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市場觀察
臺灣日月光集團百億打造上海商業(yè)地產(chǎn)項目
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在住宅業(yè)陷入濃重觀望情緒之際，張氏家族的商業(yè)地產(chǎn)項目正逐個顯露。其在大陸的房地產(chǎn)特征為幾乎全是規(guī)劃中的地鐵用地，除了能坐收土地升值外，也為延遲開發(fā)提供理由。
日月光集團董事長張虔生向媒體透露，家族旗下僅鼎固房地產(chǎn)控股，目前在大陸已有數(shù)千億元房地產(chǎn)事業(yè)，規(guī)劃今年6月，向主管機關(guān)提出回臺上市申請。據(jù)悉，目前，正由富邦證券輔導，回臺上市仍有很多兩岸政策及技術(shù)性問題待解。
日月光集團是全球最大的半導體封測企業(yè)，在進入大陸進行工廠生產(chǎn)布局之余，更是在上海、北京、重慶等中心城市大量圈地，涉足商業(yè)地產(chǎn)及住宅業(yè)。
張氏家族列臺灣富豪前十位，祖籍溫州，起家于臺灣宏瞡建設(shè)，在房地產(chǎn)業(yè)一炮走紅后，于1984年成立日月光集團，涉足半導體封測產(chǎn)業(yè)，2004年通過不斷并購，躍升全球第一。
“卷地”路徑
7年之后，日月光集團終于拋出在上海徐家匯路的大型商業(yè)用地項目——日月光中心，這是上海市中心城區(qū)近年來最大單體商業(yè)設(shè)施。據(jù)透露，該項目耗資逾百億。
這是日月光集團打造的上海新地標，該項目由一棟5A智能寫字樓、兩棟公寓式辦公樓和購物中心構(gòu)成，總建筑面積達30萬平方米，其中購物中心14萬平方米，鼎好電子商城3萬平方米。
該地塊位于徐家匯路618號，屬于世博商圈，距離世博會浦西場館不足2公里，是距離世博園區(qū)最近的大型商業(yè)區(qū)。
據(jù)本報記者了解，日月光中心所在地塊為盧灣區(qū)第55街坊地塊。日月光早在2003年便開始對該地塊謀篇布局——
本報記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2001年6月，上海市房屋土地資源管理局“滬房地資安[2001]315號”確認了盧灣區(qū)第55號街坊地塊，為舊城改造地塊。
2003年1月，盧灣區(qū)房屋土地管理局發(fā)布《公告》，宣布55街坊拆遷，建設(shè)單位是上海興城建設(shè)發(fā)展有限公司和香港富樂國際有限公司。
同年5月23日，“上海鼎榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“上海鼎樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”同時注冊成立，注冊資金分別為3420萬美元和3348萬美元。其中香港富樂國際有限公司占股99%。兩家公司的法定代表同為張洪本。張洪本即是日月光集團副董事長，為董事長張虔生的胞弟。
值得注意的是，兩個公司營業(yè)執(zhí)照的有效期僅為3個月，因為實繳資本為0美元，有效期于8月23日結(jié)束。
同年8月28日，這兩家公司卻取得了該地塊的《房屋拆遷許可證》。
2006年12月，盧灣區(qū)房屋土地管理局的一則公告顯示，第55號街坊地塊的拆遷人為：上海鼎榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海鼎樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2007年，上海鼎榮房地產(chǎn)公司將上海鼎樂房地產(chǎn)公司吸收合并，該項目開發(fā)商則為上海鼎榮房地產(chǎn)。
據(jù)公司人士透露，“日月光中心”是由鼎固房地產(chǎn)控股有限公司開發(fā)運營。張洪本任鼎固房地產(chǎn)控股有限公司董事長，鼎固控股長期致力于大型商業(yè)開發(fā)運營，而張氏家族在中國大陸的房地產(chǎn)生意大多由鼎固地產(chǎn)控股負責，旗下在上海、北京、重慶成立了多個子公司。
圈軌道沿線商業(yè)地
7年時間土地升值，日月光中心讓張氏家族從中獲利多少暫且不算，該項目所在地的另一個重要意義在于，為張氏家族取得下一塊用地獲得方便——
2008年1月，持有上海市嘉定區(qū)城北站地塊的四家項目公司集體出讓，出讓條件嚴苛，受讓方應(yīng)當具備條件為，“在本市有單個軌道交通站點，開發(fā)項目30萬平方米以上商業(yè)物業(yè)的開發(fā)項目的境內(nèi)外公司”。而日月光中心就是那個30萬平方米，地處9號線地鐵交通站點的項目。
于是，法人代表同為張洪本的香港富樂國際有限公司，以總計掛牌價12.7億元的價格，拿下這4家項目公司，并將該地塊收至麾下。2006年，該地塊成交價為12億元，張洪本此番取得只多付了7000萬元。
該嘉定地塊土地總面積約39.88萬平方米，土地用途為綜合，建筑面積高達90萬平方米，為規(guī)劃中的軌道交通11號線。據(jù)稱，該項目將在今年下半年啟動
可以看出，張氏家族的地產(chǎn)大多押寶在 “規(guī)劃中地鐵沿線”，也就是說，所屬地塊為規(guī)劃中的地鐵沿線，不僅可坐等土地升值，也可以成為公司延遲開發(fā)土地的理由，日月光中心也是因為9號線規(guī)劃區(qū)，延遲開發(fā)。
2008年，法人代表同為張洪本的“上海鼎霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，獲取了盧灣區(qū)第52街坊肇嘉浜路18號地塊，占地面積1.817萬平方米，以建設(shè)商業(yè)綜合項目，位于軌道9號線站點。
同年6月，上海鼎霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再以9735萬元獲得臨近的盧灣區(qū)瑞金二路450號地塊，土地面積為0.2928公頃，容積率為3.9，屬商業(yè)辦公用地，為規(guī)劃調(diào)整擴大用地。
與此同時，日月光集團也在積極布局。2009年8月，日月光半導體（上海）有限公司的全資子公司——上海鼎匯房地產(chǎn)開發(fā)公司，以樓板價16100元/平方米，拍得上海市徐匯區(qū)漕寶路田林街道213號街坊地塊。該地塊為商辦用地，總面積達7.6萬平方米，總價值12.26億元，高出起始價約3.9億元。
值得注意的是，在獲取該地塊之際，該項目周邊的商辦用地價格約為2.5萬/平方米，而日月光取得的地塊，加上建筑工程造價等費用，僅地塊成本將達2.6萬元/平方米，日月光不惜重金拿下的緣由則在于——該地塊已有地鐵1號線，正處于規(guī)劃中的地鐵12號線所在地。
據(jù)了解，上海鼎匯房地產(chǎn)開發(fā)公司為該項目欲打造成為1幢9層高的綜合辦公樓，并設(shè)1幢3層高（局部4層）的地下商場，項目總面積達14.77萬平方米。
2010年初，日月光集團再次透過上海鼎匯房地產(chǎn)開發(fā)公司，以5342.1元/平方米，買下上海寶山區(qū)土地，樓板面積達12.74萬平方米，總面積達6.81億元。
據(jù)日月光公司介紹，徐匯區(qū)土地將來作為中國區(qū)營運總部，寶山區(qū)的土地，則作為支應(yīng)營運用途。
除了上海之外，日月光集團的張氏家族還積極布局重慶，并在重慶解放碑附近設(shè)立日月光中心，成立了重慶鼎固房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為日月光集團下屬企業(yè)。今年4月，公司在重慶的日月光中心高層成交均價為1.8萬元/平方米。同時，鼎固在上海市華山路的“御華山”豪宅售價8.82萬元/平方米。
臺灣日月光集團、鼎固地產(chǎn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理李忠晉表示，公司在2000年就開始關(guān)注大陸房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要聚焦在北京、上海和重慶三地，主打商業(yè)地產(chǎn)，再實現(xiàn)逐步擴散。他認為，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的回報更為持久。
張氏家族2002年在北京中關(guān)村開發(fā)的鼎好電子城，二期完成后面積達20萬平方米，據(jù)稱是大陸目前面積最大的電子商城。據(jù)稱，每年實現(xiàn)營業(yè)額達149億元，居全國IT賣場榜首。隨著上海日月光中心的成立，鼎好電子城也將進入上海。
據(jù)了解，張氏兄弟祖籍溫州，母親早年在臺灣成立宏瞡房地產(chǎn)公司，在臺灣一炮而紅，甚至跨足香港、美國等房地產(chǎn)市場。1984年，張氏兄弟將資金投入半導體封測產(chǎn)業(yè)，2004年，通過不斷并購，躍升全球第一。
張氏兄弟之所以“卷土”重回房地產(chǎn)業(yè)，則是看中大陸土地市場空間，目前，家族旗下共有宏瞡建設(shè)、鼎固控股、鼎匯房地產(chǎn)三家主要公司。大陸房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正主要由張氏家族下一代打理。
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