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市場(chǎng)觀察
娃哈哈涉足商業(yè)地產(chǎn) 5年內(nèi)建100個(gè)購(gòu)物中心
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因?yàn)橐贿B串的調(diào)控政策，眼下中國(guó)的地產(chǎn)界彌漫著濃重的觀望氣息，但這并不意味著沒有機(jī)會(huì)。
娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后說，他們要建ShoppingMall(購(gòu)物中心)，第一個(gè)試點(diǎn)選擇在河南商丘。更讓外界大跌眼鏡的是，他說娃哈哈要在3年到5年內(nèi)建100個(gè)購(gòu)物中心。
娃哈哈并不是唯一的無(wú)畏者。
已經(jīng)投身地產(chǎn)領(lǐng)域10年的服裝企業(yè)紅豆集團(tuán)，這半年來(lái)動(dòng)作頻繁，旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾度擴(kuò)容。雅戈?duì)栆呀?jīng)被公認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得最好的服裝企業(yè)，盡管今年上半年地產(chǎn)新政不斷，它仍在擴(kuò)張其地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
對(duì)這些來(lái)自快速消費(fèi)品制造領(lǐng)域的企業(yè)來(lái)說，地產(chǎn)界依然是塊優(yōu)質(zhì)的淘金地。
專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司的觀望、彷徨甚至抽身離開，“門外漢”跨界投身地產(chǎn)界的動(dòng)力來(lái)自哪兒？
進(jìn)場(chǎng)者
娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后是在鄭州6月18日舉行的一次河南-浙江投資合作洽談會(huì)上向媒體爆料的。
當(dāng)時(shí)，他剛剛就一個(gè)新生產(chǎn)基地項(xiàng)目與河南商丘市政府簽了投資協(xié)議。此次與商丘市政府簽訂的協(xié)議中，還包括要在商丘建一個(gè)交易中心。他進(jìn)一步解釋，交易中心也就是國(guó)外說的 “ShoppingMall”——包括購(gòu)物、餐飲、娛樂等在內(nèi)的綜合商業(yè)體。
參加上述會(huì)議的人士回憶，宗慶后稱，商丘只是他商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)試點(diǎn)，在未來(lái)的3-5年中，娃哈哈會(huì)在河南投建100個(gè)這樣的購(gòu)物中心，累計(jì)投資規(guī)模將達(dá)到幾百億元。
事后，接近宗慶后的人士向本報(bào)透露，目前商丘的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還在選址階段，還沒有拿到土地。如果正式啟動(dòng)，這個(gè)項(xiàng)目將完全由娃哈哈投資。如果日后商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大，娃哈哈不排除引入合作伙伴。至于具體操盤的團(tuán)隊(duì)，該人士透露，娃哈哈會(huì)挖一些商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人士加盟。
事實(shí)上，在江浙沿海一帶，民企老板很熱衷涉足地產(chǎn)。除了頻繁被輿論曝光的“溫州炒房團(tuán)”一類的在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的出手，這些民營(yíng)企業(yè)還將目光鎖定在拿地開發(fā)環(huán)節(jié)上。
與宗慶后相比，服裝制造企業(yè)“下�！狈康禺a(chǎn)要更早。房產(chǎn)開發(fā)最成功的服裝企業(yè)非雅戈?duì)柲獙佟?BR> 在寧波，一些有實(shí)力的服裝品牌都在做地產(chǎn)。服裝業(yè)圈內(nèi)有一個(gè)出名的段子：在寧波天一廣場(chǎng)商圈能看得到的服裝牌子都在賣房子。的確如此，雅戈?duì)�、羅蒙、杉杉、太平鳥、培羅成……
寧波緣美紡織品有限公司總經(jīng)理林峻是寧波當(dāng)?shù)厝�。他說：“寧波好的地產(chǎn)幾乎都給雅戈?duì)柲昧�，除了在一些二、三線城市在做服裝，雅戈?duì)栔饕龅禺a(chǎn)。今年上半年還在擴(kuò)張他的地產(chǎn)業(yè)務(wù)�！�
到縣城去
這些跨界投資地產(chǎn)業(yè)的公司，多數(shù)首選進(jìn)入地市縣這樣的三、四線城市，而涉足的地產(chǎn)項(xiàng)目類型多數(shù)是商業(yè)地產(chǎn)。
上述接近宗慶后的人士透露，娃哈哈計(jì)劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)A向于在地級(jí)市、縣級(jí)市選址。奧康集團(tuán)的“百城百街”商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃，也是鎖定地級(jí)市。四年前，奧康集團(tuán)第一條商業(yè)步行街——湖北黃岡商業(yè)步行街的開街時(shí)，奧康集團(tuán)總裁王振滔明確表示，“奧康要聯(lián)合100家品牌，以地級(jí)市為主，在全國(guó)打造百條商業(yè)步行街。”
相比較一線城市在近兩年的歷次宏觀調(diào)控中所經(jīng)歷的房?jī)r(jià)震動(dòng)不同，三、四線城市的房地產(chǎn)，仿佛是被調(diào)控遺忘的角落。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出感慨，到三、四線城市去，以農(nóng)村包圍城市，到泡沫薄弱的地方去尋找機(jī)會(huì)。
在這些地方，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程正在加快，居民生活水平明顯提高，包括購(gòu)房、日常消費(fèi)在內(nèi)的沖動(dòng)日漸增強(qiáng)。
“現(xiàn)在我們不用再大老遠(yuǎn)跑到武漢、北京、上海去買好東西了，在家門口就能買到，真好�！碑�(dāng)年奧康集團(tuán)在黃岡的商業(yè)步行街開街時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用襁@樣說。
這就是三、四線消費(fèi)者的心聲。背后潛藏的是，中國(guó)縣域市場(chǎng)所包含的巨大生機(jī)與活力。CTR市場(chǎng)研究等多個(gè)機(jī)構(gòu)近期完成的中國(guó)縣域市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，中國(guó)有70%的人口分布在縣域，其GDP總值占全國(guó)的50%，
第三波浪潮？
對(duì)于涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)更早的服裝制造企業(yè)來(lái)說，他們最初的動(dòng)機(jī)則看似更簡(jiǎn)單：賣房子成為短期盈利最快的一個(gè)投資行業(yè)。愛慕集團(tuán)董事長(zhǎng)張榮明稱，服裝企業(yè)做地產(chǎn)的方式主要有兩種：一是在渠道建立的過程中通過收購(gòu)門店，二是擴(kuò)張產(chǎn)業(yè)園。“他們(服裝企業(yè))的門店銷售利潤(rùn)并不高，但門店物業(yè)價(jià)值很高，他通過建渠道收購(gòu)門店地產(chǎn)，這些門店地產(chǎn)幾年后會(huì)升值�！�
此前，他們投身房地產(chǎn)業(yè)大致分為兩個(gè)時(shí)期：一是2000年左右，當(dāng)時(shí)正好政策放開了，這些服裝企業(yè)覺得地產(chǎn)有利可圖，就來(lái)投資房地產(chǎn)，這些公司有個(gè)特點(diǎn)，主業(yè)都很強(qiáng)，想找其他盈利點(diǎn)；還有一種是2005年、2006年前后進(jìn)入的，這些都是主業(yè)的利潤(rùn)不斷被攤薄了，尋找副業(yè)輔助主業(yè)。
現(xiàn)在，新的一輪地產(chǎn)熱似乎正在蟄伏，他們中的一些人正在考慮將這些地產(chǎn)資源掌握在自己手中。
一方面，是基于競(jìng)爭(zhēng)的考慮。零售企業(yè)涉足地產(chǎn)，多數(shù)是如此。比如迪信通，店面租金幾乎是這家手機(jī)零售連鎖企業(yè)最大的成本支出，占迪信通總成本的約30%。
當(dāng)?shù)刈馍蠞q、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)?yè)?“地盤”，遭遇迪信通正在進(jìn)入的高速開店期，直接的后果是門店物業(yè)租賃成本的攀升。迪信通的辦法是，籌集資金自己去買店鋪，把那些已經(jīng)或即將到期的店面“買下來(lái)”。
迪信通眼下的自有地產(chǎn)之路，帶有濃重的被動(dòng)色彩。這或許將是其上市計(jì)劃融資中最大的支出。
對(duì)于已經(jīng)擁有很多門店的制造商而言，也是如此，自有物業(yè)降低零售成本。美特斯邦威雖然因調(diào)控放慢了步伐，但是其方向仍然堅(jiān)定。美邦6月29日決定延長(zhǎng)2008年制定的擴(kuò)張項(xiàng)目完成時(shí)間至2010年12月31日。
用15年時(shí)間將美特斯邦威做到近50億元的市場(chǎng)規(guī)模后，集團(tuán)董事長(zhǎng)周成建渴望更高的毛利率，2008年推出價(jià)位更高的新品牌Me&City。至今一年多的時(shí)間里，周成建大手筆請(qǐng)來(lái)好萊塢明星代言，同時(shí)在全國(guó)各地廣收商業(yè)地產(chǎn)，為Me&City“囤鋪”。截至2010年5月底，美邦營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項(xiàng)目使用資金11.8億元，采用租賃或購(gòu)買的方式在目標(biāo)城市的核心商圈成功取得店鋪60家。
渠道為王，這對(duì)快速消費(fèi)品制造商來(lái)說是不二法門。雖然娃哈哈的宗慶后提出的“百個(gè)購(gòu)物中心”的設(shè)想，外人看來(lái)不免有些天方夜譚，但是如果成功，將意味著這家飲料制造商在流通領(lǐng)域中獲得更大話語(yǔ)權(quán)。宗慶后曾感慨，眼下中國(guó)的零售業(yè)被外商控制，這種影響已經(jīng)傳遞到制造業(yè)。
招商引資的名義
如果僅僅是這些，并不能完全解釋娃哈哈為何對(duì)地產(chǎn)業(yè)突然熱衷，并吸引他做出“跨界”的冒險(xiǎn)。
娃哈哈為何決定第一個(gè)購(gòu)物中心落戶河南商丘？上述接近宗慶后的人士說，當(dāng)?shù)卣畬?duì)娃哈哈很熱情，很希望企業(yè)去投資。
今年6月，宗慶后在鄭州簽訂投資協(xié)議的前一天，被商丘方面特意從鄭州請(qǐng)到商丘考察。簽約后當(dāng)天，商丘市方面立馬舉辦了項(xiàng)目對(duì)接會(huì)，與會(huì)者包括商丘方面一把手，當(dāng)?shù)卣�表示 “將為娃哈哈集團(tuán)在商丘的投資興業(yè)提供周到、細(xì)致的服務(wù)，打造優(yōu)良的環(huán)境”。
這個(gè)狀況在房地產(chǎn)大幅上漲的2009年可能是難以想象的。在很多大城市，當(dāng)時(shí)的發(fā)展商為搶奪一塊地皮打破頭；今年稍早的時(shí)候，各地地王還在不斷誕生。而在現(xiàn)在，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在他的微博(http://t.sina.com.cn)上說，有些城市的官員開始請(qǐng)開發(fā)商吃飯了。
地方官員的地位逆轉(zhuǎn)，跟地方財(cái)政有關(guān)。地方政府錢緊并非新聞。地方財(cái)政不僅承擔(dān)著推進(jìn)醫(yī)改、教育等民生工程大量的資金投入，而且大批4萬(wàn)億投資刺激計(jì)劃之后，地方項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)將這兩年完成。這就意味著今明兩年投資的規(guī)模將更大，需要的資金更多。
本報(bào)稍早曾報(bào)道，華北某省2010年落實(shí)中央的各項(xiàng)政策需要新增加支出739億元，但是經(jīng)過反復(fù)測(cè)算，其今年預(yù)計(jì)新增可用財(cái)力只有90億元，中間存在600多億的差額。
在此背景下，對(duì)于娃哈哈這樣的“大財(cái)主”，得到地方政府的格外偏愛，或在情理之中。
2009年，娃哈哈完成銷售收入432億元，凈利潤(rùn)80億元，是浙江效益最好的企業(yè)，浙江首家年利稅超百億元的企業(yè)。宗慶后在多個(gè)場(chǎng)合宣稱，娃哈哈不差錢，也沒有上市計(jì)劃。曾有證券公司估算，如果娃哈哈目前已上市，其市值將達(dá)到2800億元左右。
早在2000年，娃哈哈在新鄉(xiāng)投資興建了在河南的第一個(gè)基地。目前，娃哈哈在新鄉(xiāng)累計(jì)完成投資8億元，2009年銷售收入達(dá)12億元，利稅3.5億元。娃哈哈在河南的第二個(gè)生產(chǎn)基地位于南陽(yáng)，總投資6180萬(wàn)美元。此次準(zhǔn)備在商丘投資的工廠，是娃哈哈在河南的第三個(gè)生產(chǎn)基地。
有江浙一帶的民營(yíng)企業(yè)老板告訴本報(bào)，早幾年前的二、三線，現(xiàn)在是三、四線城市，當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y意愿迫切，不少企業(yè)則乘地方招商之機(jī)，以很低的價(jià)格拿到土地。經(jīng)過半年或者一年，等地價(jià)上漲后，再倒手賣掉賺錢。
尤其是在地方政府大搞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)時(shí)，有企業(yè)則以建設(shè)制造工業(yè)園、生產(chǎn)基地為由頭，申請(qǐng)到地塊，待園區(qū)建設(shè)完成后，則將其中的部分用于商業(yè)租賃。更有甚者，將這些固定資產(chǎn)作為銀行貸款的抵押物，獲得的貸款再用作其他的投資。
樺儷薈時(shí)尚管理咨詢(上海)有限公司首席合伙顧問、執(zhí)行董事包綠菲認(rèn)為，制造業(yè)投身地產(chǎn)，基本上是出于機(jī)會(huì)主義的考慮。比如說跟當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系很好，有實(shí)力就來(lái)做地產(chǎn)。
再者，制造業(yè)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)能形成某種資金上的互動(dòng)�！八饶玫�，用非常便宜的錢把地圈起來(lái)，然后做酒店、商鋪或者賣房子，如果地產(chǎn)做得好，一下子可以進(jìn)來(lái)很多錢，這個(gè)錢又可以回到制造業(yè)，做規(guī)模投資。這是把地產(chǎn)業(yè)務(wù)做成一個(gè)資本的平臺(tái)�！�
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