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市場觀察
運(yùn)營決定商鋪價(jià)值
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記者：商業(yè)地產(chǎn)是當(dāng)下房地產(chǎn)界的熱門名詞，其中商鋪又和大眾最為接近，你所了解到的商鋪市場現(xiàn)狀是怎樣的？
黃文杰：可以說是供不應(yīng)求�，F(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商不賣商鋪，或者惜售。另一方面，部分零售公司、商業(yè)企業(yè)，也越來越重視商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。據(jù)我所知，像海印、樂購這樣的大型零售企業(yè)都開始想要買鋪。因?yàn)�，這類型企業(yè)的投資回報(bào)，包括了運(yùn)營回報(bào)和物業(yè)升值的回報(bào)。
記者：您提到商鋪價(jià)值的升值，你覺得決定商鋪價(jià)值的主要因素是什么？
黃文杰：商業(yè)地產(chǎn)與住宅最本質(zhì)的區(qū)別，在于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值依賴于運(yùn)營的成功與否，不取決于地段等因素。住宅會有個區(qū)位參考，比如樓盤在珠江新城，大概價(jià)格是多少，是可以有區(qū)位參考的。但是，商業(yè)地產(chǎn)沒有，就算兩地緊鄰一條街，價(jià)值也可能是天壤之別。比如，北京路部分商場就是運(yùn)營不好，租金轉(zhuǎn)讓價(jià)格都很低。像天河城一樓的租金達(dá)到3000元/平方米/月，正佳廣場一樓也能達(dá)到1500元/平方米/月，兩者距離很近，但價(jià)格相差一半。當(dāng)然，這跟每個商場處在不同的發(fā)展周期也很有關(guān)系。
記者：普通的投資者想要投資商鋪，您有何建議？
黃文杰：我認(rèn)為，個人投資商鋪要盡可能選擇街鋪，若一定要買商場鋪的話，首先要眼見為實(shí)，看對方是否已經(jīng)運(yùn)營起來，人流旺不旺？如果還沒開業(yè)看不了，投資者首先要選擇團(tuán)隊(duì)，看他們是否有成功的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。此外，還可以站在普通消費(fèi)者的角度考慮，是否會來此商場消費(fèi)。第三種，投資專業(yè)市場，則要看專業(yè)市場的主題，是否富有生命力等等。例如火車站附近的白馬、天馬等服裝批發(fā)市場就做出了區(qū)域效應(yīng)，在華南一帶甚有影響力。
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