)上,不同的商業(yè)結(jié)構(gòu)有著不同的要求,包括通道、層高、承載能力、進(jìn)出交通調(diào)節(jié)等,很注重細(xì)節(jié)也很專業(yè)。因此,開發(fā)商不要盲目地一擁而上去開發(fā)城市綜合體,要有針對性地科學(xué)地開發(fā)。
中國房地產(chǎn)報(bào):你如何看待中國商業(yè)地產(chǎn)的政策環(huán)境？對于中國商業(yè)地產(chǎn)市場未來的發(fā)展,你做何預(yù)期？
黃國雄:事實(shí)上,我們注意到,現(xiàn)在的政策還存在一些漏洞,目前國務(wù)院關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的管理?xiàng)l例還沒有出臺(tái),關(guān)于規(guī)模、審批程序等還沒有規(guī)范。特別是地方政府,為了形象工程,一般都會(huì)批準(zhǔn)城市綜合體的建設(shè),從這個(gè)角度,盲目上馬的傾向很嚴(yán)重,沒有注意到城市未來有沒有市場容量、具備不具備開發(fā)條件、會(huì)不會(huì)對中小企業(yè)造成沖擊等因素。
開發(fā)城市綜合體,一定要從城市的實(shí)際需要出發(fā),注意“四量”:第一,控制總量,因?yàn)槌鞘械南M(fèi)能力、群眾收入是相對穩(wěn)定的,盲目開發(fā)就會(huì)造成有場無市的狀況;第二,籌劃增量,這個(gè)城市到底需要增什么、缺什么業(yè)態(tài)、在哪里增,這些都需要研究;第三,調(diào)整存量,對現(xiàn)有的網(wǎng)點(diǎn),哪些不合理,哪些影響交通等,應(yīng)該怎么調(diào)整,都需要有規(guī)劃;第四,提高質(zhì)量,不僅是硬件,還要改善軟件,這樣才能得到持久的發(fā)展,不會(huì)導(dǎo)致有場無市、有商無業(yè)的局面。
長遠(yuǎn)來看,商業(yè)地產(chǎn)的前景是好的,它是城市化發(fā)展的要求,也是城市升級換代的要求,但應(yīng)該避免一擁而上,避免貪大求洋,否則會(huì)為此付出代價(jià)。目前,國內(nèi)的體制問題決定了某些地方政府的短視,某些官員只注重在任期內(nèi)建設(shè)就是自己的成績,不管以后能不能經(jīng)營下去,有沒有買賣可做。從這個(gè)角度,要克服這種只看眼前不考慮以后發(fā)展的問題。
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