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市場(chǎng)觀察
上海萬(wàn)達(dá) 引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向
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每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功的開業(yè)，都將迅速地成為一個(gè)城市新的商業(yè)中心和一個(gè)新的城市的生活中心。2006年五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)以來(lái)，氣勢(shì)如虹，實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年盈利、隔年翻番”的驕人業(yè)績(jī)，眾多商家銷售成倍增長(zhǎng)，獲得了消費(fèi)者的熱烈追捧，人氣鼎盛，得到了社會(huì)各界的高度認(rèn)可，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)大幅提升了五角場(chǎng)地區(qū)的商業(yè)檔次，推動(dòng)五角場(chǎng)商圈比肩徐家匯，成為北上海最具代表性的商業(yè)地標(biāo)；28萬(wàn)人次的人流量，1421萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額，商場(chǎng)外的滬南公路全天塞車數(shù)公里，這是2009年9月19日，外環(huán)外3公里周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)當(dāng)天的景況，然而在這之前，這里的商業(yè)發(fā)展前景一直不被看好。上海區(qū)域萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王壽慶深有體會(huì)地說(shuō)：“五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成熟周期比想象中快了很多，第一年就實(shí)現(xiàn)了盈利，這在商業(yè)地產(chǎn)中可以說(shuō)是一個(gè)神話，但在五角場(chǎng)就做到了。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能在上海取得這么好的成績(jī)，是與萬(wàn)達(dá)定位打造城市綜合體、王健林董事長(zhǎng)首創(chuàng)的‘訂單地產(chǎn)’、我們員工的用心服務(wù)分不開的�！�
打造城市綜合體，成就商業(yè)新地標(biāo)
隨著城市居住格局和消費(fèi)能力的變化，單一的商業(yè)氛圍顯然已不能滿足大眾對(duì)于消費(fèi)的需求，需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市的發(fā)展規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位。而城市綜合體正是這種商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，它的出現(xiàn)將使區(qū)域商業(yè)向一座活的城市生命體轉(zhuǎn)變。
探究萬(wàn)達(dá)的第三代商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體，就是把國(guó)外的室內(nèi)步行街與中國(guó)的商業(yè)大樓融合在一起，同時(shí)在商業(yè)綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂(lè)、健身、餐飲等內(nèi)容�？偨Y(jié)萬(wàn)達(dá)幾年來(lái)的發(fā)展，正如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)所言：萬(wàn)達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功。因?yàn)槿f(wàn)達(dá)的產(chǎn)品尤其是第三代城市綜合體的產(chǎn)品的成功不僅是商業(yè)的成功，更是投資模式的成功。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的定位非常明確——做區(qū)域地標(biāo)，超大型城市綜合體，超大的一站式、全業(yè)態(tài)生活購(gòu)物廣場(chǎng)，抓住最寬泛的中檔消費(fèi)群體。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，推出了城市綜合體的新的產(chǎn)品模式，這種發(fā)展模式下匯集了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多功能為一體的大型商業(yè)設(shè)施，形成住在萬(wàn)達(dá)、購(gòu)在萬(wàn)達(dá)、吃在萬(wàn)達(dá)、工作在萬(wàn)達(dá)的多重場(chǎng)景，即王壽慶比喻的將南京路商業(yè)業(yè)態(tài)豎立起來(lái)，不走回頭路。
“商業(yè)地產(chǎn)的選址很重要，商業(yè)空白、交通便利、人口基礎(chǔ)是萬(wàn)達(dá)獨(dú)有的選址三要素。上海外環(huán)外的區(qū)位，別人看到了郊區(qū)，而我們?nèi)f達(dá)卻看到了商機(jī)�！蓖鯄蹜c說(shuō)到，“萬(wàn)達(dá)選址另類并不代表沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，就像當(dāng)初選擇五角場(chǎng)是看到了那里是上海市總體規(guī)劃的四個(gè)城市副中心之一，人群聚集、交通樞紐，且方圓五公里內(nèi)存在大型商業(yè)的空白；而大浦東勢(shì)必吸引更多中高端人士，周浦的消費(fèi)水平會(huì)不斷升級(jí)，而周邊又沒(méi)有相應(yīng)的消費(fèi)場(chǎng)所；江橋也是如此，虹橋交通樞紐把江橋納入了上海西大門之內(nèi)，這里的交通、區(qū)域價(jià)值都將面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇�！�
“城市綜合體”作為萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)模式，完全考慮了一站式的服務(wù)功能，涵蓋了各種業(yè)態(tài)，在快速的發(fā)展和成功的運(yùn)營(yíng)中顯示出強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)和主導(dǎo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)秀的商業(yè)管理模式使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為萬(wàn)商矚目的焦點(diǎn)，也讓購(gòu)買萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資型住宅的業(yè)主吃了定心丸�！拔疫x擇萬(wàn)達(dá)的投資型住宅就是因?yàn)榭吹搅吮姸嗌碳液灱s萬(wàn)達(dá)�！贝笊虡I(yè)主力店的全面簽約及大品牌商家的紛紛入駐，使得購(gòu)房者對(duì)投資萬(wàn)達(dá)信心百倍。
現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在的區(qū)域，無(wú)論在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入之前是怎樣的一種荒涼狀態(tài)，如寧波鄞州；無(wú)論在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入之前是怎樣的無(wú)人問(wèn)津，如上海五角場(chǎng)，但在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入后，這些第三代城市綜合體項(xiàng)目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個(gè)城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時(shí)，都把距離萬(wàn)達(dá)多少米作為項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，可見城市綜合體的影響力非同一般。
首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”模式，實(shí)現(xiàn)多贏格局
22年來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在領(lǐng)跑全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，造就城市繁榮的同時(shí)，也向世人展現(xiàn)了代表未來(lái)方向、最具生命力和競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式，萬(wàn)達(dá)也在這個(gè)過(guò)程中不斷定義、代表、詮釋著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和與市場(chǎng)契合的標(biāo)準(zhǔn)。其間，曾有很多業(yè)內(nèi)人士和同行媒體向萬(wàn)達(dá)提出問(wèn)題：為什么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開工之前就能完成如此復(fù)雜的主力店招商？為什么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)并且基本沒(méi)有培育期？為什么如此眾多的商家跟隨萬(wàn)達(dá)征戰(zhàn)了一座又一座城市？……王壽慶的回答鏗鏘有力：那是因?yàn)�，萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。
早在幾年前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就提出“訂制模式”（共同選址、書面確認(rèn)、平均租金、先租后建），在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”的全新模式——攜手知名商業(yè)企業(yè)，在全國(guó)各大城市發(fā)展城市綜合體，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)開發(fā)，租售給這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)，并用主力店來(lái)帶動(dòng)其他店鋪的出租�？傮w而言，在規(guī)劃之初就與合作伙伴簽約，對(duì)方需要多大面積就在規(guī)劃中預(yù)留多大空間，從而避免了盲目招商和招商后的重新分割。這樣不僅節(jié)省大量建設(shè)成本，而且又能合理設(shè)計(jì)商場(chǎng)格局，使得租金收益最優(yōu)化；同時(shí)節(jié)省建設(shè)成本，加快了資金流轉(zhuǎn)速度，又降低了租戶的租金水平，尋求開發(fā)商與主力店之間的共生關(guān)系。此外，為了保證合作伙伴能賺錢，萬(wàn)達(dá)在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)也會(huì)充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達(dá)成雙方的利益最大化。
萬(wàn)達(dá)是在中國(guó)首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，這個(gè)創(chuàng)新的發(fā)展模式使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就確定了大部分主力店，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)固有的眾多合作品牌為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日后的良好經(jīng)營(yíng)提供了堅(jiān)實(shí)的保證�！叭f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”是一種全新的商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式，銷售與自持并舉的經(jīng)營(yíng)之道，意味著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)同廣大小業(yè)主結(jié)成了利益共享聯(lián)盟，于是坊間一直都有“買房跟著萬(wàn)達(dá)走”的說(shuō)法。
萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可，而且這種模式在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境中是別人無(wú)法復(fù)制的，每到一地就能把一地做熱，進(jìn)而拉動(dòng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收；吸引眾多品牌主力店追隨萬(wàn)達(dá)，進(jìn)入每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；先租后建、滿場(chǎng)開業(yè)、場(chǎng)場(chǎng)旺鋪。這些，萬(wàn)達(dá)都能夠做到。萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式因?yàn)閹?dòng)了區(qū)域周邊的發(fā)展、拉動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的上升而獲得了各地政府的認(rèn)可。
萬(wàn)達(dá)所創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”模式更受到了商家的歡迎，目前，商業(yè)合作伙伴超過(guò)5000家，萬(wàn)達(dá)已和沃爾瑪、家樂(lè)福、百安居、百盛、特力屋、國(guó)美、蘇寧、第一食品、巴黎春天等30多家頂尖企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略結(jié)盟協(xié)議，其中有12家是世界500強(qiáng)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)到哪里，這些企業(yè)的連鎖品牌就進(jìn)駐到哪里，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后就會(huì)出現(xiàn)“滿鋪開業(yè)”的景象。
短短幾年時(shí)間，隨著萬(wàn)達(dá)在全國(guó)擴(kuò)張商業(yè)版圖，對(duì)萬(wàn)達(dá)始終信心十足并一直追隨萬(wàn)達(dá)的中小店鋪主力店以驚人的速度形成連鎖并取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)，連萬(wàn)達(dá)人自己都半開玩笑的說(shuō)，如果可以，希望我們自己也開個(gè)小店，一路跟著萬(wàn)達(dá)走，不出幾年，一定能成為國(guó)內(nèi)連鎖品牌，并創(chuàng)出自己的知名度。
商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成敗，這一理念越來(lái)越多地得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)專家的認(rèn)可。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進(jìn)，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新。而能否打造符合國(guó)情和市場(chǎng)規(guī)律的商業(yè)模式，是中國(guó)企業(yè)決勝未來(lái)的關(guān)鍵所在，萬(wàn)達(dá)的成功便在于此。
用心經(jīng)營(yíng)管理，讓租戶沒(méi)有后顧之憂
通過(guò)采訪我們發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是定位、選址，還是招商和運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)的管理者都具有獨(dú)到而透徹的領(lǐng)悟和見解�！白屪鈶魶](méi)有后顧之憂！”，這意味著只要是租戶的事情，事無(wú)巨細(xì)，都要在第一時(shí)間妥善處理和安排。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句承諾，道出了萬(wàn)達(dá)的管理團(tuán)隊(duì)處處以租戶利益為先，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為己任的經(jīng)營(yíng)理念。正是這種對(duì)租戶的責(zé)任感，才確保了上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)得以良性、健康地運(yùn)營(yíng)。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面之所以能夠快速發(fā)展，主要是在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，逐漸形成了自身完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、訂單招商和后期經(jīng)營(yíng)管理。特別是在后期管理上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司是中國(guó)最大的全國(guó)性連鎖商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，經(jīng)過(guò)多年的打造，建立了一支具有高專業(yè)水準(zhǔn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，商業(yè)管理已經(jīng)成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。
五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功顯示了大家對(duì)萬(wàn)達(dá)的足夠信任，那么萬(wàn)達(dá)是怎樣做到招商順利管理無(wú)憂呢？王壽慶表示上海萬(wàn)達(dá)有著多個(gè)城市的招商及后續(xù)管理經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理方面細(xì)致的服務(wù)到對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的大力宣傳，從經(jīng)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目到經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)下功夫，讓投資者免掉后顧之憂。
“商業(yè)地產(chǎn)界普遍有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為成功招商是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功的關(guān)鍵所在。這種觀點(diǎn)不全面。成功招商固然重要，但成功招商只是開始，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)才是最主要的。五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)已達(dá)100%的滿鋪率，但我們?nèi)砸ê艽缶θシ鲋埠途S護(hù)這個(gè)項(xiàng)目。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，商業(yè)的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)。地產(chǎn)只是造一棟用于開商場(chǎng)的樓而已，接下來(lái)的工作完全是商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目的開業(yè)，是新的招商的開始。一些商家經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)后被淘汰，就必須引進(jìn)新的商家。整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理，就是業(yè)態(tài)不斷調(diào)整的過(guò)程。所以，千萬(wàn)不要以為商業(yè)地產(chǎn)的盈利點(diǎn)在于出售和收租。其實(shí)商場(chǎng)中的每一部分都會(huì)帶來(lái)可觀的盈利。關(guān)鍵在于用心做服務(wù)、用頭腦經(jīng)營(yíng)�！蓖鯄蹜c如是說(shuō)。
王壽慶說(shuō)：“在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中得益于各位商家的大力支持，同樣也離不開各級(jí)政府的支持，每一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出現(xiàn)都宣告了城市地標(biāo)的全新誕生。這累累的碩果不僅需要精準(zhǔn)的投資眼光和戰(zhàn)略方向，更離不開品牌商戶們的通力協(xié)作。”
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)的高度統(tǒng)一。首先創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，每個(gè)萬(wàn)達(dá)城市綜合體能提供上萬(wàn)個(gè)穩(wěn)定就業(yè)崗位；其次，創(chuàng)造巨額稅收，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)創(chuàng)造的稅收不僅數(shù)額巨大而且穩(wěn)定，每年可為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造上億元稅收；三是受到消費(fèi)者歡迎，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的組合形式在全世界都是創(chuàng)新的，一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擁有十幾個(gè)主力店，將零售、休閑、娛樂(lè)、健身、商務(wù)、旅游等功能綜合在一起，每到一地都將當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)設(shè)施升級(jí)到國(guó)際一流水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)真正的一站式消費(fèi)；四是創(chuàng)造城市新中心，萬(wàn)達(dá)城市綜合體項(xiàng)目規(guī)模巨大，功能豐富，設(shè)施先進(jìn)，必然成為所在城市的新中心、新地標(biāo)。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每一次都踏著城市改造的重要節(jié)點(diǎn)而來(lái)，每一次都會(huì)給人帶來(lái)無(wú)比驚喜。萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品之所以如此受歡迎，不僅因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌，其城市綜合體規(guī)模巨大，更源于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要選址在城市核心區(qū)、副中心或亟待發(fā)展的新城區(qū)，其每到一地都會(huì)形成新的城市中心，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的大發(fā)展大繁榮。
作為中國(guó)最大不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商及中國(guó)酒店行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前已擁有40余個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，分布在北京、上海、天津等全國(guó)30余個(gè)主要城市，目標(biāo)是2010年建成開業(yè)40個(gè)以上的城市綜合體，持有物業(yè)面積達(dá)到600萬(wàn)平方米左右，不管在資金實(shí)力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃，還是在后期的物業(yè)服務(wù)都讓城市管理者和消費(fèi)者滿意放心。萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的品牌實(shí)力也是眾多投資者看好萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品的主要因素。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，結(jié)合“城市綜合體”的產(chǎn)品形態(tài)，通過(guò)業(yè)態(tài)之間相互補(bǔ)充相互促進(jìn)，帶來(lái)穩(wěn)定巨大的消費(fèi)人流。擁有了強(qiáng)大的商業(yè)陣容和百萬(wàn)消費(fèi)人流，從而實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)富多贏的商業(yè)格局。
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“每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每一個(gè)城市中心�！泵恳蛔鞘械娜f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都代表著繁華與實(shí)力，每一座城市的萬(wàn)達(dá)綜合體都已成為城市區(qū)域顯著的標(biāo)志。2006年底，上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，這座33萬(wàn)平方米的商業(yè)航母，在一時(shí)間改變了“大楊浦”落后的環(huán)境；2009年9月，周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)，又一次顛覆了周康板塊原先舊有的零散商業(yè)格局，住在周康的人們，在家門口就可以擁有市區(qū)級(jí)的生活品質(zhì)；2011年開業(yè)的江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將填補(bǔ)嘉定大商業(yè)空白，成為整個(gè)西上海的一個(gè)商業(yè)地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代人從繁華享受到私密生活的完美切換。從上海五角場(chǎng)到小上海周浦鎮(zhèn)，再到滬寧第一鎮(zhèn)江橋，上海萬(wàn)達(dá)為改變城市業(yè)態(tài)創(chuàng)造奇跡，不僅填補(bǔ)了當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)的空白，更帶動(dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展和繁榮，而建造的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也成為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)新地標(biāo)。在百龍齊舞、千舸爭(zhēng)流的上海，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)緣何取得如此卓越的成就？日前，筆者走訪了上海區(qū)域萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司。
每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功的開業(yè)，都將迅速地成為一個(gè)城市新的商業(yè)中心和一個(gè)新的城市的生活中心。2006年五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)以來(lái)，氣勢(shì)如虹，實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年盈利、隔年翻番”的驕人業(yè)績(jī)，眾多商家銷售成倍增長(zhǎng)，獲得了消費(fèi)者的熱烈追捧，人氣鼎盛，得到了社會(huì)各界的高度認(rèn)可，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)大幅提升了五角場(chǎng)地區(qū)的商業(yè)檔次，推動(dòng)五角場(chǎng)商圈比肩徐家匯，成為北上海最具代表性的商業(yè)地標(biāo)；28萬(wàn)人次的人流量，1421萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額，商場(chǎng)外的滬南公路全天塞車數(shù)公里，這是2009年9月19日，外環(huán)外3公里周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)當(dāng)天的景況，然而在這之前，這里的商業(yè)發(fā)展前景一直不被看好。上海區(qū)域萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王壽慶深有體會(huì)地說(shuō)：“五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成熟周期比想象中快了很多，第一年就實(shí)現(xiàn)了盈利，這在商業(yè)地產(chǎn)中可以說(shuō)是一個(gè)神話，但在五角場(chǎng)就做到了。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能在上海取得這么好的成績(jī)，是與萬(wàn)達(dá)定位打造城市綜合體、王健林董事長(zhǎng)首創(chuàng)的‘訂單地產(chǎn)’、我們員工的用心服務(wù)分不開的�！�
打造城市綜合體，成就商業(yè)新地標(biāo)
隨著城市居住格局和消費(fèi)能力的變化，單一的商業(yè)氛圍顯然已不能滿足大眾對(duì)于消費(fèi)的需求，需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市的發(fā)展規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位。而城市綜合體正是這種商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，它的出現(xiàn)將使區(qū)域商業(yè)向一座活的城市生命體轉(zhuǎn)變。
探究萬(wàn)達(dá)的第三代商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體，就是把國(guó)外的室內(nèi)步行街與中國(guó)的商業(yè)大樓融合在一起，同時(shí)在商業(yè)綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂(lè)、健身、餐飲等內(nèi)容。總結(jié)萬(wàn)達(dá)幾年來(lái)的發(fā)展，正如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)所言：萬(wàn)達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功。因?yàn)槿f(wàn)達(dá)的產(chǎn)品尤其是第三代城市綜合體的產(chǎn)品的成功不僅是商業(yè)的成功，更是投資模式的成功。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的定位非常明確——做區(qū)域地標(biāo)，超大型城市綜合體，超大的一站式、全業(yè)態(tài)生活購(gòu)物廣場(chǎng)，抓住最寬泛的中檔消費(fèi)群體。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，推出了城市綜合體的新的產(chǎn)品模式，這種發(fā)展模式下匯集了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多功能為一體的大型商業(yè)設(shè)施，形成住在萬(wàn)達(dá)、購(gòu)在萬(wàn)達(dá)、吃在萬(wàn)達(dá)、工作在萬(wàn)達(dá)的多重場(chǎng)景，即王壽慶比喻的將南京路商業(yè)業(yè)態(tài)豎立起來(lái)，不走回頭路。
“商業(yè)地產(chǎn)的選址很重要，商業(yè)空白、交通便利、人口基礎(chǔ)是萬(wàn)達(dá)獨(dú)有的選址三要素。上海外環(huán)外的區(qū)位，別人看到了郊區(qū)，而我們?nèi)f達(dá)卻看到了商機(jī)。”王壽慶說(shuō)到，“萬(wàn)達(dá)選址另類并不代表沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，就像當(dāng)初選擇五角場(chǎng)是看到了那里是上海市總體規(guī)劃的四個(gè)城市副中心之一，人群聚集、交通樞紐，且方圓五公里內(nèi)存在大型商業(yè)的空白；而大浦東勢(shì)必吸引更多中高端人士，周浦的消費(fèi)水平會(huì)不斷升級(jí)，而周邊又沒(méi)有相應(yīng)的消費(fèi)場(chǎng)所；江橋也是如此，虹橋交通樞紐把江橋納入了上海西大門之內(nèi)，這里的交通、區(qū)域價(jià)值都將面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇�！�
“城市綜合體”作為萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)模式，完全考慮了一站式的服務(wù)功能，涵蓋了各種業(yè)態(tài)，在快速的發(fā)展和成功的運(yùn)營(yíng)中顯示出強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)和主導(dǎo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)秀的商業(yè)管理模式使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為萬(wàn)商矚目的焦點(diǎn)，也讓購(gòu)買萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資型住宅的業(yè)主吃了定心丸�！拔疫x擇萬(wàn)達(dá)的投資型住宅就是因?yàn)榭吹搅吮姸嗌碳液灱s萬(wàn)達(dá)。”大商業(yè)主力店的全面簽約及大品牌商家的紛紛入駐，使得購(gòu)房者對(duì)投資萬(wàn)達(dá)信心百倍。
現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在的區(qū)域，無(wú)論在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入之前是怎樣的一種荒涼狀態(tài)，如寧波鄞州；無(wú)論在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入之前是怎樣的無(wú)人問(wèn)津，如上海五角場(chǎng)，但在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入后，這些第三代城市綜合體項(xiàng)目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個(gè)城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時(shí)，都把距離萬(wàn)達(dá)多少米作為項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，可見城市綜合體的影響力非同一般。
首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”模式，實(shí)現(xiàn)多贏格局
22年來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在領(lǐng)跑全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，造就城市繁榮的同時(shí)，也向世人展現(xiàn)了代表未來(lái)方向、最具生命力和競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式，萬(wàn)達(dá)也在這個(gè)過(guò)程中不斷定義、代表、詮釋著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和與市場(chǎng)契合的標(biāo)準(zhǔn)。其間，曾有很多業(yè)內(nèi)人士和同行媒體向萬(wàn)達(dá)提出問(wèn)題：為什么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開工之前就能完成如此復(fù)雜的主力店招商？為什么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)并且基本沒(méi)有培育期？為什么如此眾多的商家跟隨萬(wàn)達(dá)征戰(zhàn)了一座又一座城市？……王壽慶的回答鏗鏘有力：那是因?yàn)�，萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。
早在幾年前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就提出“訂制模式”（共同選址、書面確認(rèn)、平均租金、先租后建），在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”的全新模式——攜手知名商業(yè)企業(yè)，在全國(guó)各大城市發(fā)展城市綜合體，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)開發(fā)，租售給這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)，并用主力店來(lái)帶動(dòng)其他店鋪的出租�？傮w而言，在規(guī)劃之初就與合作伙伴簽約，對(duì)方需要多大面積就在規(guī)劃中預(yù)留多大空間，從而避免了盲目招商和招商后的重新分割。這樣不僅節(jié)省大量建設(shè)成本，而且又能合理設(shè)計(jì)商場(chǎng)格局，使得租金收益最優(yōu)化；同時(shí)節(jié)省建設(shè)成本，加快了資金流轉(zhuǎn)速度，又降低了租戶的租金水平，尋求開發(fā)商與主力店之間的共生關(guān)系。此外，為了保證合作伙伴能賺錢，萬(wàn)達(dá)在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)也會(huì)充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達(dá)成雙方的利益最大化。
萬(wàn)達(dá)是在中國(guó)首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，這個(gè)創(chuàng)新的發(fā)展模式使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就確定了大部分主力店，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)固有的眾多合作品牌為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日后的良好經(jīng)營(yíng)提供了堅(jiān)實(shí)的保證�！叭f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”是一種全新的商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式，銷售與自持并舉的經(jīng)營(yíng)之道，意味著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)同廣大小業(yè)主結(jié)成了利益共享聯(lián)盟，于是坊間一直都有“買房跟著萬(wàn)達(dá)走”的說(shuō)法。
萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可，而且這種模式在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境中是別人無(wú)法復(fù)制的，每到一地就能把一地做熱，進(jìn)而拉動(dòng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收；吸引眾多品牌主力店追隨萬(wàn)達(dá)，進(jìn)入每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；先租后建、滿場(chǎng)開業(yè)、場(chǎng)場(chǎng)旺鋪。這些，萬(wàn)達(dá)都能夠做到。萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式因?yàn)閹?dòng)了區(qū)域周邊的發(fā)展、拉動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的上升而獲得了各地政府的認(rèn)可。
萬(wàn)達(dá)所創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”模式更受到了商家的歡迎，目前，商業(yè)合作伙伴超過(guò)5000家，萬(wàn)達(dá)已和沃爾瑪、家樂(lè)福、百安居、百盛、特力屋、國(guó)美、蘇寧、第一食品、巴黎春天等30多家頂尖企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略結(jié)盟協(xié)議，其中有12家是世界500強(qiáng)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)到哪里，這些企業(yè)的連鎖品牌就進(jìn)駐到哪里，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后就會(huì)出現(xiàn)“滿鋪開業(yè)”的景象。
短短幾年時(shí)間，隨著萬(wàn)達(dá)在全國(guó)擴(kuò)張商業(yè)版圖，對(duì)萬(wàn)達(dá)始終信心十足并一直追隨萬(wàn)達(dá)的中小店鋪主力店以驚人的速度形成連鎖并取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)，連萬(wàn)達(dá)人自己都半開玩笑的說(shuō)，如果可以，希望我們自己也開個(gè)小店，一路跟著萬(wàn)達(dá)走，不出幾年，一定能成為國(guó)內(nèi)連鎖品牌，并創(chuàng)出自己的知名度。
商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成敗，這一理念越來(lái)越多地得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)專家的認(rèn)可。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進(jìn)，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新。而能否打造符合國(guó)情和市場(chǎng)規(guī)律的商業(yè)模式，是中國(guó)企業(yè)決勝未來(lái)的關(guān)鍵所在，萬(wàn)達(dá)的成功便在于此。
用心經(jīng)營(yíng)管理，讓租戶沒(méi)有后顧之憂
通過(guò)采訪我們發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是定位、選址，還是招商和運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)的管理者都具有獨(dú)到而透徹的領(lǐng)悟和見解�！白屪鈶魶](méi)有后顧之憂！”，這意味著只要是租戶的事情，事無(wú)巨細(xì)，都要在第一時(shí)間妥善處理和安排。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句承諾，道出了萬(wàn)達(dá)的管理團(tuán)隊(duì)處處以租戶利益為先，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為己任的經(jīng)營(yíng)理念。正是這種對(duì)租戶的責(zé)任感，才確保了上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)得以良性、健康地運(yùn)營(yíng)。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面之所以能夠快速發(fā)展，主要是在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，逐漸形成了自身完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、訂單招商和后期經(jīng)營(yíng)管理。特別是在后期管理上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司是中國(guó)最大的全國(guó)性連鎖商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，經(jīng)過(guò)多年的打造，建立了一支具有高專業(yè)水準(zhǔn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，商業(yè)管理已經(jīng)成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。
五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功顯示了大家對(duì)萬(wàn)達(dá)的足夠信任，那么萬(wàn)達(dá)是怎樣做到招商順利管理無(wú)憂呢？王壽慶表示上海萬(wàn)達(dá)有著多個(gè)城市的招商及后續(xù)管理經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理方面細(xì)致的服務(wù)到對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的大力宣傳，從經(jīng)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目到經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)下功夫，讓投資者免掉后顧之憂。
“商業(yè)地產(chǎn)界普遍有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為成功招商是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功的關(guān)鍵所在。這種觀點(diǎn)不全面。成功招商固然重要，但成功招商只是開始，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)才是最主要的。五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)已達(dá)100%的滿鋪率，但我們?nèi)砸ê艽缶θシ鲋埠途S護(hù)這個(gè)項(xiàng)目。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，商業(yè)的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)。地產(chǎn)只是造一棟用于開商場(chǎng)的樓而已，接下來(lái)的工作完全是商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目的開業(yè)，是新的招商的開始。一些商家經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)后被淘汰，就必須引進(jìn)新的商家。整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理，就是業(yè)態(tài)不斷調(diào)整的過(guò)程。所以，千萬(wàn)不要以為商業(yè)地產(chǎn)的盈利點(diǎn)在于出售和收租。其實(shí)商場(chǎng)中的每一部分都會(huì)帶來(lái)可觀的盈利。關(guān)鍵在于用心做服務(wù)、用頭腦經(jīng)營(yíng)。”王壽慶如是說(shuō)。
王壽慶說(shuō)：“在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中得益于各位商家的大力支持，同樣也離不開各級(jí)政府的支持，每一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出現(xiàn)都宣告了城市地標(biāo)的全新誕生。這累累的碩果不僅需要精準(zhǔn)的投資眼光和戰(zhàn)略方向，更離不開品牌商戶們的通力協(xié)作�！�
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)的高度統(tǒng)一。首先創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，每個(gè)萬(wàn)達(dá)城市綜合體能提供上萬(wàn)個(gè)穩(wěn)定就業(yè)崗位；其次，創(chuàng)造巨額稅收，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)創(chuàng)造的稅收不僅數(shù)額巨大而且穩(wěn)定，每年可為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造上億元稅收；三是受到消費(fèi)者歡迎，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的組合形式在全世界都是創(chuàng)新的，一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擁有十幾個(gè)主力店，將零售、休閑、娛樂(lè)、健身、商務(wù)、旅游等功能綜合在一起，每到一地都將當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)設(shè)施升級(jí)到國(guó)際一流水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)真正的一站式消費(fèi)；四是創(chuàng)造城市新中心，萬(wàn)達(dá)城市綜合體項(xiàng)目規(guī)模巨大，功能豐富，設(shè)施先進(jìn)，必然成為所在城市的新中心、新地標(biāo)。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每一次都踏著城市改造的重要節(jié)點(diǎn)而來(lái)，每一次都會(huì)給人帶來(lái)無(wú)比驚喜。萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品之所以如此受歡迎，不僅因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌，其城市綜合體規(guī)模巨大，更源于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要選址在城市核心區(qū)、副中心或亟待發(fā)展的新城區(qū)，其每到一地都會(huì)形成新的城市中心，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的大發(fā)展大繁榮。
作為中國(guó)最大不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商及中國(guó)酒店行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前已擁有40余個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，分布在北京、上海、天津等全國(guó)30余個(gè)主要城市，目標(biāo)是2010年建成開業(yè)40個(gè)以上的城市綜合體，持有物業(yè)面積達(dá)到600萬(wàn)平方米左右，不管在資金實(shí)力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃，還是在后期的物業(yè)服務(wù)都讓城市管理者和消費(fèi)者滿意放心。萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的品牌實(shí)力也是眾多投資者看好萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品的主要因素。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，結(jié)合“城市綜合體”的產(chǎn)品形態(tài)，通過(guò)業(yè)態(tài)之間相互補(bǔ)充相互促進(jìn)，帶來(lái)穩(wěn)定巨大的消費(fèi)人流。擁有了強(qiáng)大的商業(yè)陣容和百萬(wàn)消費(fèi)人流，從而實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)富多贏的商業(yè)格局。
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