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市場觀察
深圳商業(yè)地產(chǎn)的好時代似乎正在到來
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新政過去2個月，暫時還沒有足夠的證據(jù)證明商業(yè)地產(chǎn)將要改變“商住倒掛”現(xiàn)象，但是投資客的關注確實已經(jīng)迅速增加，在中介公司的高層擔憂住宅地鋪虧本的時候，他們的商業(yè)負責人正企圖用商鋪成交的保本來安慰這些老總受傷的心。
看上去，深圳商業(yè)地產(chǎn)的好時代正在到來。
“限外令”對商業(yè)影響力減弱
政策沒有完全只是針對了住宅，5月6日，新政出來第20天，深圳市規(guī)劃國土委在官網(wǎng)上掛出了深圳市樓市調(diào)控細則的全文，這份名為《深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》里面，除了規(guī)定對住宅貸款限制外，還被認為是重啟“限外令”的標志。
“限外令”，是針對港澳同胞和國外投資者的一個政策，規(guī)定以上港澳同胞和外國人必須在深圳工作和生活滿一年之后才能購買一套物業(yè)。對于一些內(nèi)地城市來說，“限外令”形同虛設，那些小城市，可能根本就沒有外國人購買，不過對于香港人常年占一定比例的深圳來說，這個政策一直是很有指標意義的。
2007年，“限外令”出來之后，因為恰逢金融風暴，全球經(jīng)濟下滑，導致商業(yè)地產(chǎn)的成交就成為一個噩夢，很多香港人要么在深圳不能購買商業(yè)物業(yè)，要么就因為價格下跌而虧本。這個政策持續(xù)2年左右，2009年11月份，限外令才在沒有正式明文宣布的條件下悄然放松，放松一周內(nèi)，東海地產(chǎn)開發(fā)的位于中心西區(qū)的一甲級寫字樓就決定轉(zhuǎn)售為租，顯示其對這個政策利好的信心。
可惜好景不長，5個月之后，由于住宅價格暴漲帶來的樓市調(diào)控重新啟動了限外令。同樣的政策，時隔2年，這次市場明顯樂觀很多，美聯(lián)物業(yè)三級市場總經(jīng)理江少杰就表示，這次限外令出臺的背景和2007年完全不一樣，2007年限外令出來的時候，當時商業(yè)物業(yè)市場上港澳投資者比例較高，大概有兩三成，而且恰好遇到了金融海嘯，一些公司倒閉，導致寫字樓空置率上升。但是今年的情況完全不一樣，去年限外令取消是在年底，當時住宅市場很好，處于一個上升期，即使是港澳投資客，也都會為住宅投資所吸引，對寫字樓也沒有太多關注，而且取消和重啟間隔時間太短，香港投資者都還沒開始入市，所以在商業(yè)物業(yè)的成交比例也占比很少，估計商業(yè)物業(yè)的投資者一成不到，而且中國經(jīng)濟一直處于一個良好的回升階段，這樣的情況下，市場肯定不會出現(xiàn)太大影響。
更多的說法則指向中國內(nèi)地目前涌動找不到出口的熱錢，江少杰認為，目前商業(yè)的主要投資者是深圳和內(nèi)地人，這些人才是成交的主體，他們的投資根本不受到限外令的影響，反而會因為政策調(diào)整考慮從住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)投資。
商鋪已經(jīng)比寫字樓成交積極
過去的兩個月，住宅成交慘淡，中原地產(chǎn)高層在微博上袒露心聲，擔憂以住宅為主的地鋪虧本持續(xù)時間過長，同時積極主張開發(fā)商降價，而其商業(yè)負責人同樣在微博上多次表示，工商鋪正在保本。
在過去的5月份，一個明顯現(xiàn)象商業(yè)地產(chǎn)中的商鋪成交熱已經(jīng)顯露出來，這些成交里面，社區(qū)商鋪成交明顯進入火熱期。中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，5月份商鋪的成交面積為1.34萬平方米，環(huán)比4月上漲17.63%.而其中九成以上為社區(qū)商業(yè)，環(huán)比4月上升了26.16個百分點，占絕對主導地位，主要成交項目以龍崗為主，如大鵬曼灣廣場、第五園、鴻潤豪苑、森雅谷，另有寶安的金地梅隴鎮(zhèn)花園，羅湖的金翠園、東方頤園等。相對社區(qū)商業(yè)，純商業(yè)成交很少，只有豐盛町地下陽光街及大鵬曼灣廣場有成交，占比為7.36%。
迫于資金壓力，一些開發(fā)商正在積極推出商鋪，在深圳，上市公司尤其明顯，萬科地產(chǎn)推出第五園和萬科華府的商鋪；中海地產(chǎn)推出了前海的一樓盤商鋪；佳兆業(yè)除了一個樓盤的商鋪在售外，還推出了兩個在售樓盤的社區(qū)商鋪。甚至還有開發(fā)商將多年前的老商鋪也拿出來出售，如位于寶安的幸福海岸以及天安[4.95 -2.56%]數(shù)碼城里面的寫字樓底商天安數(shù)碼時代大廈。中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理周慶亮稱，這很明顯是因為新政影響導致商業(yè)市場關注度不斷增大，而發(fā)展商加快推鋪主要是因為住宅不好賣，卻有資金回籠需求。他同時表示，目前成交的還主要是關外的社區(qū)商鋪，這些商鋪都存在一個價格低、性價比較高的特點�！吧钲跀U關消息也在刺激投資者買入關外社區(qū)商鋪，在其影響下，寶安、龍崗兩區(qū)商業(yè)將得到迅猛發(fā)展�！敝軕c亮說。
和社區(qū)商鋪的持續(xù)成交有差異的是寫字樓，有消息稱，從住宅市場轉(zhuǎn)入到寫字樓的投資客正在持續(xù)增加，但是由于寫字樓資金要求較多，很多投資客還是只關注。一中介老總稱，很多投資客投資住宅多年，熟悉自己的投資領域，如今忽然要轉(zhuǎn)到寫字樓，因為陌生，還是很難下手，所以寫字樓是觀望者眾，下手者少。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，5月，全市寫字樓市場成交量約為2.52萬平方米，環(huán)比4月大幅回落56.36%；成交價格約為29462.18元/平方米，環(huán)比小幅上漲4.64%。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王世界在接受媒體采訪時候表示，6月份成交就算環(huán)比增加，但是幅度很小，寫字樓并非完全脫離了住宅市場，只是關注者明顯增多而已，實際成交，并非完全樂觀。
開發(fā)商持有商業(yè)正成風氣
對商業(yè)的樂觀前景，一個明顯的現(xiàn)象是，開發(fā)商對持有物業(yè)的興趣正在持續(xù)增加，顯示對寫字樓長遠收益的看好。
去年年底，一直宣稱要專注做住宅的萬科物業(yè)，在25歲時候才忽然意識到，自己除了一堆掛著萬科名字的樓盤外，手里持有的物業(yè)寥寥無幾。而在2008年時候，手里持有大量出租物業(yè)的招商地產(chǎn)[15.58 0.58%]明顯比別的開發(fā)商更加顯示了在現(xiàn)金流方面的優(yōu)越性。沒有明確原因顯示萬科是受到市場襲擊，萬科轉(zhuǎn)向卻正在進行，去年年底，萬科對外界含糊宣稱自己要從事商業(yè)開發(fā)，并將持有商業(yè)，到今年上半年時候，萬科的商業(yè)開發(fā)版圖才開始明晰起來，城市綜合體、酒店、度假物業(yè)等等都將是未來萬科持有物業(yè)的目標。
萬科做了多年的住宅批發(fā)商，如今才終于醒悟過來。更多的民營企業(yè)在這塊其實已經(jīng)走了前面，如在6月底公開宣布要將整個京基金融中心只租不售的京基地產(chǎn)，此前已經(jīng)擁有了3個酒店(包括2個五星級酒店)、3個商場。此次京基地產(chǎn)的決定讓業(yè)內(nèi)驚詫，整個京基金融中心建成后為深圳第一高樓，高度為441.8米，如果出售其中的寫字樓，京基地產(chǎn)都能回籠數(shù)十億資金，但是京基地產(chǎn)選擇了整棟樓出租，包括六星級酒店、購物中心以及寫字樓，總建筑面積超過40萬平方米。
除了京基地產(chǎn)外，目前在深圳中心區(qū)最大的一個綜合體項目—卓越世紀中心，其中的1號樓高度和建筑質(zhì)量都最超前，原來這棟樓一直都談整體收購，隨后又表示要進行銷售。在京基金融中心傳出只租不售的第二天，卓越集團也對所有深圳媒體發(fā)布通稿，宣布只租不售。
“開發(fā)商在這幾年的寫字樓發(fā)展過程中，已充分認識到了持有物業(yè)的好處，如以前中心區(qū)2萬元/平方米的寫字樓，現(xiàn)在可能是4萬元/平方米，開發(fā)商持有物業(yè)可以一方面享受資產(chǎn)增值帶來的好處，另一方面又可以因為持有優(yōu)良資產(chǎn)，容易成為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶�！笔腊钗豪硎松钲诜止緦懽謽嵌鹿久鞣Q。
世聯(lián)地產(chǎn)工商事業(yè)部總監(jiān)林楊認為，開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓的持有，帶來的連鎖效應就是，可售甲級寫字樓的供應量持續(xù)減少，甲級寫字樓價格不斷攀升。據(jù)了解，中原地產(chǎn)監(jiān)控的多個甲級寫字樓曾在過去的一年里面，多個樓盤都有數(shù)千元的漲幅，最典型的是卓越世紀中心正在進行銷售的3、4號樓，售價正從去年5月份的均價3萬元變成今天的52000元/平方米。
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