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市場(chǎng)觀察
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭齊聚鄭州掘金
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伴隨著“新國十條”以及一系列調(diào)控新政的出臺(tái)，樓市低迷，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)“有價(jià)無市”，讓眾多開發(fā)商和地產(chǎn)中介，開始將住宅的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)乘樓市調(diào)控之機(jī)成為新政的最大受益者。
就在6月9日，全國最為著名的住宅地產(chǎn)開發(fā)商萬科宣布，旗下首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地籌備中，預(yù)計(jì)2011年面世�？吹贸�，萬科邁出了轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的堅(jiān)實(shí)一步。
商業(yè)地產(chǎn)突然成為開發(fā)商眼中的“香餑餑”，一場(chǎng)奪人眼球的商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)正在暗潮涌動(dòng)。作為中原商貿(mào)腹地的鄭州，當(dāng)然不能被排除在外。
商業(yè)地產(chǎn)巨頭匯聚鄭州
“從國家的宏觀調(diào)控政策來講，基本是針對(duì)住宅的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策多少年都沒有改變。在近兩年房?jī)r(jià)大幅度飆升的時(shí)候，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也沒有多大改觀，不少寫字樓的價(jià)格比住宅還要低，于是就形成了一個(gè)價(jià)值的洼地。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)的李曉峰教授表示。
正是這片價(jià)值洼地，吸引了無數(shù)地產(chǎn)巨頭的目光。
6月4日，中國商業(yè)地產(chǎn)的“一哥”萬達(dá)集團(tuán)以底價(jià)2.9063億元、每畝地價(jià)209.07萬元將位于鄭州中原路與秦嶺路附近的一塊139.01畝的土地成功收入囊中，為萬達(dá)在鄭州布局落下了第一枚棋子。
其實(shí)早在2008年底，王健林便應(yīng)胡葆森之邀，在合作伙伴建業(yè)持有的土地上，于洛陽布下了中原第一家萬達(dá)廣場(chǎng)，作為進(jìn)軍鄭州的橋頭堡，這無疑是萬達(dá)河南戰(zhàn)略的一次牛刀小試。
在4月份鄭州舉行的2010世界華商領(lǐng)袖峰會(huì)上，王健林表示，他的目標(biāo)是在鄭州建成5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，并且每一個(gè)一年的營業(yè)額平均超過20億元。
相比于萬達(dá)的強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)，華潤選擇了先下手為強(qiáng)。就在萬達(dá)還在鄭州跑馬圈地的時(shí)候，華潤的萬象城已經(jīng)于2月的最后一天開始破土動(dòng)工了。
這家財(cái)大氣粗的央企，擲下50億元，要在中原地區(qū)最為著名的二七商圈上，建設(shè)以高端商業(yè)為核心，集購物中心、5A甲級(jí)寫字樓、高檔住宅等諸多功能為一體的大規(guī)模、高品質(zhì)的標(biāo)志性城市綜合體。
而早在2007年便進(jìn)入鄭州的恒大集團(tuán)和另一個(gè)地產(chǎn)界大鱷恒隆集團(tuán)也在積極地運(yùn)作著自己看好的商業(yè)項(xiàng)目。
就連河南省內(nèi)的地產(chǎn)巨頭建業(yè)，似乎也看上了商業(yè)地產(chǎn)這座金礦。據(jù)河南省商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張慧玉介紹，建業(yè)集團(tuán)的負(fù)責(zé)人曾經(jīng)請(qǐng)她牽頭聯(lián)系一些商業(yè)老總，希望憑借建業(yè)在全省18市地的布局優(yōu)勢(shì)，謀求商業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合的契機(jī)。
商業(yè)地產(chǎn)模式當(dāng)先
“多生態(tài)的組合是制勝的法寶！”“萬達(dá)有很多國際化的戰(zhàn)略合作伙伴，打造了集寫字樓、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、大型購物中心、高星級(jí)酒店、公寓于一體的‘城市綜合體’�！贝筮B萬達(dá)集團(tuán)高級(jí)副總裁李耀漢曾經(jīng)無比自豪地宣稱。
萬達(dá)此次進(jìn)軍鄭州，首選的兩個(gè)地塊兒分別位于西區(qū)的中原路秦嶺路附近以及大學(xué)路和航海路周邊，就目前的形勢(shì)來看，這兩個(gè)區(qū)域遠(yuǎn)離已有的商業(yè)中心，當(dāng)被問及萬達(dá)為何出手“拓荒”鄭州西南，何以對(duì)自身的“造城”能力如此自信時(shí)，鄭州萬達(dá)營銷部的負(fù)責(zé)人謹(jǐn)慎地告訴記者，“這是商業(yè)機(jī)密”。
所謂的商業(yè)機(jī)密，在商業(yè)地產(chǎn)界早已無數(shù)次被后來者研究與模仿。
研究商業(yè)地產(chǎn)多年的李曉峰就給出了自己的看法，“萬達(dá)的品牌效應(yīng)太明顯了，我覺得他們的運(yùn)作能夠成功。就像北環(huán)的家樂福，入駐之前，多少人搞商業(yè)，結(jié)果都垮掉了，偏偏家樂福就能搞活。這與自身品牌有非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗麄冋麄�(gè)商業(yè)模式已經(jīng)比較成熟，像萬達(dá)這樣的公司，肯定在方方面面都做了非常嚴(yán)格的評(píng)估，到鄭州市的第一槍也一定會(huì)打好。從某種意義上說，即使品牌不能彌補(bǔ)一切，也會(huì)具有相當(dāng)大的影響力�！�
近十年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，萬達(dá)從第一代‘沃爾瑪+萬達(dá)’的訂單地產(chǎn)，到現(xiàn)在萬達(dá)廣場(chǎng)第三代‘城市綜合體’模式，使其成為中國商業(yè)地產(chǎn)圈中最為成功的樣本。
萬達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)大部分為自持物業(yè)，只租不售，其中70%左右的主力店及次主力店，由萬達(dá)集團(tuán)商務(wù)部從集團(tuán)的傳略合作伙伴中選擇，萬達(dá)的戰(zhàn)略合作伙伴，通常是該業(yè)態(tài)內(nèi)全國排名前三位的品牌，這些商家都是萬達(dá)廣場(chǎng)到哪里，他們就開到哪里。其余30%小商鋪的招商任務(wù)，由接手項(xiàng)目的商業(yè)管理公司完成。
一位業(yè)內(nèi)人士稱，訂單商業(yè)地產(chǎn)在國外是很流行的商業(yè)模式，在拿地之前將主力店確定好，可避免商場(chǎng)完工之后在招商可能出現(xiàn)的招租難問題。
自2001年涉足商業(yè)地產(chǎn)開始，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)一直處于第一代店模式的階段——通過將主力店低價(jià)出租給沃爾瑪?shù)戎放茙碛绊懥Γ偻ㄟ^高價(jià)出售底鋪盈利。
這種模式用業(yè)內(nèi)人士的話講就是：“建一個(gè)大房子，第一層開精品店，第二層開超市，第三層開家居，第四層還可以搞個(gè)電影院等等，一個(gè)店大概五六萬平方米�！�
而當(dāng)時(shí)的概念是，每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放疲瑤?dòng)其他鋪位的銷售。
到了2004-2005年，萬達(dá)開始進(jìn)入“組合店”模式，“一個(gè)項(xiàng)目有四五個(gè)獨(dú)立的樓，分別作為商業(yè)、百貨、超市、電影院，通過一個(gè)室外步行街連起來做一個(gè)廣場(chǎng)”。
隨著第一代和第二代模式的摸索，萬達(dá)開始進(jìn)入第三代的城市綜合體模式，也是被學(xué)者認(rèn)為是做加法模式——延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑的開始。
對(duì)于主力業(yè)態(tài)的選擇上，王健林曾經(jīng)坦言，“百貨業(yè)態(tài)在城市綜合體中不可或缺，但在萬達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張中，遇到高端百貨不愿意進(jìn)軍新城區(qū)的問題，萬達(dá)在2007年重新組建了自己的百貨，這樣便很好解決了百貨業(yè)的缺位難題�！�
為了解決“只租不售”模式下的資金回收周期過長(zhǎng)的問題，萬達(dá)嘗試了在其商業(yè)項(xiàng)目周邊獲取住宅項(xiàng)目溢價(jià)。依附于城市綜合體之上，與商業(yè)資源相互借勢(shì)，萬達(dá)廣場(chǎng)的住宅區(qū)的價(jià)值也在不停飆升。
正是萬達(dá)獨(dú)有的經(jīng)營模式以及萬達(dá)廣場(chǎng)這種吃、喝、玩、樂、商業(yè)、住宅一條龍的城市綜合體的“造城”能力，讓王健林對(duì)“開荒”鄭州信心滿滿，“這種業(yè)態(tài)組合是全國所有的shoppingmall中萬達(dá)所獨(dú)具的，也是大連萬達(dá)在全國多個(gè)城市成功的重要原因之一——做別人沒有的�！�
張慧玉認(rèn)為，正是萬達(dá)這種獨(dú)有的經(jīng)營模式，主力商業(yè)業(yè)態(tài)的確定，使得它的選址即使稍偏也影響不大。她還解釋說，現(xiàn)在的黃金地段已經(jīng)很少，偏遠(yuǎn)地方反而地價(jià)便宜，萬達(dá)所選的兩個(gè)地段不在一起，反而更容易形成業(yè)態(tài)交叉。
短板依然，繁榮可期？
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭的進(jìn)入，住宅開發(fā)商的轉(zhuǎn)型，使得近兩年鄭州的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方興未艾，然而，如果無視自身能力的盲目開發(fā)，不僅不會(huì)迅速造就是商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，有的很可能僅僅是飽含財(cái)富夢(mèng)想的美麗泡沫。
就鄭州目前的情況來看，很多開發(fā)商把開發(fā)住宅的模式直接嫁接到了商業(yè)地產(chǎn)上，盈利模式的差異，注定了失敗的結(jié)局。
從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要確定自己的開發(fā)戰(zhàn)略、盈利模式，未來的經(jīng)營，而不是像開發(fā)住宅那樣，一賣了之，用于回收資金，反而商業(yè)項(xiàng)目獲取的是持有物業(yè)的長(zhǎng)期收益。
李曉峰認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)作為投資品，風(fēng)險(xiǎn)巨大，開發(fā)商的盲目跟風(fēng)，眼中只看到高額的利潤率，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)過多過濫�！拔矣X得最關(guān)鍵的一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是先有商業(yè)再有地產(chǎn)，不是先有地產(chǎn)再有商業(yè)。很多失敗的例子就是因?yàn)闆]有把這個(gè)關(guān)系搞明白，好像以為只要開發(fā)了地產(chǎn)就馬上有商業(yè)了�！�
目前鄭州乃至河南，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見，業(yè)內(nèi)也流傳著很多搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)失敗的例子。安陽一個(gè)地產(chǎn)商，在四五年前選擇了當(dāng)?shù)刈詈玫牡囟芜M(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。盡管商業(yè)設(shè)施質(zhì)量非常好，但沒有經(jīng)過前期的規(guī)劃，定位的不明確致使資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)作為投資型和以經(jīng)營為主的物業(yè)，合適的商家，良好的經(jīng)營模式，是商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位的準(zhǔn)確與否，直接影響到整個(gè)項(xiàng)目是否可以成功。
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