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市場觀察
千億熱錢"呼叫轉(zhuǎn)移" 地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)
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一個(gè)業(yè)內(nèi)流傳甚廣的預(yù)言正在逐漸加強(qiáng)：“21世紀(jì)前十年，是屬于住宅地產(chǎn)的十年，此后商業(yè)地產(chǎn)將迎來十年黃金發(fā)展期”、“中國住宅地產(chǎn)開發(fā)的黃金期已經(jīng)過去，而蟄伏已久的商業(yè)地產(chǎn)，正在迸發(fā)出蓬勃生機(jī)”。近日，在成都舉辦的2010成都·中國商業(yè)地產(chǎn)圓桌會(huì)議上，不少業(yè)界專家認(rèn)為是宏觀調(diào)控新政導(dǎo)致市場需求從住宅向商鋪轉(zhuǎn)移。
超千億熱錢離開住宅炒賣市場
3月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)再創(chuàng)新高，呈現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面，并向二三線城市傳導(dǎo)和蔓延。4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，此次新政的關(guān)鍵指向是住宅市場，目的在于抑制全國性住宅價(jià)格的過快上漲和平抑房價(jià)；新“國十條”限制銀行對(duì)第三套房和外地購房者發(fā)放住宅按揭貸款，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并沒有明確作出同樣的限制。住宅市場的投資受到抑制，銷售價(jià)格及成交量明顯下降，北京、上海等一線城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，超過千億元的投資客的熱錢已經(jīng)離開了住宅的炒賣市場。
因4月樓市新政對(duì)二套房的首付比例提高到50%，與商業(yè)地產(chǎn)持平，不少投資者紛紛轉(zhuǎn)向，把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。和國內(nèi)其他城市一樣，在新政出臺(tái)兩個(gè)月內(nèi)，成都商業(yè)地產(chǎn)成為投資熱門。新政出臺(tái)后，成都的商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)升溫，成交量和成交金額都連續(xù)創(chuàng)造成都商業(yè)地產(chǎn)的歷史新高；最近連續(xù)幾周，每周都有幾億資金涌向商業(yè)地產(chǎn)。
地產(chǎn)大鱷把頭轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)
住宅市場遇冷，商業(yè)地產(chǎn)卻在不斷升溫，這讓以住宅市場為主的地產(chǎn)商的神經(jīng)受到極大刺激。與住宅市場的一次性收益不同，商業(yè)地產(chǎn)具有長期收益的 效果，盡管四五十年的使用權(quán)限相對(duì)普通住宅短，但它的增值效應(yīng)可以忽略少幾十年使用權(quán)。
另外，商業(yè)地產(chǎn)本身物業(yè)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、交通的完善逐漸增值，而商業(yè)流通經(jīng)營也可以給開發(fā)商帶來豐厚的利潤，同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營和房地產(chǎn)開發(fā)本身還對(duì)開發(fā)商的品牌是一個(gè)巨大的宣傳。因此，萬科、保利這些以住宅市場為主的地產(chǎn)大鱷毫不猶豫地把頭轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以期在火爆的商業(yè)地產(chǎn)市場分一杯羹。據(jù)了解，成都目前在建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目多達(dá)48個(gè)，大多數(shù)體量都是10萬平方米以上，從明年開始陸續(xù)完工�！熬湍壳俺啥荚诮ㄉ虡I(yè)的體量和規(guī)模來看，在全國大城市中都是少有的，呈現(xiàn)出‘又多又大’兩大特點(diǎn)�！彼拇ㄊ∩虡I(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春表示，種種跡象表明，今年成都已開始進(jìn)入“購物中心時(shí)代”。在國際城南，僅大源和站南兩大組團(tuán)內(nèi)，就聚集了22個(gè)城市綜合體，其中超過兩百畝的城市綜合體項(xiàng)目就達(dá)到了5個(gè)。
商業(yè)地產(chǎn)不適合游資短暫炒作
“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)專業(yè)性很高，競爭也比較充分的行業(yè)，其產(chǎn)品本身屬性特點(diǎn)決定了并不適合游資進(jìn)行短暫炒作�！睒鞘袀髅蕉麻L、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)執(zhí)行秘書長蔡鴻巖表示，我們看到有一些商業(yè)項(xiàng)目在調(diào)控政策出臺(tái)之后，銷售價(jià)格已經(jīng)上漲，3月至5月間，北京大量在租、在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格均出現(xiàn)波動(dòng)，在價(jià)格明顯波動(dòng)的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有90%的項(xiàng)目價(jià)格提升，其中有27%的項(xiàng)目價(jià)格漲幅超過兩成，租價(jià)最高漲幅為60%，售價(jià)最高的漲幅為50%。北京6月計(jì)劃入市的商住樓項(xiàng)目多達(dá)9個(gè)，商住樓明顯加快了入市的步伐在搶跑政策的“真空期”。
最近，包括萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的開發(fā)商均在加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入�！爸蛔鲎≌钡娜f科將在深圳建五家酒店，加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型；龍湖計(jì)劃在五至七年內(nèi)將土地儲(chǔ)備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升；2009年保利地產(chǎn)年報(bào)中稱，該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營上實(shí)現(xiàn)較大突破……甚至大量不理性民間資金意欲短時(shí)內(nèi)割肉涌入商業(yè)地產(chǎn)，此種信息在反映出投資者搶政策的“空白”時(shí)點(diǎn)的同時(shí)，也恰恰在為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展敲響一個(gè)警鐘。
中房協(xié)：
國家宏觀調(diào)控
支持商業(yè)地產(chǎn)
眾多知名品牌開發(fā)商的涉足，從某種程度上來講，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)利好的消息，其實(shí)力和品牌會(huì)使得商業(yè)地產(chǎn)本身的競爭更加劇一些，有利于創(chuàng)造出更好的、更市場化的產(chǎn)品。據(jù)蔡鴻巖介紹，房地產(chǎn)開發(fā)從大的分類上只有兩種：住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。自上世紀(jì)80年代末期出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)近20多年來，中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)商絕大多數(shù)屬于住宅開發(fā)類地產(chǎn)商。真正有實(shí)力并且有能力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商實(shí)在是鳳毛麟角。按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)給出的商業(yè)地產(chǎn)定義，商業(yè)地產(chǎn)是指由民間資本投資而非政府投資，以持有型物業(yè)獲取收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在接受專訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過了前幾年的快速發(fā)展以后，當(dāng)前也確實(shí)遇到了一些問題，主要是市場經(jīng)營銷售量下降。盡管國家近幾年來對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控主要是住宅地產(chǎn)這部分，但是我們國家就房地產(chǎn)發(fā)展的一些指導(dǎo)思想，就宏觀調(diào)控的目標(biāo)一些分析對(duì)商業(yè)地產(chǎn)同樣有一定的影響力。房地產(chǎn)發(fā)展給客戶不同的需要，也有一些指導(dǎo)思想，宏觀調(diào)控的目標(biāo)，比如說總量基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)的行業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。所以從大的方面來看，國家宏觀調(diào)控是支持商業(yè)地產(chǎn)的。
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