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市場觀察
廣州外圍商鋪回報(bào)率已達(dá)8%
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“商業(yè)地產(chǎn)升溫的跡象日益明顯，很多老百姓心中‘一鋪養(yǎng)三代’的觀念特別濃厚，因此商鋪成為很多投資者的不二選擇�！敝性禺a(chǎn)工商鋪市場及研究總監(jiān)劉廣浩告訴記者。
記者從其他中介公司了解到，由于住宅市場受調(diào)控，商鋪市場投資者明顯增加。由于市區(qū)的商鋪供應(yīng)量非常有限，向外圍發(fā)展已經(jīng)成為商鋪投資市場的新趨勢。 文／表 記者陳芳
劉廣浩告訴記者，根據(jù)中原工商鋪的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年的前5個(gè)月，該公司的商鋪交易總量較去年同期上升了10%，而成交價(jià)格則上升了11%。商鋪投資市場的客量明顯增加，其中有二三成是從住宅市場轉(zhuǎn)過來的。傳統(tǒng)的商鋪投資客往往喜歡那些500萬~700萬元的中端商鋪，而這些新進(jìn)入的投資者則大多喜歡100萬~300萬元之間總價(jià)較小，面積也比較小的商鋪。
合富置業(yè)發(fā)布的報(bào)告也顯示，廣州總價(jià)在100萬~200萬元之間的商鋪投資個(gè)案在“4·15新政”后出現(xiàn)明顯的增長勢頭。以新政作為分水嶺，4月下旬至5月份這一個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，廣州總價(jià)在100萬~200萬元之間的商鋪成交比新政出臺(tái)前一個(gè)半月增加三成。從6月份已掌握到的數(shù)據(jù)分析，投資客轉(zhuǎn)投商鋪市場有進(jìn)一步增加的趨勢，從而帶動(dòng)中低門檻商鋪交投繼續(xù)升溫。
專業(yè)市場及社區(qū)鋪是市區(qū)供應(yīng)主力
然而商鋪市場與住宅市場有明顯的差異，首先是供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及住宅，在市區(qū)中心地帶，優(yōu)質(zhì)商鋪的供應(yīng)量非常少，“一鋪難求”是普遍現(xiàn)象，因此二手市場上幾乎少有放盤。興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝告訴記者，目前市區(qū)的商鋪供應(yīng)量主要是一手為主，很多商鋪的價(jià)格都比較高，基本上透支了未來兩三年的升值潛力。
市區(qū)的二手鋪面放盤主要有兩種，一是專業(yè)市場比較高樓層的商鋪。廣州有很多專業(yè)批發(fā)市場，一些高樓層的商鋪單價(jià)可能只有3萬~5萬元/平方米之間。
另一個(gè)方向則是近郊如白云區(qū)、番禺區(qū)的一些社區(qū)商鋪，單價(jià)從一萬多到兩三萬元的都有，總價(jià)一般都可以控制在100萬~300萬元之間，符合入門級(jí)商鋪投資者的要求。
劉廣浩認(rèn)為，這種專業(yè)市場的高樓層商鋪以及社區(qū)鋪的升值可能會(huì)比較慢，因此要非常關(guān)注目前商鋪的出租回報(bào)率，如果能買下帶租約的則更加保險(xiǎn)。
目前廣州市商鋪的平均出租回報(bào)率約為4%~7%之間，可以以此作為參考尋找出租回報(bào)率相對(duì)較高的商鋪。
小資本可轉(zhuǎn)投廣州外圍鬧市街鋪
但是，大部分的投資客還是以物業(yè)升值作為主要目標(biāo)，因此在市區(qū)供應(yīng)非常有限的情況下，不少投資客將目光轉(zhuǎn)向外圍區(qū)域。
中原地產(chǎn)增城營業(yè)經(jīng)理張志軍告訴記者，從5月份以來，來增城尋找商鋪的顧客確實(shí)有所增加，而增城的商鋪供應(yīng)量無論是一手還是二手都還比較充裕。一些顧客會(huì)在鳳凰城尋找社區(qū)鋪，這些鋪面的單價(jià)一般在2萬~3萬元/平方米。也有投資客會(huì)到新塘的中心區(qū)尋找商鋪，根據(jù)位置不同，單價(jià)從1萬元到5萬元都有。
投資者轉(zhuǎn)向花都佛山
大多數(shù)的投資客會(huì)選擇100萬~200萬元之間的商鋪，租金大概在7000~8000元/月，回報(bào)率普遍在5%以上，一些比較好的單位出租回報(bào)率還可以達(dá)到7%~8%。
從各大中介了解的情況來看，轉(zhuǎn)向花都和佛山的投資客更多�！爸饕怯捎谶@些區(qū)域的升值潛力比較大，目前的出租回報(bào)率也高于廣州市場”劉廣浩表示。目前花都繁華路段的臨街鋪面價(jià)格一般在2萬~3萬元/平方米之間，佛山繁華路段的單價(jià)也只有4萬~5萬元/平方米之間。與廣州的上下九、北京路等地段的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，因此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這些區(qū)域的商鋪升值潛力更大，而目前這些區(qū)域的出租回報(bào)率可以達(dá)到5%~8%之間。
投資貼士
商鋪投資一定要看出租回報(bào)率
業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，無論增值潛力如何，投資者都要做好長期投資的準(zhǔn)備，因?yàn)樯啼佋诮灰走^程中有高額的稅費(fèi)，包括3%的契稅、5.63%的營業(yè)稅以及增值比例30%~60%的增值稅，頻繁交易的成本非常高，因此在買入時(shí)一定要非常關(guān)注出租回報(bào)率。
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