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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)投資切勿將商業(yè)變傷業(yè)
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在投資者開始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)追捧時(shí)，很多開發(fā)商也把寫字樓、商鋪的銷售提到了住宅前面，如何選擇和把控商業(yè)地產(chǎn)呢？記者從專家、開發(fā)商、成功投資者等諸多業(yè)內(nèi)人士中，討教來了近期商業(yè)地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始以來，鄭州商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值越發(fā)凸顯。目前來自于省內(nèi)外的名企都把目光放在商業(yè)地產(chǎn)上，上海升龍集團(tuán)、上海綠地集團(tuán)、寶龍集團(tuán)、新田置業(yè)、錦藝集團(tuán)、正商地產(chǎn)、長城康橋、亞星房地產(chǎn)、永恒置業(yè)、中信中原置業(yè)、國瑞地產(chǎn)、民安置地等，甚至不乏萬達(dá)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷入駐鄭州，開發(fā)出萬達(dá)廣場、曼哈頓廣場、鄭州國貿(mào)等一個(gè)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。另外，現(xiàn)代物流、購物中心、專賣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，連鎖超市經(jīng)營優(yōu)勢凸顯、領(lǐng)域拓寬，沃爾瑪、家樂福、大商新瑪特等國內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，每個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)形勢怎么樣，商業(yè)地產(chǎn)充當(dāng)起先鋒，大有改變現(xiàn)有商業(yè)版圖之勢，鄭州商業(yè)面臨空前大變局。
鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼
那么作為投資者，應(yīng)該怎樣選擇商業(yè)地產(chǎn)，如何才能把“雞蛋”放進(jìn)安全的籃子里呢？鄭州王牌地產(chǎn)的上官同君認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)，主要評(píng)判的是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格與成長空間，也就是性價(jià)比或者稱之為投入產(chǎn)出比。性價(jià)比優(yōu)異的商業(yè)地產(chǎn)，必然具備卓異的增值性。
上官同君指出，選擇商業(yè)地產(chǎn)通常需要遵循三個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)”，一是要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū)。人氣旺盛的地區(qū)有利于商業(yè)地產(chǎn)的日常營運(yùn)，尤其是開設(shè)超市、便利店、干洗店這樣的地產(chǎn)。買這樣的商業(yè)地產(chǎn)更容易出租。二要注意商業(yè)地產(chǎn)所處的位置，其在轄區(qū)的特點(diǎn)和街道客流的方向與分類。尤其是選擇商業(yè)門面，更是如此，古語云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的買賣，要選擇街道兩端交通通暢，往來車輛、人流較多的街道。三要盡量避免在受交通管制的街道建設(shè)和投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如今鄭州單行道路很多，不僅開車不方便，停車也困難。所投資商業(yè)地產(chǎn)特別是店鋪門前要有適合停放車輛的位置，店鋪附近最好有公交車站點(diǎn)，或者出租車停靠點(diǎn)。
“從商業(yè)地產(chǎn)購買者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)所在區(qū)域的選擇情況可以看出，城市中心區(qū)仍是商業(yè)地產(chǎn)購買者的首選，其次是區(qū)域中心區(qū)，再次是投資熱點(diǎn)區(qū)域，另外城市未來中心區(qū)也是熱點(diǎn)。以鄭州為例，城市中心區(qū)所占比例為32%，如二七商圈的大上海城、銅鑼灣廣場和二七旺角、火車站商圈的世貿(mào)商城M區(qū)，以及清華園SOHO廣場等，都對(duì)投資者產(chǎn)生了巨大的吸引力。另外也有投資者把目光選擇在金水區(qū)和鄭東新區(qū)，比例分別為18%和16%，金水區(qū)是傳統(tǒng)行政區(qū)，這些年商業(yè)發(fā)展迅速，消費(fèi)增長強(qiáng)勁，又是連接鄭東新區(qū)和鄭汴融城的橋頭堡，當(dāng)然是投資熱點(diǎn)。至于鄭東新區(qū)投資者比較看重的是區(qū)域發(fā)展前景，鄭州市對(duì)該區(qū)域發(fā)展的支持力度較大，是未來鄭州市的經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心，因此提前布局錯(cuò)不了。而選擇西區(qū)和北區(qū)的比例也分別有15%和13%，是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域一個(gè)是鄭州市的行政中心區(qū)，另一個(gè)是新興的人口聚集區(qū)，不僅出現(xiàn)了幾個(gè)大型的專業(yè)批發(fā)市場，而且這些市場在鄭州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)不俗，也受到投資者的追捧。商業(yè)地產(chǎn)購買者選擇南區(qū)的比例只有6%，這一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展相對(duì)緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及住宅地產(chǎn)�！鄙瞎偻治龅�。
投資商業(yè)地產(chǎn)需謹(jǐn)慎
“過去，最有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能就是地段最好，價(jià)格最貴，但現(xiàn)如今，這一‘金科玉律’需要變更一下，因?yàn)樵诂F(xiàn)代商業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值除地段因素之外，更受經(jīng)營性質(zhì)的主宰。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值一定程度上受地理位置影響，但在商業(yè)重復(fù)經(jīng)營嚴(yán)重的今天，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值越來越受到經(jīng)營定位的制約，商業(yè)地產(chǎn)的‘特色’也許更為珍貴。投資者需要特別注意這一點(diǎn)�！敝蟹苦嵵輽C(jī)構(gòu)的劉會(huì)友認(rèn)為。
鄭州寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)作為投資型和以經(jīng)營為主的物業(yè)，能否找到合適的商家，能否經(jīng)營好，是商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位的準(zhǔn)確與否，直接影響到整個(gè)項(xiàng)目是否可以成功，投資者是否成功。
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)相關(guān)專家認(rèn)為，作為商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)公司應(yīng)重經(jīng)營，其中最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是定位。商業(yè)經(jīng)營定位的原則是“從市場中來，到市場中去；源于市場，高于市場”。面對(duì)復(fù)雜的商業(yè)市場，只有通過深入的市場調(diào)研，才能證明定位的可能性與風(fēng)險(xiǎn)性；只有實(shí)實(shí)在在地與目標(biāo)經(jīng)營者溝通，才能保證招商的成功幾率，并且必須盡可能爭取率先與品牌商達(dá)成協(xié)議，形成龍頭效應(yīng)。這樣，發(fā)展商在項(xiàng)目啟動(dòng)之前，就能做到游刃有余。對(duì)于廣大投資者來講，投資這樣的商業(yè)地產(chǎn)才是最放心的。
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