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市場(chǎng)觀察
朝陽“大悅城”店鋪開業(yè)率低 全國(guó)復(fù)制或遇阻
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北京朝陽大悅城 “五一”試營(yíng)業(yè)至今，一直爭(zhēng)議不斷：開業(yè)時(shí)“邊裝修邊營(yíng)業(yè)”涉嫌違規(guī)，營(yíng)業(yè)后至今開業(yè)率不高、客流量少。
在其剛開業(yè)之時(shí)，記者曾經(jīng)到朝陽大悅城中參觀，刺鼻的油漆味和很少的客流給記者留下了深刻的印象。在朝陽大悅城試營(yíng)業(yè)兩個(gè)月之際，記者再次探訪了朝陽大悅城的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。
商場(chǎng)內(nèi)冷清 開業(yè)率低
傍晚一般是商場(chǎng)人流最多的時(shí)候，記者6月29日傍晚在朝陽大悅城商場(chǎng)內(nèi)卻仍然只看到稀稀疏疏很少的顧客，與西單大悅城熙熙攘攘的客流相比相形見絀。雖然開業(yè)已有兩個(gè)月時(shí)間，記者在商場(chǎng)內(nèi)卻仍然不時(shí)聞到一陣陣刺鼻的油漆味。
為了吸引顧客，商場(chǎng)內(nèi)不少商家都打出了折扣：五層到八層的各家餐廳幾乎都有不同程度的折扣或者返券；在服裝部，剛上市的夏裝也紛紛打折，最低的打了三折。這種大幅折扣的情景，在西單大悅城是極其罕見的。然而，即使在這樣的折扣下，朝陽大悅城的客流也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及西單大悅城。根據(jù)記者目測(cè)，逛商場(chǎng)的顧客還不及商家的導(dǎo)購(gòu)人數(shù)多。
為何大規(guī)模折扣未能吸引客流呢？喜歡逛街的80后女孩小李表示，自己逛了一次朝陽大悅城就不想去第二次了。她解釋說，商場(chǎng)里店鋪的折扣雖多，但新品款式很少，每款服裝的尺寸大小也不夠全，常常挑不到合適的。此外，她表示商場(chǎng)的空調(diào)效果不佳，部分餐廳溫度明顯較高，一頓飯下來熱得滿頭大汗。
不僅客流少，記者在商場(chǎng)內(nèi)還發(fā)現(xiàn)每一層都有尚未開業(yè)的店面，有的店面寫著即將開業(yè)，而有的店面甚至尚未招到商家入駐。而開業(yè)率不足的硬傷對(duì)商場(chǎng)來說是致命的，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，商場(chǎng)的開業(yè)會(huì)引發(fā)井噴效應(yīng)，參觀人士非常多，開業(yè)率不足讓人看后覺得這里商業(yè)氛圍冷淡，而一旦形成這種口碑和印象，日后即使花費(fèi)大量的廣告費(fèi)都難以扭轉(zhuǎn)。
對(duì)于朝陽大悅城經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，中糧置業(yè)市場(chǎng)部劉也承認(rèn)，朝陽大悅城的開業(yè)率尚未達(dá)到100%，她說有些店鋪尚未開張的原因是由于個(gè)別商家自身的上貨率不足或者裝修沒有完成而導(dǎo)致的，預(yù)計(jì)完全開業(yè)時(shí)間將在7月份。對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)有刺鼻裝修氣味和空調(diào)系統(tǒng)不佳的情況，劉也表示，朝陽大悅城商場(chǎng)剛剛營(yíng)業(yè)，存在問題在所難免，部分運(yùn)作不佳的設(shè)備正在調(diào)試中。
中糧“大悅城”模式全國(guó)復(fù)制或遇阻
對(duì)于朝陽大悅城不佳的經(jīng)營(yíng)狀況，朝陽大悅城總經(jīng)理何靜對(duì)本網(wǎng)記者表示，商業(yè)地產(chǎn)是需要培養(yǎng)的，一般要一到兩年才能獲得盈利，而朝陽大悅城預(yù)計(jì)半年左右將會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利。朝陽大悅城短期內(nèi)若不能實(shí)現(xiàn)盈利，是否會(huì)對(duì)中糧大悅城項(xiàng)目全國(guó)復(fù)制的計(jì)劃受阻呢？對(duì)此，何靜表示不予置評(píng)。
據(jù)記者了解，天津大悅城及上海大悅城將于今年和明年開業(yè)，中糧置業(yè)總經(jīng)理、上海大悅城董事長(zhǎng)韓石表示，中糧置業(yè)計(jì)劃未來2至3年，在全國(guó)復(fù)制10個(gè)以上大悅城項(xiàng)目。未來5－10年，在全國(guó)拓展20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大悅城，總資產(chǎn)達(dá)到700億元規(guī)模，達(dá)到集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。
在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)住宅市場(chǎng)大力調(diào)控的背景下，開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)之勢(shì)已日漸明顯，中糧集團(tuán)憑借豐裕的資金量、深厚的央企人脈和北京西單大悅城的成功，大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)似乎是水到渠成。早在2009年年初，中糧集團(tuán)就正式提出了打造“全服務(wù)鏈的城市綜合體”的戰(zhàn)略，全力發(fā)展以大悅城購(gòu)物中心為核心的城市綜合體，將大悅城品牌進(jìn)行全國(guó)復(fù)制。
在運(yùn)營(yíng)模式上，朝陽大悅城與國(guó)內(nèi)的一般商業(yè)地產(chǎn)差異不大：朝陽大悅城由中糧團(tuán)體投資開發(fā)并長(zhǎng)期持有、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，其贏利模式為收取商業(yè)物業(yè)租金的形式，在購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)上沒有采用向外銷售鋪面的方法。西單大悅城也是這種經(jīng)營(yíng)模式，并且這種模式還將被推向全國(guó)。
中糧大悅城的這種經(jīng)營(yíng)模式能否順利在全國(guó)復(fù)制呢？目前開發(fā)商建造物業(yè)的贏利模式大致可分為兩種，一種是建好賣掉一次性回籠資金的銷售型。另一種就是建好后持有，通過長(zhǎng)期收取租金獲益的持有型。在商業(yè)地產(chǎn)方面，目前大多數(shù)企業(yè)青睞的多為后者，因?yàn)樗粌H可以持續(xù)性的產(chǎn)生租金收益，更可以長(zhǎng)期產(chǎn)生資產(chǎn)增值，然而后者也有一個(gè)較為致命的弱點(diǎn)，那就是發(fā)展持有型物業(yè)前期投入大，收益緩慢，因此對(duì)企業(yè)的資金穩(wěn)定有著較大的考驗(yàn)。
大悅城項(xiàng)目即是采用了持有型商業(yè)的模式。在朝陽大悅城所處的位置來看，受土地供應(yīng)的限制，這里很難形成多個(gè)購(gòu)物中心集合的商圈模式，在住宅密集區(qū)而非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)投資如此大的項(xiàng)目，對(duì)于中糧置業(yè)來說，是一次大膽的嘗試。然而，根據(jù)朝陽大悅城目前的經(jīng)營(yíng)狀況來看，開業(yè)率不高、客流量少以及日常運(yùn)營(yíng)不佳已是不爭(zhēng)的事實(shí)。朝陽大悅城的盈利之日是否會(huì)像何靜預(yù)期的在半年內(nèi)到來呢？這看上去似乎還充滿變數(shù)。
在過往案例中，招商不良和低效的后期運(yùn)營(yíng)是共性：2009年4月，北京東二環(huán)邊朝陽門外11萬平方米的悠唐和南城崇文門13萬平方米的國(guó)瑞城艱難開業(yè)時(shí)，商場(chǎng)里大部分地方還掛著“即將開業(yè)”標(biāo)識(shí)，顯示人氣不夠，導(dǎo)致商場(chǎng)一直經(jīng)營(yíng)慘淡。此外，北京世貿(mào)天階的招商也曾一度陷入困境，后經(jīng)重新規(guī)劃定位后方有所好轉(zhuǎn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，單靠西單大悅城的盈利是不足以支撐大悅城項(xiàng)目全國(guó)落地的，需要后續(xù)項(xiàng)目有更新的盈利才能有力支撐大悅城全國(guó)復(fù)制，而朝陽大悅城銷售遇冷，必將嚴(yán)重影響大悅城全國(guó)復(fù)制的步伐。
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