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市場觀察
“受益”新政調(diào)控 商用物業(yè)“漲”聲一片
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宏觀經(jīng)濟(jì)推動(dòng) 租金回報(bào)率上升 部分項(xiàng)目價(jià)格上漲———
曾隨著金融海嘯襲來陷入冰點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)市場終于在2010年走上了回暖的道路。盡管整個(gè)房地產(chǎn)市場受“新國十條”的樓市調(diào)控影響氣氛低迷。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京商業(yè)地產(chǎn)市場仍保持著穩(wěn)健上升的趨勢。
其中，以商鋪、寫字樓為代表的商用物業(yè)市場穩(wěn)中有升，相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目租售價(jià)格均呈現(xiàn)出較大增幅。專家表示，宏觀經(jīng)濟(jì)仍是商用物業(yè)回暖的第一推動(dòng)力，然而整個(gè)復(fù)蘇過程可能比較漫長。
●銷售速度回升 近半商用物業(yè)漲價(jià)
許先生前幾天看中了位于望京的一處商鋪，想買來進(jìn)行投資。該商鋪的地段、人流都比較理想，唯獨(dú)價(jià)格方面許先生還不太滿意。然而兩天過后，當(dāng)許先生再次上門準(zhǔn)備購買時(shí)，卻被告知看中的鋪位已經(jīng)被人加價(jià)買走，同時(shí)許先生驚奇地發(fā)現(xiàn)，其他稍好一點(diǎn)的鋪位幾乎都在同一時(shí)間被賣光。
“這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目去年就開盤了，一直賣不動(dòng)，想不到這才幾天就賣的差不多了！”許先生感到有些意外。
業(yè)內(nèi)人士則表示，在當(dāng)前的北京市場，商用物業(yè)的銷售回暖很快，一些長期賣不動(dòng)的商業(yè)都在近期快速升溫，像許先生這樣的遭遇在很多人都遇到過。
“2010年上半年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場保持穩(wěn)健上升的趨勢，熱點(diǎn)商用項(xiàng)目租售價(jià)格穩(wěn)中有升，其中相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目租售價(jià)格增幅都很大�！苯y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，在北京市345個(gè)熱點(diǎn)在租在售商用項(xiàng)目（商鋪、寫字樓）中，共有161個(gè)項(xiàng)目租售價(jià)格上升，占全部項(xiàng)目的46.67%；降價(jià)的項(xiàng)目共有39個(gè)，僅占全部項(xiàng)目的11.30%；另有145個(gè)項(xiàng)目的租售價(jià)格基本保持穩(wěn)定，占全部項(xiàng)目的42.03%。
●朝陽漲勢最猛 南部西部值得期待
雖然商用物業(yè)整體漲勢明顯，但從區(qū)域上看，各區(qū)域不同商業(yè)項(xiàng)目面臨的市場狀況仍有所不同。其中，朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)的表現(xiàn)也最為搶眼。
據(jù)某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，朝陽區(qū)全區(qū)159個(gè)熱點(diǎn)在租在售商用項(xiàng)目中，共有74個(gè)項(xiàng)目的租售價(jià)格上漲，占本區(qū)全部項(xiàng)目的46.54%；租售價(jià)格下降的項(xiàng)目中有25個(gè)，占比15.72%；另有60個(gè)商用項(xiàng)目價(jià)格基本保持穩(wěn)定。
南城的豐臺(tái)區(qū)商用項(xiàng)目數(shù)量較少，但已經(jīng)顯示出了強(qiáng)勁的漲勢。全區(qū)現(xiàn)有20個(gè)熱點(diǎn)在租在售商用項(xiàng)目，其中16個(gè)項(xiàng)目租售價(jià)格上漲，占比達(dá)到八成；價(jià)格下跌的項(xiàng)目有1個(gè)，另有3個(gè)項(xiàng)目價(jià)格保持穩(wěn)定。
分析人士指出，從項(xiàng)目數(shù)量上看，北京南部、西部地區(qū)在售寫字樓市場還有待進(jìn)一步開發(fā)，但在今年上半年仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的上升趨勢，“價(jià)值洼地”正在被市場發(fā)展的腳步逐漸填平，未來的發(fā)展空間尤其值得期待。
●售價(jià)漲幅超租價(jià) 自持開發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎
除了地域上的差別，物業(yè)的持有形態(tài)不同也直接決定了近期其價(jià)格的變化幅度。數(shù)據(jù)顯示，北京在售的商鋪中，有超過一成的項(xiàng)目漲幅超過了80%，然而在租的項(xiàng)目中，價(jià)格漲幅很少有超過30%。例如，財(cái)滿街 (論壇 新聞 視頻)等一些散售型物業(yè)，由于配套的日漸成熟，再加上新政造成的投資資金流入，這類項(xiàng)目的售價(jià)都有了大幅增長。相對來說，整體持有型物業(yè)的價(jià)格變化則比較小。
例如位于東二環(huán)外的PARKVIEW GREEN芳草地項(xiàng)目，有數(shù)據(jù)顯示其價(jià)格在半年來上漲了20%以上，不過相關(guān)人士表示，實(shí)際漲幅并沒有這么大�！扒捌诘膬r(jià)格可能沒有包含物業(yè)費(fèi)，而且不同的銷售渠道，價(jià)格的差異也是有的，但實(shí)際的漲幅不大。”
“商業(yè)地產(chǎn)的需求似乎確實(shí)有增溫的趨勢”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人這樣表示。據(jù)介紹，六月份以來，到該項(xiàng)目參觀的客戶陸續(xù)增長，而有意向簽約的客戶也有了明顯增加。“我們目前鎖定跨國性企業(yè)為多，同時(shí)也接到許多專業(yè)咨詢公司如律師事務(wù)所的咨詢。但在價(jià)格方面，我們并沒有大幅漲價(jià)的打算�！�
而同樣位于熱點(diǎn)地段的萬科公園五號(hào) (論壇 新聞 視頻)，其準(zhǔn)備自持的商業(yè)部分盡管關(guān)注的人數(shù)很多，但開發(fā)商對漲價(jià)仍顯得較為謹(jǐn)慎。“我們目前只是取消了前期的折扣優(yōu)惠，后期的價(jià)格變化還要根據(jù)市場變化而定”該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人楊春麗這樣說。
●宏觀經(jīng)濟(jì)是第一推動(dòng)力 回暖過程較長
世邦魏理仕中國區(qū)首席運(yùn)營官金勇認(rèn)為，目前，北京商用物業(yè)售價(jià)租價(jià)齊漲的情況，與商業(yè)和住宅市場長期的價(jià)格倒掛有著深刻的歷史淵源。
金勇表示：“近兩年，購買商用地產(chǎn)的高稅費(fèi)和信貸門檻將很多投資者推到了住宅市場，在推高住宅售價(jià)的同時(shí)，也使市場長期處于一種‘商住價(jià)格倒掛’的異常形態(tài)中，而商業(yè)與住宅二者的投資收益率倒置也越來越明顯。以望京為例，三個(gè)月前那里相鄰的商業(yè)與住宅，商業(yè)項(xiàng)目毛收益率可能會(huì)達(dá)到住宅的2倍以上。在國家新政出臺(tái)后，回過頭來的投資者自然開始對商用物業(yè)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的興趣”。
此外，也有專家指出，由于甲級(jí)寫字樓以及大型商業(yè)一般都是整售整租的形式，其對市場環(huán)境要求較高，很少出現(xiàn)價(jià)格的大幅增長。散售的商用物業(yè)門檻較低，也較容易得到中小投資者追捧，價(jià)格容易出現(xiàn)起伏。
“總的來說，商用物業(yè)回暖的最大推動(dòng)力來自于國家宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，這是一個(gè)復(fù)雜而漫長的過程，這也決定了商用物業(yè)回暖的長期性”金勇說。
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