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市場觀察
新政下的商鋪投資價(jià)值
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中國名商發(fā)展促進(jìn)會(huì)副秘書長孫崢認(rèn)為，新政對商鋪投資的影響不容小覷，但政策對住宅的打壓和商鋪的發(fā)展之間不能產(chǎn)生直接的聯(lián)系。
近幾個(gè)月國家不斷出臺(tái)對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，有人認(rèn)為對住宅的打壓是對商鋪發(fā)展的一個(gè)好的機(jī)會(huì)。但事實(shí)是兩者之間沒有直接的聯(lián)系。眾所周知，2003年、2004年的時(shí)候一鋪養(yǎng)三代等等這樣的商鋪銷售很普遍，中央也是對這種產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行了很多調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)逐漸步入正軌。
現(xiàn)在企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)往往考慮的是三個(gè)方面的因素：一是城市發(fā)展的需要，中國城市化的進(jìn)程使得商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)步伐加快；二是商業(yè)對居住品質(zhì)的要求很高，如果要建設(shè)大量的住宅，沒有很大量的商業(yè)來匹配的話，可能會(huì)影響居住的品質(zhì)；三是現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)在城市的中心要拿到大量的土地來開發(fā)住宅的難度很大。
孫崢介紹說，無論是從政府還是從開發(fā)商的角度，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都是必然的，一方面對生活品質(zhì)的追求需要匹配一些商業(yè)設(shè)施，另一方面也是開發(fā)商跨過拿地門檻的一種方法。比如說萬達(dá)，它在全國各地建設(shè)萬達(dá)廣場，已將商業(yè)地產(chǎn)作為它的主向，目的是得到政府的支持，甚至得到銀行的支持。
商業(yè)地產(chǎn)厚積待發(fā)
京漢置業(yè)集團(tuán)股份有限公司品牌與客戶管理中心總監(jiān)趙四海認(rèn)為，大的趨勢而言，商鋪和住宅都是值得投資的，在中國能投資的東西少，錢放在銀行里面利息低，而且物價(jià)在上漲，到最后錢放在銀行一定在縮水，所以房地產(chǎn)是一個(gè)很好的投資品
目前，一個(gè)爭論的熱點(diǎn)是商鋪和住宅的投資價(jià)值哪個(gè)更大，對此，孫崢認(rèn)為，投資住宅像養(yǎng)豬一樣，把它從小養(yǎng)到大，最后一次性賣掉，投資商鋪像養(yǎng)雞，不斷地加大。商鋪的投資是一個(gè)長期利益，因?yàn)樯啼佭�需要經(jīng)營和第三方的介入，涉及到同開發(fā)商和經(jīng)營方的關(guān)系，而住宅的投資是一次性的，追求短期的投機(jī)，而不是投資價(jià)值，商鋪的投資價(jià)值大于投機(jī)價(jià)值。
北京維商聯(lián)行常務(wù)副總經(jīng)理郭幼杰稱商業(yè)地產(chǎn)厚積待發(fā)。首先，官方統(tǒng)計(jì)的結(jié)果顯示，在近四個(gè)月之內(nèi)住宅的銷量基本上是屬于比較低的，但是商業(yè)地產(chǎn)這塊增長30%左右。從投資回報(bào)率來說，一貫的回報(bào)比率首先第一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)，第二個(gè)回報(bào)率高的應(yīng)該是酒店、公寓、寫字樓。第三個(gè)是住宅，回報(bào)率基本上在0.8%、0.9%左右。商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率是住宅的10倍左右，投資商業(yè)地產(chǎn)還是比較合適的。其次，從國家的新政來說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整刺激消費(fèi)，但是消費(fèi)從商業(yè)中體現(xiàn)出來，所以大的宏觀調(diào)控下，消費(fèi)上升必然會(huì)拉動(dòng)商業(yè)的上升。
謹(jǐn)慎選擇商鋪投資
趙四海認(rèn)為，作為個(gè)人來講投資商鋪要謹(jǐn)慎，因?yàn)樯啼伌蠖鄶?shù)情況下在買來之后，80%由第三方經(jīng)營，這種經(jīng)營具有較大的不確定性。另外，商鋪當(dāng)中有大型的商業(yè)和社區(qū)的商業(yè)，社區(qū)的商業(yè)與大型的綜合商業(yè)相比，它的風(fēng)險(xiǎn)性更大。他建議如果一定要投資商業(yè)的話首選一些大型的商業(yè)。如果要投資社區(qū)商業(yè)的話，最好選擇臨街的商業(yè)。
孫崢認(rèn)為選擇商鋪要考慮兩個(gè)因素，第一個(gè)就是商鋪的區(qū)位、地理位置，人所共知商鋪一定要選擇好的地方，但是也不一定，如果住宅在比較偏遠(yuǎn)的地方，周圍的商業(yè)發(fā)展不是很完善的話，那么經(jīng)營就賺錢了，因?yàn)闆]有其他的地方消費(fèi)，繁華的地方相應(yīng)來說租金高，從出租的成功角度來說會(huì)受到局限和約束。第二個(gè)因素就是誰來經(jīng)營，80%的投資商鋪的人都不是自己在經(jīng)營，往往都是作為投資回報(bào)，誰來經(jīng)營是很關(guān)鍵的，一定要選擇穩(wěn)定性好的行業(yè)來投資。
林達(dá)海漁廣場的營銷總監(jiān)田源認(rèn)為投資商鋪?zhàn)钪匾氖怯蓄A(yù)見性。事前考慮到政府的規(guī)劃等，比如這個(gè)地方要修一個(gè)地鐵，旁邊有一個(gè)大型社區(qū)，就是沒有商業(yè)，這個(gè)地方出現(xiàn)一個(gè)商業(yè)，有一個(gè)兩三百平米的將來會(huì)人多，價(jià)格也不是特別貴，可以買。考慮好自己租一個(gè)什么樣的價(jià)格可以承載得了，然后除以現(xiàn)在買房子的價(jià)格得出的投資回報(bào)比，就可以得出是否可以投的最顯著的標(biāo)準(zhǔn)。年投資回報(bào)到自己手里有7%、8%的純利，這是非�？茖W(xué)的數(shù)字，只要能達(dá)到這個(gè)數(shù)字，在北京的商鋪都可以敢投。
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