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市場(chǎng)觀察
城市擴(kuò)容運(yùn)動(dòng)再升級(jí) 解讀大福州戰(zhàn)略的前景
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規(guī)劃
中心城區(qū)包含8個(gè)新城
根據(jù)《規(guī)劃》，到2020年，福州市形成1個(gè)特大城市(福州中心城區(qū))、2個(gè)大城市(福清市、平潭島)、2個(gè)中等城市(長(zhǎng)樂(lè)市、連江縣)、4個(gè)小城市(閩清縣、永泰縣、羅源縣、閩侯縣)以及若干個(gè)小城鎮(zhèn)。
中心城區(qū)將形成一個(gè)中心區(qū)(三環(huán)以內(nèi)區(qū)域，2020年規(guī)劃人口223萬(wàn))和“八新城”，即東部新城、科學(xué)城、大學(xué)城、汽車城、馬尾、新店、荊溪、亭江-瑯岐八個(gè)新城。至2015年，中心城區(qū)常住人口規(guī)模為346萬(wàn)人。
規(guī)劃分重點(diǎn)拓展區(qū)(東部新城、上街大學(xué)城、南嶼-南通科學(xué)城、青口汽車城)、改造提升區(qū)(馬尾新城、新店新城)和適度開發(fā)區(qū)(荊溪、亭江-瑯岐新城)。
“一區(qū)雙軸”發(fā)展路線
《規(guī)劃》指出，福州中心城區(qū)、長(zhǎng)樂(lè)市區(qū)-濱海新城和連江，是中心城建設(shè)用地拓展的核心地區(qū)。中心發(fā)展區(qū)，即城市規(guī)劃區(qū)的范圍，打破行政區(qū)劃束縛，加強(qiáng)福州中心城區(qū)與閩侯、長(zhǎng)樂(lè)、連江、永泰等城鎮(zhèn)合作，充分利用中心城區(qū)內(nèi)部城市資源、空港資源、海港資源和濱海資源，打造具有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的城市地區(qū)。
沿海發(fā)展軸和沿江發(fā)展軸。沿海發(fā)展軸北起羅源灣，經(jīng)可門、大官坂、長(zhǎng)安、瑯岐、長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)、濱海新城、元洪投資區(qū)到江陰港區(qū)，形成濱海經(jīng)濟(jì)走廊。沿江發(fā)展軸以福州中心城區(qū)為起點(diǎn)，以閩江、烏龍江為依托，向西拓展至甘蔗、竹岐、閩清等地區(qū)，向東發(fā)展至長(zhǎng)安、瑯岐和機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展城市公共服務(wù)、旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。
分析
福州為何多核多中心發(fā)展？
福州過(guò)去幾年的發(fā)展方式都是以傳統(tǒng)市區(qū)為核心，慢慢向外延伸，金山、五四北就是近幾年城市外擴(kuò)的產(chǎn)物，但是這樣單純的“攤大餅”增長(zhǎng)方式速度太慢，而且對(duì)新區(qū)沒(méi)有明確的規(guī)劃，功能單一。此次福州未來(lái)十年的規(guī)劃明確指出8大新城的行政區(qū)，而且也為每個(gè)新區(qū)量身定制了功能，其中包括南嶼-南通科學(xué)新城、青口汽車城、上街大學(xué)城等等，這種多核多中心的發(fā)展策略也大大提高了福州的發(fā)展速度。
福州大學(xué)管理學(xué)院陳國(guó)宏教授認(rèn)為，目前我國(guó)大多數(shù)城市都是“單核心城市”，這種模式不可避免碰到一個(gè)瓶頸，即當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模，將帶來(lái)交通擁擠、環(huán)境污染等一系列問(wèn)題，而像福州這樣多山、跨江、沿海的地理環(huán)境，更適合“多核心”城市模式。而且這種模式能更好地發(fā)揮福清、平潭、羅源等縣市的現(xiàn)有基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程將大大加快。
陳國(guó)宏建言，可在福州中心城區(qū)和福清、羅源等副中心城市之間，通過(guò)加大建設(shè)地鐵、輕軌、城際快速車道等交通設(shè)施，加強(qiáng)“中心城”和“衛(wèi)星城”之間的聯(lián)系，使人流、物流、資金流充分利用起來(lái)，形成城市集群效應(yīng)，使之發(fā)展得更快更好。
福州為何要向海擴(kuò)張？
眾所周知，我國(guó)幾個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)，由北至南分別為環(huán)渤海灣、長(zhǎng)三角、珠三角，這些區(qū)域有個(gè)共同點(diǎn)就是靠海。以珠三角為例，改革開放以來(lái)，珠三角以占全國(guó)3.6％的人口和0.6％的土地，取得了經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)比重高達(dá)一成、出口額占全國(guó)30%的優(yōu)異成績(jī)，已帶動(dòng)廣東由落后的農(nóng)業(yè)大省轉(zhuǎn)變?yōu)槲覈?guó)第一經(jīng)濟(jì)大省，其取得如此優(yōu)異的成績(jī)就是依托于豐富的港口資源，使輻射的范圍大大增加。
福州之前由于特殊地理因素，以及政治地位，屬于半封閉狀態(tài)。隨著海西概念提出，東與臺(tái)灣地區(qū)一水相隔，北承長(zhǎng)江三角洲，南接珠江三角洲，是我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中處于重要位置。大三通成為現(xiàn)實(shí)，與臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)往來(lái)越加頻繁，今年第八屆6·18海交會(huì)上共對(duì)接項(xiàng)目5358項(xiàng)、總投資992.9億元，分別比第七屆增長(zhǎng)6.99%、12.05%。福州作為海西龍頭輻射半徑正從原來(lái)的五區(qū)八縣，擴(kuò)大為全省乃至周邊省市。
房地產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，福州向海方向擴(kuò)張是城市發(fā)展的必然結(jié)果。隨著福州輻射半徑的增大，所需要的區(qū)域也增大，福州將成為海西經(jīng)濟(jì)下的核心城市，將集中大量的人流、物流、資金流，作為中轉(zhuǎn)站的福州，需要與外界進(jìn)行更多聯(lián)系，打通海上之路勢(shì)在必行，充分利用福州港口資源，這也是借鑒了長(zhǎng)三角、珠三角的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。
縱深
海西龍頭
大福州成形在即
作為海西經(jīng)濟(jì)的龍頭城市，福州這幾年的發(fā)展有目共睹。
首先是道路交通方面，地鐵規(guī)劃獲批，1號(hào)線2014年竣工，縱觀全國(guó)有地鐵的城市，不是北京、上海、廣州等一線城市，就是大連、天津、南京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域。火車南站今年5月投入使用，往浙江、上海、廈門的動(dòng)車開通，大大縮短了城市間距離。三環(huán)路大部分路段實(shí)現(xiàn)通車，另外四環(huán)路即福州繞城高速也將在年底開工。灣邊大橋、鼓山大橋通車打開福州東南部大門，貴新隧道今年10月全線貫通，平潭大橋也將在年底通車，各個(gè)新城到達(dá)市中心的距離都將大大縮短。
道路交通日新月異，城市改造亦是如火如荼。閩江北CBD進(jìn)入拆遷階段，今年“5·18”期間，臺(tái)江共簽約外資項(xiàng)目13項(xiàng)，總投資14430萬(wàn)美元，促成了多項(xiàng)現(xiàn)代大型商貿(mào)項(xiàng)目入駐。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)入福州開發(fā)的第一個(gè)——項(xiàng)目福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將在年底開業(yè)。今年福州城區(qū)擬啟動(dòng)66個(gè)地塊的危舊房改造，改造面積約500萬(wàn)平方米。未來(lái)3到5年時(shí)間內(nèi)，基本完成福州城區(qū)危舊房（棚屋區(qū)）改造任務(wù)。此外，周邊新城的建造也在加速，青口汽車城、南通-南嶼科技城等都按照規(guī)劃逐步朝其功能發(fā)展。
城建的飛速發(fā)展，令大福州規(guī)劃不僅停留在藍(lán)圖上，回首過(guò)去幾年我們很難想象現(xiàn)在的金山、五四北會(huì)發(fā)展成市區(qū)，而未來(lái)崛起的8大新城，也將隨著路網(wǎng)的疏通、配套的跟進(jìn)形成大福州的中心城區(qū)。
海濱之城
時(shí)空改變帶來(lái)新商機(jī)
在福州人的觀念中，30分鐘車程以外的地區(qū)都算是郊區(qū)了，然而根據(jù)一份城市上班時(shí)間調(diào)查顯示，北京市上班平均花費(fèi)的時(shí)間為所列50個(gè)城市之首，為52分鐘，福州不到25分鐘。像北京這樣的大都市時(shí)空概念要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于福州，但是隨著大福州逐漸成形，這種概念隨之改變。
這種時(shí)空概念的轉(zhuǎn)變也為地產(chǎn)商帶來(lái)了新的商機(jī)，灣邊大橋通車，福州市中心到永泰僅需半個(gè)小時(shí)。唐乾明月項(xiàng)目坐落在永泰塘前，依托周邊優(yōu)美自然風(fēng)光所打造的中式別墅得到了市場(chǎng)認(rèn)可，緊接著地產(chǎn)大佬萬(wàn)科也在永泰拿地準(zhǔn)備進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，冠城大通則在永泰拿下3300畝地打造文化創(chuàng)意園。貴新隧道在今年10月貫通，連接繞城高速，屆時(shí)從福州五四北到連江、瑯岐僅需45分鐘，也就是說(shuō)從福州出發(fā)45分鐘就能面朝大海。連江定海灣的蘭庭·假日聽(tīng)海成為福州首個(gè)一線海景濱海休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，而商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擬在瑯岐打造國(guó)際旅游島項(xiàng)目。
一線開發(fā)商敏銳的洞察力，總是能預(yù)先判斷區(qū)域的升值潛力。劉福泉表示，這些大公司的投資都是相對(duì)謹(jǐn)慎的，如此大手筆的動(dòng)作至少說(shuō)明他們對(duì)福州作為海西龍頭城市的發(fā)展前景是相當(dāng)認(rèn)可的。
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