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市場(chǎng)觀察
武漢商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查：前車(chē)之鑒 后事之師
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武漢商業(yè)地產(chǎn)歷盡數(shù)年，幾經(jīng)轉(zhuǎn)型才達(dá)到今天的無(wú)盡繁華，這其中有風(fēng)光無(wú)限的成功者，也有黯然退場(chǎng)的失敗者，從失敗之中獲取經(jīng)驗(yàn)是亙古不變的道理。這其中有黃鶴樓商場(chǎng)的退敗、世紀(jì)中商的革新?lián)Q代、北京賽特的失敗退場(chǎng)……
賽特，成功的策劃慘痛的教訓(xùn)
最值得一提的就是北京賽特失敗撤離武漢。賽特購(gòu)物中心原址在漢陽(yáng)琴臺(tái)，是來(lái)往武昌、漢口、漢陽(yáng)的重要道路，也就是今天的長(zhǎng)江廣場(chǎng)。賽特購(gòu)物中心從進(jìn)駐到立場(chǎng)不過(guò)1年零6個(gè)月時(shí)間。網(wǎng)上關(guān)于它退出的言論頗多，大抵都是選址錯(cuò)誤、人流量大但停留較少;或者說(shuō)缺乏商業(yè)市場(chǎng)的“扎堆效應(yīng)”，未能營(yíng)造一個(gè)濃厚的商業(yè)氛圍;也有說(shuō)定位不精準(zhǔn)，導(dǎo)致缺乏競(jìng)爭(zhēng)力……
總之，眾說(shuō)紛紜，使得很多網(wǎng)友忽略了一個(gè)本質(zhì)的原因：資金鏈斷裂。2000年，武漢賽特購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之初的第一個(gè)黃金周—五一節(jié)，該廣場(chǎng)內(nèi)部策劃便集思廣益，力求推出一個(gè)重磅活動(dòng)，要求前所未聞，力求和武漢四大商場(chǎng)來(lái)一次正面交鋒……而該廣場(chǎng)策劃部門(mén)也的確想出了一個(gè)極富噱頭的廣告：凡是10元100元的人民幣，其編號(hào)的最末兩位數(shù)是“51”的，4月30日和5月1日兩天，在長(zhǎng)江賽特的任何一個(gè)柜臺(tái)上消費(fèi)，都可以當(dāng)面值的兩倍使用。長(zhǎng)江賽特人認(rèn)為，這是一個(gè)極強(qiáng)的煽動(dòng)性的促銷(xiāo)手段。而且，可以肯定是武漢商家不會(huì)想到的方式，一定能引起武漢市民的潮涌而至，長(zhǎng)江賽特的人氣定會(huì)飆升。
考慮到商場(chǎng)促銷(xiāo)供貨商要花費(fèi)成本，長(zhǎng)江廣場(chǎng)方面向進(jìn)駐長(zhǎng)江賽特的近500余家供貨商承諾：活動(dòng)產(chǎn)生的虧損，長(zhǎng)江廣場(chǎng)補(bǔ)貼一部分。
4月30日，數(shù)千人一大早就來(lái)到長(zhǎng)江賽特的大門(mén)口，等待長(zhǎng)江賽特開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。上午9：00，長(zhǎng)江賽特揭開(kāi)了它備戰(zhàn)已久的“五一”消費(fèi)黃金周的促銷(xiāo)大幕，等待已久的人們蜂涌至長(zhǎng)江賽特張開(kāi)的巨型大嘴。讓上千營(yíng)業(yè)員吃驚的是，這些消費(fèi)者竟然拿出了大把大把編號(hào)最末兩位是“51”的人民幣。隨著時(shí)間的推移，越來(lái)越的人拿著這種以一當(dāng)二的“特種人民幣”涌向長(zhǎng)江賽特。據(jù)了解，4月30日當(dāng)天，賽特賣(mài)出了價(jià)值約1000余萬(wàn)的商品，很多商品也就斷貨。而賽特為了信守承諾選擇了向武漢市民兌現(xiàn)承諾，5月1日活動(dòng)繼續(xù)，哪怕是虧本也一樣進(jìn)行。
最后統(tǒng)計(jì)，賽特廣場(chǎng)這一虧損達(dá)320余萬(wàn)元。且不說(shuō)大傷元?dú)�，更為致命的是供貨商�?jīng)此折騰對(duì)賽特失去信心，500多家供貨商銳減到300多家，直至最后一系列水土不服等癥狀接踵而至，無(wú)法支撐后關(guān)門(mén)歇業(yè)。
其實(shí)該地是武漢三鎮(zhèn)的交通樞紐，車(chē)流量每分鐘達(dá)150輛之多，緊鄰江漢一橋。而且地塊背面過(guò)江漢一橋即刻抵達(dá)武廣、漢正街及江漢路等商圈，南面為漢陽(yáng)鐘家村老商業(yè)中心，無(wú)論購(gòu)物、醫(yī)療還是娛樂(lè)截一應(yīng)俱全。許是開(kāi)發(fā)商也看中了這里的地理位置與優(yōu)勢(shì)，便將這里包裝為酒店公寓進(jìn)行租售，希望能一炮而紅。
當(dāng)然也有網(wǎng)友評(píng)說(shuō)，該地塊風(fēng)水不佳，導(dǎo)致來(lái)一個(gè)死一個(gè)，或者是煞氣太重?zé)o法壓制……筆者只能說(shuō)風(fēng)水之說(shuō)不可盡信，啥事還得看自己如何定位與把握。
世紀(jì)中商，虎頭蛇尾改朝換代
如果說(shuō)賽特購(gòu)物廣場(chǎng)的失敗是因?yàn)樗南忍觳呗允∫约八敛环斐�，那中南路的世紀(jì)中商則是“早產(chǎn)夭折”導(dǎo)致提早退出商業(yè)的舞臺(tái)。
世紀(jì)中商2003年，由武漢中商集團(tuán)與省住宅共同發(fā)起組建。商場(chǎng)位于武昌的黃金地段中南路上，與中商廣場(chǎng)遙街相望，和對(duì)面的中南商業(yè)大樓、中商廣場(chǎng)形成三足鼎立的局面。中南路一直由中商集團(tuán)所壟斷，當(dāng)然也是中商集團(tuán)花費(fèi)十幾年時(shí)間守出來(lái)的商業(yè)寶地，一直都是自主經(jīng)營(yíng)，此次為何同省住宅共同組建也是值得深思的問(wèn)題。項(xiàng)目注冊(cè)資金5000萬(wàn)、投資3.6億元，1—6層裙樓為營(yíng)業(yè)廳，7—26層為高級(jí)寫(xiě)字樓，營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)余方。
世紀(jì)中商于2004年5月開(kāi)業(yè)，在工程建設(shè)初期便因內(nèi)股東意見(jiàn)不統(tǒng)一造成工期一再延誤，直至最后半年日夜趕工草草將工程收尾，開(kāi)業(yè)當(dāng)天有部分區(qū)域還在施工，與富麗堂皇的外表相比略有落差，無(wú)論從洗手間還是公共設(shè)施的配套與宣傳相比都欠缺幾個(gè)檔次，開(kāi)業(yè)時(shí)數(shù)個(gè)地方的施工也給消費(fèi)者留下不好的印象。
因宣傳初期，世紀(jì)中商便打出口號(hào)要做武昌區(qū)的頂級(jí)商場(chǎng)，頂級(jí)商場(chǎng)與之匹配的必定是一定級(jí)別的配套與品牌。世紀(jì)中商雖然以失敗收?qǐng)�，但在引進(jìn)品牌方面還是下了一番功夫，例如頂級(jí)意大利品牌男裝Pal Zileri，以及首家引進(jìn)香港個(gè)人護(hù)理店——WATSONS(屈臣氏)。據(jù)筆者了解，就拿現(xiàn)在滿(mǎn)大街的屈臣氏來(lái)說(shuō)，世紀(jì)中商就功不可沒(méi)，世紀(jì)中商用時(shí)近3個(gè)月才和屈臣氏談妥入駐事宜，其中牽扯到地理位置、保底及抽成費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)推廣率，而世紀(jì)中商為了領(lǐng)先引入屈臣氏，在各方面都做了極大讓步，旨在“武漢地區(qū)首家引入”。當(dāng)有了這第一家自然就有了第二家、第三家以及現(xiàn)在滿(mǎn)大街的屈臣氏。
也許正因?yàn)橹猩碳瘓F(tuán)和省住宅各占50%股份，導(dǎo)致各自制衡對(duì)方，無(wú)法達(dá)到統(tǒng)一，最后虎頭蛇尾，6層的商業(yè)引入品牌不夠，開(kāi)業(yè)前1月到漢正街草草找了些品牌商家進(jìn)行充數(shù)，當(dāng)然上柜費(fèi)和抽成點(diǎn)和其他品牌也略有不同。開(kāi)業(yè)后的局面也正如各網(wǎng)友所見(jiàn)到，品牌基本在1—2樓，到了3樓女裝部便會(huì)覺(jué)得從一個(gè)A級(jí)商場(chǎng)進(jìn)入到普通街市，不僅品牌不大熟識(shí)連裝修都差了許多。
結(jié)果也是顯而易見(jiàn)，在2007年世紀(jì)中商公布的公告來(lái)看，從開(kāi)業(yè)到當(dāng)年9月，該商場(chǎng)凈利潤(rùn)為-916.2萬(wàn)元。同年11月，浙江最大的百貨企業(yè)銀泰百貨用2200萬(wàn)元收購(gòu)50%的股權(quán)，世紀(jì)中商從此退出中南這片舞臺(tái)，空缺則有銀泰百貨頂上。
銀泰，浙江的龍頭百貨，總部擁有GUCCI、LV等國(guó)際一線(xiàn)品牌資源，但因前期以及目前業(yè)績(jī)不突出，所以在一線(xiàn)品牌上無(wú)法給與支持。但銀泰的另一合作商摩根百貨則為之提供120多家粵港澳女裝品牌，當(dāng)然一并帶入的是先進(jìn)的支付方式——摩根支付多方結(jié)算系統(tǒng)。
雖然支付系統(tǒng)升級(jí)換代、品牌也大多經(jīng)過(guò)了一輪換血，但銀泰百貨到底是外來(lái)企業(yè)，對(duì)武漢地區(qū)的了解還在摸索之中，因此從入駐至今銷(xiāo)售情況并沒(méi)有多大改善，武昌地區(qū)的消費(fèi)者仍舊喜歡去對(duì)面的中商百貨和中商廣場(chǎng)。銀泰百貨當(dāng)初入駐中南也并未經(jīng)過(guò)大肆宣傳，只是默默將“銀泰百貨”四個(gè)燙金大字換上，以致在入駐近2年的今天，也有許多消費(fèi)者仍然不知道世紀(jì)中商變?yōu)榱算y泰百貨，許是銀泰還想以低調(diào)的方式給武昌區(qū)域的消費(fèi)者以全新視野，不過(guò)消費(fèi)者并不買(mǎi)賬，除了節(jié)假日銀泰均以冷清開(kāi)門(mén)至關(guān)門(mén)。
世紀(jì)中商和賽特的失敗各有各的不同，而欠缺的均是精準(zhǔn)的定位，因?yàn)槎ㄎ皇巧虡I(yè)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，只有精準(zhǔn)的確定客戶(hù)群才能充分發(fā)揮其價(jià)值，從而獲得理想的投資受益。當(dāng)這兩個(gè)失敗的商業(yè)項(xiàng)目走向失敗時(shí)我們應(yīng)該看清他的原因，從而避免再犯同樣錯(cuò)誤。
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