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市場觀察
解讀宜昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來
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股市波動、住宅降溫，該投資什么？
“以租養(yǎng)鋪”被廣泛認可
“現(xiàn)在股市和基金市場陰晴不定，起伏太大，手中的錢又不愿閑置，能干點什么呢？”相信不少市民有著同樣的疑問。手里有些閑錢，希望找一個持續(xù)、穩(wěn)定的投資渠道，但投資渠道并不明朗的時候，他們深感困惑�！巴顿Y商鋪不失為一種好的選擇�！焙脦孜簧虡I(yè)地產(chǎn)的置業(yè)顧問為我們算了一筆賬：宜昌中心城區(qū)的商鋪每平方米售價約為3萬元，買一間100平方米的商鋪需要300萬元左右，貸款購買的話，除去50%的首付貸款部分需要150萬元，按7%左右的年利率計算，每年的利息大約為10.5萬元。而我市中心城區(qū)的商鋪月租金約為300元/平方米，100平方米的商鋪月租金大概為3萬元，年租金以10個月租賃期計算約為30萬元，這樣一來，“以租養(yǎng)鋪”的投資理念也為多數(shù)投資者所認可。更為重要的是，我們需要看到商鋪巨大的升值空間。所以，商鋪的投資絕對是一種明智的選擇。
“貸款一族”成投資主力
一方面，商鋪受到許多投資者的青睞。另一方面，貸款購買商鋪也成為主流。
一位商業(yè)地產(chǎn)銷售顧問對記者說：“購買商鋪的客戶中，80%是需要貸款的，也有很多客戶選擇了一次性付款�！彼嘎叮F(xiàn)在資金量在“百萬級”的客戶已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的主流投資群體，目前，這一群體還有持續(xù)增多跡象。
他說：“商鋪投資和住宅投資有著很大的不同，住宅市場的整體形勢好，其項目的銷售就都好。但商鋪卻不一樣，因為商鋪是一種特殊的不動產(chǎn)投資，有著極強的衍生價值，有很強的個性�！蹦壳靶蝿菹�，該如何進行商鋪投資？其實每個行業(yè)都一樣，還是那句話，投資有風(fēng)險，入市需謹慎。因此，多位投資顧問建議選商鋪一定要跟著商機找商鋪。
核心地段、價格區(qū)間，該看重什么？
商圈呈現(xiàn)百花齊放格局
每個城市都有城市核心商圈，它是一個城市精神、形象、物質(zhì)和文化的融合體，是大眾精神寄托與城市自豪感的所在。城市核心商圈的形成是隨著歷史的演變、發(fā)展以及財富的累進、集中而形成的，在物質(zhì)文明發(fā)展的同時也衍生了豐富的文化沉淀。自誕生之日起，商圈就成為市民心中投資、置業(yè)的焦點區(qū)域。
就宜昌城區(qū)而言，商圈呈現(xiàn)出多樣化趨勢，除卻解放路和鐵路壩兩大傳統(tǒng)核心商圈，萬達廣場的強勢進入帶動了九碼頭新商圈的崛起，宜昌城區(qū)也就形成了解放路、鐵路壩、九碼頭三大商圈鼎足而立的大環(huán)境。同時，宜昌商圈呈分化趨勢，特別隨著火車東站的建設(shè)，以及在一些社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)項目的帶動下，伍家崗區(qū)桔城路商街的逐步形成，以錦繡天下為核心的葛洲壩商圈也初顯端倪，宜昌的商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出百花齊放的新格局，這種商業(yè)的布局也帶動了宜昌城市品位的提升。
城市品牌提升商圈價值
城市商業(yè)的價值取決于城市品牌的提升，隨著三峽工程完工和省域副中心城市地位的確定，宜昌的城市品牌大幅提升，對鄂西和三峽區(qū)域輻射功能增強，使得宜昌城市內(nèi)的物業(yè)價值大幅提高，這也是為何宜昌近幾年房價明顯高出省內(nèi)其它同等城市的根本原因之一。人流、物流和城市品牌的提升，使得宜昌任何一個商圈的價值都在提升。商業(yè)地產(chǎn)投資“地段”占據(jù)主導(dǎo)地位，“地段”又決定了“商圈”的價值。
首先，商圈有它的聚集效應(yīng)，這種聚集既是物質(zhì)的也是精神的，它既包括空間的聚集，也包括各種資源、服務(wù)、文化的聚集，集商務(wù)、商業(yè)、生活、教育、醫(yī)療、交通等城市最優(yōu)質(zhì)的資源，使居住其間的個人有物質(zhì)與精神的雙重愉悅體驗。
其次，商圈的輻射效應(yīng)，作為一個城市的形象代言載體，它的影響力往往已不再局限于某個城市，甚至國家……紐約的曼哈頓、巴黎的香榭麗舍，香港的中環(huán)……無一不是盛名遠播。在商圈內(nèi)居住與辦公，就可以享受到城市輻射效應(yīng)所帶來的自豪與自信。
最后，在于它的成長性，城市的核心商圈是隨著城市功能的完善與價值的提升而不斷成長的。從開始的交通中心到文化中心、政治中心，最后發(fā)展成為經(jīng)濟中心、商貿(mào)中心，核心商圈不斷融合各項功能，與整個城市共生共榮，持續(xù)成長。
城市綜合體、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場，該選擇什么？
城市綜合體
2008年底，宜昌商業(yè)步行街盛大開街，為宜昌帶來了一種全新的商業(yè)模式。餐飲、娛樂、休閑、購物、辦公、住宅等多種物業(yè)形態(tài)同時出現(xiàn)。次年，隨著CBD中心商務(wù)區(qū)、萬達廣場落戶，也為宜昌帶來了一個新概念——城市綜合體。所謂的城市綜合體，即對城市資源、商業(yè)資源、專業(yè)資源進行整合，反映在同一個地產(chǎn)項目中。通俗地講，即在一個地塊上，同步打造寫字樓、酒店、百貨、住宅等。
對于以這類形態(tài)出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)項目而言，其各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。對于城市的商業(yè)格局改變和促進樓市發(fā)展都起到了非常重要的作用。
社區(qū)型商業(yè)
在宜昌商業(yè)步行街、CBD中心商務(wù)區(qū)、萬達廣場等城市綜合體商業(yè)受熱捧的同時，一些大型住宅社區(qū)項目內(nèi)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目也成為了許多人追逐的目標(biāo)。
以南北天城、錦繡天下、虹橋國際等項目為例，其社區(qū)商業(yè)街都依托大型新社區(qū)而備受關(guān)注。而從2005年至今，一些大型成熟社區(qū)商鋪的租金已經(jīng)從每平方米不足100元漲到每平方米300元左右，不到5年就翻了幾番。
據(jù)了解，社區(qū)商業(yè)街之所以得到如此的青睞，主要源于其與生俱來的諸多優(yōu)勢：社區(qū)商鋪多以一個大型社區(qū)或數(shù)個中小型社區(qū)形成的“商圈”為依托，區(qū)內(nèi)人口數(shù)量多，商業(yè)輻射能力強，居民潛在購買力巨大。同時，社區(qū)商鋪購物具有外在購物場所不具備的便捷性，這就使繁榮的社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價，并不遜于商街。
專業(yè)型市場
剔除社區(qū)型商鋪及城市綜合體外，專業(yè)性商鋪也成為一個全新又是發(fā)展最快的商業(yè)地產(chǎn)種類。專業(yè)性的商鋪主要分兩種，一種是具有一定產(chǎn)業(yè)背景和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)的專業(yè)性商鋪，如金東山大市場。另一種是結(jié)合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位條件和市場狀況，明確定位產(chǎn)品性質(zhì)，鎖定目標(biāo)客群的專業(yè)性商鋪，比如位于發(fā)展大道的宜洋汽車后市場，該項目之所以能夠持續(xù)熱銷，就是因為其結(jié)合宜昌的實際情況將產(chǎn)品定位為一個集汽車4S店、展廳、維修、教學(xué)為一體的專業(yè)型市場，面向的客戶群也鎖定了汽車專業(yè)的投資，由于這種性質(zhì)的產(chǎn)品在我市具有稀缺性，因此取得了不俗的銷售業(yè)績。
縣市商業(yè)市場也開始蓬勃發(fā)展，當(dāng)陽吉美家廣場以打造區(qū)域性家居專業(yè)廣場為重點，實現(xiàn)區(qū)域性輻射的同時，大幅提升縣市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。
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