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市場觀察
昆明南市區(qū)涌動商業(yè)投資潮 4個商業(yè)項目亮相
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南市區(qū)4個商業(yè)項目亮相 業(yè)態(tài)豐富
盤點時下的昆明樓市，不得不承認(rèn)新政對于住宅投資的打擊力度。在此輪調(diào)控之下，昆明樓市開始掀起一股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及投資熱潮。昆明南市區(qū)，首當(dāng)其沖走在樓市前列。短短一個月，不僅有4個新的商業(yè)項目亮相，供貨量及物業(yè)類型較為豐富。
6月19日，位于滇池路地段的南亞風(fēng)情·第壹城啟動了 “鋒尚mall”MINI金鋪認(rèn)籌活動。在認(rèn)籌第一天，200余套商鋪就吸引了近200組客戶到場咨詢、買卡。新老客戶對于項目所處地段以及項目未來商業(yè)投資潛力的追捧，打響了南市區(qū)商業(yè)物業(yè)投資潮的第一個沖擊波。
隨后，地處昆明滇池國家旅游度假區(qū)的滇池衛(wèi)城·新天地開始于6月中旬閃亮登場。它以餐飲、超市、生活、休閑等等多元化商業(yè)形態(tài)，欲打造區(qū)域商業(yè)中心。面積約為35至150平方米的獨立商鋪，為不同需求的客戶提供一個新的投資機遇。
另外，6月底，南市區(qū)還有兩個體量較大的商業(yè)地產(chǎn)項目亮相。位于廣福路與金廣路交叉口(湖畔之夢對面)的紅星國際就高調(diào)啟動了客戶登記工作。而在其業(yè)態(tài)劃分中，就有1棟28層的寫字樓、2棟城市SOHO公寓和6層共12萬多平方米的家居生活廣場等商業(yè)業(yè)態(tài)。位于十里長街地段的潤城，則以2000畝體量的城市綜合體全新亮相。超過180萬平方米的中心商業(yè)體量，將頂級的酒店、國際寫字樓、數(shù)條商業(yè)街、購物中心、名牌學(xué)校、醫(yī)療中心等豐富業(yè)態(tài)良性聯(lián)動。
從這些亮相的項目類型來看，基本以城市綜合體形象亮相的商業(yè)項目唱主角，成熟社區(qū)商業(yè)為配角。它們之間的共同之處在于可以享受到昆明高端生活的豪宅圈層——滇池板塊與生俱來的商業(yè)氛圍。南市區(qū)10余萬常住人群構(gòu)成的強大消費群體，將成為眾多商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的盈利保障，投資前景十分看好。
謹(jǐn)慎行事
招商前與主力店商家應(yīng)詳細(xì)溝通
但是，凡投資商業(yè)地產(chǎn)的人都知道，未來持續(xù)的盈利，來源于商業(yè)的長效運營。因此，市場的觀望，讓很多步入銷售過程或是即將于下半年啟動銷售的南市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目面臨著不少的考驗。從以上幾個商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及招商理念來說，我們不難發(fā)現(xiàn)，南亞風(fēng)情·第壹城、紅星國際等品質(zhì)商業(yè)項目，走的是規(guī)劃先行之路，在建設(shè)之前，就明確了商業(yè)地產(chǎn)定位和業(yè)態(tài)，并實行主力店招商先行。滇池衛(wèi)城·新天地這樣的社區(qū)商業(yè)，則開始在銷售之前就與一些大品牌商家進(jìn)行洽談，力求通過商圈培養(yǎng)及主力店的進(jìn)駐，帶動社區(qū)商鋪的熱銷。
昆明開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)運營觀念和招商方式開始轉(zhuǎn)變，是件好事。但是，是不是引進(jìn)了主力店，商業(yè)地產(chǎn)就能實現(xiàn)穩(wěn)定收益？ 6月以來，頻頻現(xiàn)身的眾多南市區(qū)商業(yè)物業(yè)體量，昆明樓市能否消化？而開發(fā)商在這個政策敏感時期，又應(yīng)該怎樣小心行事？
昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)分析師陳亮表示，新政之下，很多城市的開發(fā)商已經(jīng)開始把開發(fā)的重心從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從這可以看出商業(yè)地產(chǎn)的潛力。但是由于開發(fā)商的實力以及對商業(yè)項目的把握能力有區(qū)別，所以在對商業(yè)的自持和銷售上每個開發(fā)商的態(tài)度也不一樣。但是從大勢來看，一定規(guī)模的商業(yè)項目，開發(fā)商自持經(jīng)營或者銷售后代管經(jīng)營才是主流。但是這樣做會有一個問題，就是購買商鋪群體不一定認(rèn)可開發(fā)商的規(guī)劃，可能會按照自己的想法來做，業(yè)態(tài)定位上會出現(xiàn)沖突。這需要開發(fā)商在招商之前與主力店商家有著詳細(xì)的溝通。
另外，昆明城中村改造項目推進(jìn)速度較快。城中村項目中商業(yè)物業(yè)體量龐大，預(yù)計在今年下半年或是明年，有可能出現(xiàn)城中村住宅及商業(yè)物業(yè)集中放量的情況。大量的市場供應(yīng)之下，開發(fā)商面臨的銷售壓力劇增。因此，每一個商業(yè)項目在推出之前，勢必需要對市場需求及消費能力、客戶群體進(jìn)行詳細(xì)定位后，再行決定銷售政策，以此規(guī)避風(fēng)險。
商鋪小信息
中天花園多功能獨棟商墅
地址：五華區(qū)科新路與科發(fā)路交叉口
將售物業(yè)：9棟多功能獨棟商墅，戶型面積為1000㎡左右
價格：2萬元/平方米
優(yōu)惠：一次性付款或按揭均可享受1%的優(yōu)惠
商業(yè)優(yōu)勢：中天花園現(xiàn)已成功招商品牌院線、KTV、超市等配套業(yè)態(tài)，著力服務(wù)西城80萬常住人口。其商墅吸納時尚商業(yè)業(yè)態(tài)，底層4.6米高，上下四層形成專屬超大獨立空間，融家居、SOHO經(jīng)營于一身，住宅現(xiàn)已銷售95%，為大型品牌商家奠定了商業(yè)基礎(chǔ)。
記者點評：業(yè)態(tài)豐富，且前期招商較為成功，為大型商業(yè)的銷售開了一個好頭。
百大新都會購物中心
地址：呈貢新城春融街東段
將售物業(yè)：將于7月3日啟動認(rèn)籌，5萬元/卡， 首批推出186套臨街底商，面積從30-90㎡不等。
價格：2 -6萬元/㎡
優(yōu)惠：持卡客戶開盤當(dāng)天購鋪享受2%優(yōu)惠
商業(yè)優(yōu)勢：呈貢新城首個集中式、區(qū)域性購物中心，首批商鋪主力戶型為30-90㎡。
記者點評：作為一個具備50年歷史的百貨品牌，昆百大集團(tuán)有著商業(yè)運營方面的豐富經(jīng)驗。其將充分利用2000多家商戶資源和品牌優(yōu)勢，打造百大新都會購物中心。這對于客戶來說，無疑是個有力保障。
新亞洲體育城·星體花園商鋪
地址：昆洛路
在售物業(yè)：沃爾瑪商鋪(10年經(jīng)營權(quán)，商鋪面積從10一700㎡不等)及新亞洲體育城·星體花園的商鋪(面積為40-90㎡)
價格：沃爾瑪商鋪均價2萬元/㎡；星體花園商鋪共有40余間，均價2萬元/㎡
優(yōu)惠：客戶銀行按揭可享9.9折購鋪優(yōu)惠，一次性付款可享受9.7折優(yōu)惠
商業(yè)優(yōu)勢：昆明市政府南遷，螺螄灣國際商貿(mào)城的開業(yè)，昆洛板塊的商業(yè)價值正在迅速提高。借助昆明螺螄灣國際商貿(mào)城商圈的帶動效應(yīng)以及新亞洲體育城社區(qū)本身的龐大人流量，使得商鋪的經(jīng)營得到保障。
記者點評：坐擁大體量的體育配套和將近十萬的居住人口，為新亞洲體育城·星體花園商鋪奠定了良好的商業(yè)基礎(chǔ)。世界500強企業(yè)、全球零售業(yè)巨頭沃爾瑪公司簽約入駐也將大幅度提升其社區(qū)商鋪的商業(yè)價值。
彩云間·商業(yè)中心
地址：北京路沃爾瑪超市旁
在售物業(yè)：60-122㎡的社區(qū)商業(yè)、411-825㎡的獨立商業(yè)
價格：社區(qū)商業(yè)均價2.6-3萬元/㎡，獨立商業(yè)均價為1.5萬元/㎡
優(yōu)惠： 一次性付款可享受2%優(yōu)惠
商業(yè)優(yōu)勢：項目緊鄰沃爾瑪、北辰財富中心、欣都龍城等三大商業(yè)中心，又有輕軌二號線的利好，坐享成熟商圈的人氣、財氣優(yōu)勢。
記者點評：緊鄰北京路繁華商圈的優(yōu)勢，讓項目才面市就能占盡地利、人和的優(yōu)勢。同時，其社區(qū)商業(yè)可實現(xiàn)互補搭配，業(yè)態(tài)選擇更廣泛，經(jīng)營方式更靈活。
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