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市場觀察
尋求破解多年“發(fā)展尷尬” 江寧商業(yè)能否迎來“春天”？
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位于勝太路與雙龍大道口的同曦假日百貨是江寧第一家大型百貨商場�！巴丶偃瞻儇浗�(jīng)營的六年里，悄悄地改變了江寧人的購物習(xí)慣，也積累了一批忠實的消費者�！蓖丶偃瞻儇浧髣澆拷�(jīng)理蔣蕾告訴記者，以前大部分江寧人一提到購物就往新街口或山西路等商圈跑，只有日用品會選擇在本地買。隨著江寧日新月異的發(fā)展，假日百貨的發(fā)展速度也越來越快，前幾年的營業(yè)額上升幅度還只有30%左右，自2008年下半年開始，增長幅度猛增至60%以上，2009年營業(yè)額約3億元。
然而對比同曦假日百貨，江寧其他地方的商業(yè)都很是尷尬，現(xiàn)階段的商業(yè)仍以滿足日常生活所需為主。女人街、托樂嘉街區(qū)等商業(yè)項目到現(xiàn)在也沒有真正做出來，女人街上的一些店鋪甚至換了一茬又一茬。打造“價格盆地”的金寶服裝城、義烏小商品城也是靠打價格戰(zhàn)吸引顧客。
江寧商業(yè)緣何難以騰飛？
熟知江寧近年來商業(yè)發(fā)展的人士告訴記者，江寧區(qū)原本最有希望成為商業(yè)中心的是河定橋地區(qū)，因為江寧東山老城區(qū)是人口最為密集的區(qū)域，這里匯集了大量成熟的社區(qū)，河定橋正好是這里的中心地帶。但現(xiàn)在河定橋地區(qū)的商業(yè)開發(fā)并不算太成功，很多地方變成了房地產(chǎn)，再開發(fā)的土地“余地”不大，成為江寧區(qū)商業(yè)中心的可能性幾乎沒有了。
曾開發(fā)過江寧岔路口地區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)的浙商投資總經(jīng)理張國表示，江寧這幾年的商業(yè)發(fā)展的確存在一些問題。首先，商業(yè)布局比較散，沒有一個系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃。其次，檔次比較低。盡管有的商場想把檔次拉高一點，但是江寧普通老百姓的消費還是中低檔，有錢的都跑進(jìn)市區(qū)去消費。第三，同質(zhì)化競爭還是比較厲害，特殊性體現(xiàn)不夠，個性化的商業(yè)不夠。這就影響了江寧商業(yè)的整體發(fā)展。
“一直沒有全理順機構(gòu)職能，也是江寧商業(yè)難以騰飛的一個原因。”江寧區(qū)商務(wù)局一位人士向記者坦言，前幾年，江寧區(qū)商務(wù)局做過全區(qū)的商貿(mào)規(guī)劃，但政府機構(gòu)設(shè)置一直“沒太理順”——商貿(mào)系統(tǒng)的管理在江寧區(qū)發(fā)改局，這也造成全區(qū)的原商貿(mào)規(guī)劃難以很好地執(zhí)行。而主城，主管商業(yè)規(guī)劃及商貿(mào)流通的職能都在市商務(wù)局。
“路在何方”？建更多城市綜合體
江寧商業(yè)“路在何方”，應(yīng)該怎么發(fā)展？南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心葛揚教授認(rèn)為，江寧區(qū)的商業(yè)發(fā)展首先應(yīng)該有一個統(tǒng)盤的布局，要和人們的消費方式、生活方式“黏”在一起。過去到商場就是一個簡單的購物行為，現(xiàn)在已成為一種休閑的生活方式。在這種情況之下，發(fā)展城市綜合體就是一個很好的方向。
“江寧消費主要集中在東山老城附近，但總覺得少了點啥。”對江寧商業(yè)頗有研究的一業(yè)內(nèi)人士告訴記者說，“后來一琢磨，原來少了像水游城那樣的城市綜合體。水游城打造的是一種‘時間型消費’，吃喝玩樂都有。其商業(yè)布局非常合理，購物的面積占比只有約50%，休閑娛樂、餐飲的面積占比達(dá)到50%。這種布局讓消費者停留的時間更長，消費的心情更為愉悅。江寧應(yīng)該建更多的商業(yè)城市綜合體。”
江寧未來也要有自己的“新街口”
南京新的“城市總體規(guī)劃”明確提出，江寧新市區(qū)要升級為江寧副城，在鳳凰港-楊家圩片區(qū)要形成一個江寧自己的“新街口”。
江寧區(qū)區(qū)長柏鵬告訴記者，江寧城區(qū)此前城市中心不突出，2010年，江寧區(qū)將重點推進(jìn)河定橋、楊家圩、百家湖、府前等中心功能區(qū)成片開發(fā)建設(shè)，全年完成老城改造拆遷90萬平方米，盡快形成中心區(qū)形象。
在這份涉及“江寧城市中心”打造的計劃中，百家湖周邊無疑是重點。目前，位于百家湖附近的南京1912第二個休閑街區(qū)建筑載體已竣工并正在招商，預(yù)計今年圣誕節(jié)前正式開業(yè)。而與百家湖1912相鄰的金鷹也計劃年內(nèi)對外營業(yè)。在其他區(qū)域，拆成凈地的楊家圩片區(qū)，將由世茂集團整體打造120萬平方米休閑商務(wù)綜合體。華潤旗下的上市企業(yè)華潤置地也將在江寧科學(xué)園建設(shè)以華潤歡樂頌為核心、總建筑面積高達(dá)95萬平方米的商業(yè)綜合體項目。
“江寧目前的發(fā)展途徑，是從產(chǎn)業(yè)中心向人居中心轉(zhuǎn)變，再向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變。”有專家表示，百家湖-楊家圩一帶不但有望成為江寧區(qū)的新商業(yè)中心，更有望成為南京繼新街口、湖南路之后的商圈中心。畢竟像托樂嘉小鎮(zhèn)、歐尚超市、文鼎廣場等，解決的都是不用走太遠(yuǎn)的日常消費，但金鷹、1912等高端商業(yè)漸入佳境后，有望填補江寧商業(yè)上的空白，帶動江寧未來的整體發(fā)展。
南京江寧地區(qū)的商業(yè)項目總留給人們“雷聲大，雨點小”的印象。除了同曦假日百貨等少數(shù)購物中心火爆外，江寧其他地方的商業(yè)卻很是尷尬，金箔路上的中國女人街目標(biāo)定準(zhǔn)了“最喜歡花錢”的女性，一些店鋪仍然換了“一茬又一茬”，其他地區(qū)的商業(yè)也不慍不火。
位于勝太路與雙龍大道口的同曦假日百貨是江寧第一家大型百貨商場�！巴丶偃瞻儇浗�(jīng)營的六年里，悄悄地改變了江寧人的購物習(xí)慣，也積累了一批忠實的消費者�！蓖丶偃瞻儇浧髣澆拷�(jīng)理蔣蕾告訴記者，以前大部分江寧人一提到購物就往新街口或山西路等商圈跑，只有日用品會選擇在本地買。隨著江寧日新月異的發(fā)展，假日百貨的發(fā)展速度也越來越快，前幾年的營業(yè)額上升幅度還只有30%左右，自2008年下半年開始，增長幅度猛增至60%以上，2009年營業(yè)額約3億元。
然而對比同曦假日百貨，江寧其他地方的商業(yè)都很是尷尬，現(xiàn)階段的商業(yè)仍以滿足日常生活所需為主。女人街、托樂嘉街區(qū)等商業(yè)項目到現(xiàn)在也沒有真正做出來，女人街上的一些店鋪甚至換了一茬又一茬。打造“價格盆地”的金寶服裝城、義烏小商品城也是靠打價格戰(zhàn)吸引顧客。
江寧商業(yè)緣何難以騰飛？
熟知江寧近年來商業(yè)發(fā)展的人士告訴記者，江寧區(qū)原本最有希望成為商業(yè)中心的是河定橋地區(qū)，因為江寧東山老城區(qū)是人口最為密集的區(qū)域，這里匯集了大量成熟的社區(qū)，河定橋正好是這里的中心地帶。但現(xiàn)在河定橋地區(qū)的商業(yè)開發(fā)并不算太成功，很多地方變成了房地產(chǎn)，再開發(fā)的土地“余地”不大，成為江寧區(qū)商業(yè)中心的可能性幾乎沒有了。
曾開發(fā)過江寧岔路口地區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)的浙商投資總經(jīng)理張國表示，江寧這幾年的商業(yè)發(fā)展的確存在一些問題。首先，商業(yè)布局比較散，沒有一個系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃。其次，檔次比較低。盡管有的商場想把檔次拉高一點，但是江寧普通老百姓的消費還是中低檔，有錢的都跑進(jìn)市區(qū)去消費。第三，同質(zhì)化競爭還是比較厲害，特殊性體現(xiàn)不夠，個性化的商業(yè)不夠。這就影響了江寧商業(yè)的整體發(fā)展。
“一直沒有全理順機構(gòu)職能，也是江寧商業(yè)難以騰飛的一個原因�！苯瓕巺^(qū)商務(wù)局一位人士向記者坦言，前幾年，江寧區(qū)商務(wù)局做過全區(qū)的商貿(mào)規(guī)劃，但政府機構(gòu)設(shè)置一直“沒太理順”——商貿(mào)系統(tǒng)的管理在江寧區(qū)發(fā)改局，這也造成全區(qū)的原商貿(mào)規(guī)劃難以很好地執(zhí)行。而主城，主管商業(yè)規(guī)劃及商貿(mào)流通的職能都在市商務(wù)局。
“路在何方”？建更多城市綜合體
江寧商業(yè)“路在何方”，應(yīng)該怎么發(fā)展？南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心葛揚教授認(rèn)為，江寧區(qū)的商業(yè)發(fā)展首先應(yīng)該有一個統(tǒng)盤的布局，要和人們的消費方式、生活方式“黏”在一起。過去到商場就是一個簡單的購物行為，現(xiàn)在已成為一種休閑的生活方式。在這種情況之下，發(fā)展城市綜合體就是一個很好的方向。
“江寧消費主要集中在東山老城附近，但總覺得少了點啥。”對江寧商業(yè)頗有研究的一業(yè)內(nèi)人士告訴記者說，“后來一琢磨，原來少了像水游城那樣的城市綜合體。水游城打造的是一種‘時間型消費’，吃喝玩樂都有。其商業(yè)布局非常合理，購物的面積占比只有約50%，休閑娛樂、餐飲的面積占比達(dá)到50%。這種布局讓消費者停留的時間更長，消費的心情更為愉悅。江寧應(yīng)該建更多的商業(yè)城市綜合體�！�
江寧未來也要有自己的“新街口”
南京新的“城市總體規(guī)劃”明確提出，江寧新市區(qū)要升級為江寧副城，在鳳凰港-楊家圩片區(qū)要形成一個江寧自己的“新街口”。
江寧區(qū)區(qū)長柏鵬告訴記者，江寧城區(qū)此前城市中心不突出，2010年，江寧區(qū)將重點推進(jìn)河定橋、楊家圩、百家湖、府前等中心功能區(qū)成片開發(fā)建設(shè)，全年完成老城改造拆遷90萬平方米，盡快形成中心區(qū)形象。
在這份涉及“江寧城市中心”打造的計劃中，百家湖周邊無疑是重點。目前，位于百家湖附近的南京1912第二個休閑街區(qū)建筑載體已竣工并正在招商，預(yù)計今年圣誕節(jié)前正式開業(yè)。而與百家湖1912相鄰的金鷹也計劃年內(nèi)對外營業(yè)。在其他區(qū)域，拆成凈地的楊家圩片區(qū)，將由世茂集團整體打造120萬平方米休閑商務(wù)綜合體。華潤旗下的上市企業(yè)華潤置地也將在江寧科學(xué)園建設(shè)以華潤歡樂頌為核心、總建筑面積高達(dá)95萬平方米的商業(yè)綜合體項目。
“江寧目前的發(fā)展途徑，是從產(chǎn)業(yè)中心向人居中心轉(zhuǎn)變，再向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變�！庇袑＜冶硎�，百家湖-楊家圩一帶不但有望成為江寧區(qū)的新商業(yè)中心，更有望成為南京繼新街口、湖南路之后的商圈中心。畢竟像托樂嘉小鎮(zhèn)、歐尚超市、文鼎廣場等，解決的都是不用走太遠(yuǎn)的日常消費，但金鷹、1912等高端商業(yè)漸入佳境后，有望填補江寧商業(yè)上的空白，帶動江寧未來的整體發(fā)展。
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