商業(yè)物業(yè)出租稅率是否下調(diào)惹爭議

    北京市人大代表、SOHO中國董事長潘石屹近日建議，將個人出租經(jīng)營性用房維持在5％的稅率，個人出租住房的稅率由5％降低到4％，以降低中小企業(yè)稅負(fù)和寫字樓高空置率。但北京市政府相關(guān)部門人士認(rèn)為，北京商業(yè)用房租金稅率的調(diào)整是為了防止違法商戶鉆空子，是出于公正公平的考慮。

    稅率下調(diào)爭論大

    潘石屹認(rèn)為，2004年北京地稅局發(fā)布的“京地稅征〔2004〕181號文件”將所有形態(tài)物業(yè)的出租稅下調(diào)為綜合征收率5%，為北京城區(qū)的商業(yè)出租起到很好的促進(jìn)作用。但2008年10月237號文件出臺后，一些辦公、商業(yè)型物業(yè)的出租成交量立即出現(xiàn)大幅下降。

    潘石屹說，237號文件實施后，由于稅負(fù)增加，相當(dāng)于北京市所有寫字樓的租金上漲了20%，在經(jīng)濟危機蔓延的時刻，對北京經(jīng)濟無疑是殺雞取卵，雪上加霜，已經(jīng)可以看到的是，CBD寫字樓的空置率明顯上升，據(jù)詳細(xì)數(shù)據(jù)，僅CBD的空置率就直線上升到20％。這非常不利于市場的活躍和經(jīng)濟的恢復(fù)，在如今經(jīng)濟危機的情況下，可能會引發(fā)更大的恐慌，對北京以第三產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟將是致命的打擊。

    對此，北京市地稅局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，5%的綜合稅率僅僅是針對住宅房出租，但在操作過程中大部分開發(fā)商鉆了政策空子，把商住兩用或者底層商鋪全部劃入個人住宅用途，躲避經(jīng)營性稅費。12月1日出臺的“北京商業(yè)用房租金稅率由此前的5%綜合稅率改為按照新的分稅稅種進(jìn)行征收，總稅率達(dá)26%-30%”的規(guī)定，其實并不是新規(guī)，早在2004年181號文件就已經(jīng)提出，只是當(dāng)時沒有明確。

    該人士還認(rèn)為，作為商用住房出租獲得的收益肯定要比普通住宅出租高，這部分稅肯定要多交，但按照最嚴(yán)格的方法來計算，也達(dá)不到30%的稅收比例，僅僅是20%出頭。而潘石屹在提案中指出，這個稅率最高達(dá)到了27%。

    多因素致使寫字樓空置率高企

    不管是因為稅負(fù)過重導(dǎo)致了出租成交量銳降，還是供應(yīng)量偏多、價格偏貴造成的空置面積擴大，北京寫字樓空置率不斷攀升是不爭的事實。

    地產(chǎn)代理行高力國際的報告顯示，2008年四季度北京甲級寫字樓市場空置率上升1.27個百分點到15.26%，考慮到未來新增供應(yīng)量的逐漸增加，空置率甚至有可能會超越2007年年末16.71%的水平，創(chuàng)五年內(nèi)歷史新高，而租金也出現(xiàn)了自2006年以來的首次下跌。地產(chǎn)代理行世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，北京CBD區(qū)域2008年第四季度的空置率為35%。

    一些業(yè)內(nèi)人士指出，金融危機對不少中小企業(yè)構(gòu)成了較大的影響，從而導(dǎo)致寫字樓需求日漸萎縮，再加上前期商業(yè)地產(chǎn)的過快擴張，供應(yīng)量或在今年集中釋放，這些因素的綜合影響將大大加劇寫字樓市場的競爭。

    中原地產(chǎn)的報告認(rèn)為，受全球經(jīng)濟危機的影響，北京寫字樓租賃市場將受到一定的影響，尤其對甲級寫字樓的影響較大，部分外資公司開始縮減辦公面積。從北京中原監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，北京甲級寫字樓租金從2008年11月份出現(xiàn)拐點，處下行趨勢。隨著全球經(jīng)濟的調(diào)整速度，以及目前租賃需求的縮減，預(yù)測2009年北京甲級寫字樓租金呈下滑趨勢。費楊生