房地產(chǎn)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)型 商業(yè)地產(chǎn)成主攻方向

    在中國房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，地產(chǎn)開發(fā)商可能被迫轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
　　此輪新政調(diào)控下，地產(chǎn)開發(fā)商面臨著生存和轉(zhuǎn)型的壓力，可能被迫轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)住宅市場已聚集了大量高風(fēng)險資金，當(dāng)開發(fā)商已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的十字路口，新的房地產(chǎn)投資渠道正在形成，處在政策“孤島”上的商業(yè)地產(chǎn)，旋即成為焦點。有業(yè)內(nèi)人認(rèn)為，以前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商多元化策略的一部分，是為了建立穩(wěn)定現(xiàn)金流而采取的合理財務(wù)策略，因而目前可能是被動的選擇。另外，未來住宅地產(chǎn)中保障房比例增加，地產(chǎn)開發(fā)商在住宅地產(chǎn)的投資占比會下降，所以從長遠(yuǎn)來看有開發(fā)商面臨著生存和轉(zhuǎn)型的問題。
　　繼萬科、華潤等房企大佬之后，中糧近期也高調(diào)地對外宣布了其向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的消息。6月23日，中糧置業(yè)高調(diào)宣布未來5到10年，在全國拓展20個大型商業(yè)地產(chǎn)項目大悅城，總資產(chǎn)將達(dá)到700億元規(guī)模。6月24日，中糧集團(tuán)在上海半島酒店對外宣布，旗下中糧置業(yè)整體收購的上海大悅城項目將于今年年內(nèi)滿鋪后正式迎客。未來，包括住宅、工業(yè)地產(chǎn)和酒店在內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)擬進(jìn)入統(tǒng)一融資平臺，實現(xiàn)整體上市。根據(jù)中糧集團(tuán)的戰(zhàn)略部署，未來5~10年，該集團(tuán)將在全國拓展20個大型商業(yè)地產(chǎn)項目，總資產(chǎn)達(dá)到700億元規(guī)模，占中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。
　　事實上，中糧對于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注早在去年年初就有所體現(xiàn)。2009年年初，中糧集團(tuán)就正式提出了打造“全服務(wù)鏈的城市綜合體”的戰(zhàn)略，全力發(fā)展以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，將大悅城品牌進(jìn)行全國復(fù)制。此前，業(yè)界一直盛傳中糧集團(tuán)內(nèi)部正考慮將住宅業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)再度合并，即中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)將進(jìn)行重組。但隨后中糧地產(chǎn)發(fā)布公告對此加以澄清，表示中糧地產(chǎn)目前僅擬作為中糧集團(tuán)整合住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺，沒有將集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入的計劃。
　　“目前，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的出路之一是通過行業(yè)整合，淘汰一部分開發(fā)商，之二是向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型�！庇袑＜疫@樣認(rèn)為。同時該專家也指出，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的正常軌跡也到了它應(yīng)該成長，應(yīng)該出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型的階段。這個階段重要的標(biāo)志是華潤、保利、招商等地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，尤其是已經(jīng)上市或者即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)商。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上，出現(xiàn)的重要的“三七”規(guī)律，把持有物業(yè)、資產(chǎn)性物業(yè)調(diào)到30%，把住宅降低到70%，這是符合未來中國資本型運營的規(guī)律，包括像萬科這樣的，即使很保守也調(diào)整到“二八”比例，這是行業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志階段。
　　值得注意的是，雖然開發(fā)商希望增加商業(yè)地產(chǎn)的比重，但是投資商業(yè)地產(chǎn)并不容易。因為商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，需要具備的投資知識也要較住宅高深。經(jīng)營者要在未來商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)一定地位，非一日之功，這是需要有萬達(dá)地產(chǎn)那樣韜光養(yǎng)晦的長期堅持才能開花結(jié)果的。但不管怎樣，未來的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)空間還存在著上升空間，卻是業(yè)界普遍承認(rèn)的事實。