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市場觀察
昆明 一個大商業(yè)中心 一個特色商業(yè)組團
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背街的最后繁榮
時間：上午7點45分。
地點：福達路、福德路。
嘈雜的汽車鳴笛聲和街頭叫賣吆喝此起彼伏。街道上熙熙攘攘，狹窄的早餐店、理發(fā)店、日用品店、娛樂茶室，人來人往。稍微冷淡一點的是飯店，此時離中午飯時間還早，打工小妹正忙著洗菜，準備迎接午餐食客的到來。
路側有一堆菜根，是飯店小妹十分鐘前倒出來的。過往的人從上面跨過，似乎毫不在意。在過路人的眼中，背街中有垃圾已經(jīng)是見怪不怪。
背街——城市發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物，其他許多區(qū)域也一樣，以零散的小街鋪為主。這些街道雖然略顯臟亂，銷售的商品也不上檔次，但品種多樣，小餐館、茶館、理發(fā)店、日用品商店、修理店、小診所等等，在一定程度上能夠滿足本區(qū)域居住人群的需求。
昆明南市區(qū)，廣福路以北，存在著大量的背街。背街小商品市場的繁榮與主干道兩旁各種精裝商鋪的冷清形成強烈的對比，并且，越往南，商業(yè)氛圍越冷清。
背街的商業(yè)繁榮正在演繹它的極致。造成背街小商品經(jīng)濟繁榮的原因在于，南市區(qū)商業(yè)相對缺乏，中等收入水平以上的居住人群也不得不到背街來消費。當然，也有價格低廉、品種多樣、就近習慣等因素促使。不過，最重要的原因則是，昆明的外來人口比較多，背街周邊的城中村或老小區(qū)居住著大量的外來務工者，由于收入等因素，他們無力購買高檔產(chǎn)品，只能在背街購買滿足生活必需品，而小商品經(jīng)濟的另一方——私營小老板，他們并沒有過多的盈利手段，只能夠在這些背街開小店謀生。
然而，極致過后，便是頹勢。背街的繁榮將成為最后的繁榮。記者不能確認這一片是否已列入拆遷范圍，但那些狹窄的街道，林立的城中村，歪七斜八的商鋪，顯然不符合一座省會城市的特征，從城市發(fā)展進程的要求來看，拆遷是遲早的事。
正如正在20號片區(qū)拆遷的某拆遷公司相關負責人所說：“雖然拆遷有可能帶來短暫的不方便，但從長遠看，利大于弊。城中村街道的確存在臟亂差的情況，居民生活質量不高，潛在不安全的因素太多。”
南市的深情呼喚
時間：晚上9點45分。
地點：滇池學院斜對面、海埂路附近。
晚飯時間早已過去，這里卻仍然燈火輝煌。
往常附近的大學生都喜歡在這里逗留，但隨著暑期的到來，學生們都陸陸續(xù)續(xù)地回家。如今到這里來消費的人群，大多數(shù)都是周邊的居民。他們是到這里來吃個便飯，或者買點蚊香、洗衣粉之類的日用品，然后返回。遠一點的開車，近一點的步行。
這里商業(yè)的繁榮得益于其周邊有多個高檔社區(qū)。比如海韻楓丹、香水和風、彩云水榭、同德極少墅、滇池衛(wèi)城等等。因為商業(yè)極度稀缺，周邊的居民有時候不得不到這里來消費，否則，得到河尾村一帶去，河尾村一帶的商業(yè)與此大致相同，主要以飯店、日用品商店為主。當然，如果愿意花上半個小時左右的時間，或者三五成群，居民也可以到西貢碼頭去消費，西貢碼頭擁有更加豐富的特色餐飲可供選擇。
商業(yè)奇缺的現(xiàn)狀曾經(jīng)讓許多購房者頭疼，早年的購房者也一度以投資需求居多。直到近年，這一片區(qū)的人氣才逐漸旺盛起來，主要是由于城市道路的擴建（修建），區(qū)域距離隨之“縮短”。不過，這一區(qū)域的居民還是對商業(yè)方面感到遺憾
很明顯，一方面是高檔社區(qū)林立，消費需求旺盛，另一方面是商業(yè)的極度缺乏。滇池旅游度假區(qū)已經(jīng)到了迫切需要商業(yè)支撐的地步了。
然而，這一現(xiàn)狀卻很難在短期內改變。首先，此前開發(fā)的項目都以別墅、花園洋房為主，片區(qū)內可供開發(fā)的土地所剩無幾；其次，片區(qū)的定位高端，景色優(yōu)美，舒適度較高，外來游客多游覽于此，代表城市形象。未來該區(qū)域商業(yè)必將以特色商業(yè)為主；最后，旅游度假區(qū)內多以高端住宅為主，雖然消費能力很強，但是人氣與其他區(qū)域（比如北市區(qū)）相比，明顯偏弱，這就決定了未來該區(qū)域可能面市的商業(yè)項目不可能出現(xiàn)類似于南屏街的繁華商業(yè)。
一個典型的例子就是，位于草海附近的某項目此前準備進行高端住宅開發(fā)，但后來接到上級的指示，“該地塊要開發(fā)成特色商業(yè)項目，包括一棟五星級酒店�！痹摰貕K開發(fā)商相關負責人告訴記者。
日新路片區(qū)的瘋狂
時間：中午1點05分。
地點：前衛(wèi)街道辦事處一樓。
辦事處一樓大廳立著7塊展示架，其中5塊展示架展板上展示了該片區(qū)城中村改造的基本情況：
18號片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處官莊社區(qū)，含官莊上村、官莊下村、前衛(wèi)營上村、前衛(wèi)營下村、陳顧村5個城中村，北至南三環(huán)，西至福海街道辦事處，東至前興路，占地面積約1779.61畝。建成后項目總建筑面積443萬平方米，其中住宅面積163萬平方米，商業(yè)面積149萬平方米；預計投資金額220億。
19號片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處擁護社區(qū)曹家場村，北至南三環(huán)，南至前旺路，西至中國人民銀行，東至前興路，占地面積約223.65畝。該片區(qū)是南市區(qū)通往昆明主城、呈貢新城及火車、汽車客運站的重要交通節(jié)點。建成后總建筑面積61萬平方米，其中住宅面積14萬平方米，商業(yè)面積26萬平方米；預計投資金額30億。
20號片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處紅廟社區(qū)紅廟寺村、擁護社區(qū)。北至南三環(huán)，南至廣福小區(qū)，西至前衛(wèi)路，東至前興路，占地面積約1016畝。建成后總建筑面積259萬平方米，住宅面積126萬平方米，商業(yè)面積86萬平方米；預計投資金額105.5億。
21號片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處擁護社區(qū)，含李家場村、李家灣村、陸家場村、江家場村、陶家灣村5個城中村，北至擁護社區(qū)孫家灣村，南至廣福路，西至廣福小區(qū)，東至前興路和大商匯，占地面積786.39畝。建成后總建筑面積220萬平方米，其中住宅面積120萬平方米，商業(yè)面積65萬平方米，預計投資金額89億。
22號片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處紅廟社區(qū)，北至前衛(wèi)西路，南至廣福小區(qū)，西至廣福路，東至紅廟寺村，占地面積約499.25畝。建成后總建筑面積111.12萬平方米，住宅面積56.8萬平方米，商業(yè)面積8.6萬平方米。預計投資金額38億。
照此公布的信息計算，僅這5塊片區(qū)未來建成后的商業(yè)面積就達到334.6萬平方米。也就是說，未來該片區(qū)的商業(yè)建筑面積約有20個南屏街這么大。
昆明田野咨詢機構總經(jīng)理宋暢認為，如此大體量的商業(yè)集中在這一區(qū)域，南市區(qū)副中心的概念更加清晰。
從已有相對明確規(guī)劃的18號、19號片區(qū)來看，集商務辦公、商業(yè)、居住、酒店和休閑娛樂等城市功能于一身，打造成一個超大規(guī)模的城市綜合體。
目前，這幾個片區(qū)正在陸續(xù)拆遷中。進度最快的20號片區(qū)（一期）已經(jīng)幾乎拆遷完畢。
除此之外，日新路片區(qū)臨近周邊也有部分城中村正在拆遷中。據(jù)業(yè)內人士透露，未來同樣也將擁有大體量的商業(yè)。
日新路片區(qū)正在演繹前所未有的“瘋狂”。
旅游度假區(qū)的萌動
時間：下午3點30分
地點：紅塔體育中心背后。
2個月以前，這塊約300畝左右的空地上還是綠樹成陰，草長鶯飛，如今已被挖土機鏟平整，棕黃色的泥土“躺”在太陽下已經(jīng)被曬干。
一年以前，開發(fā)商競得這塊土地時，本意是準備開發(fā)高端住宅，但前不久接到上級指示，準備開發(fā)低密度的特色商業(yè)項目，其中包含五星級的酒店。
雖然有調整，開發(fā)商還是對這個項目充滿信心。該項目相關負責人說：“旅游度假區(qū)內的特色商業(yè)極少，擁有非�？捎^的商業(yè)潛力。事實已經(jīng)證明，西貢碼頭的特色商業(yè)已經(jīng)獲得了成功，許多公司的高端聚會都會安排在那里。未來，該區(qū)域的特色商業(yè)極有可能做到昆明第一�！�
該負責人并沒有透露項目的具體信息，“因為一切都還在申報中。”
無獨有偶，已經(jīng)在滇池衛(wèi)城開發(fā)多年的萬達地產(chǎn)，其商業(yè)街的定位也是“特色商業(yè)”，并把該商業(yè)項目命名為“衛(wèi)城·新天地”。
昆明萬達地產(chǎn)相關負責人表示，衛(wèi)城·新天地與萬達地產(chǎn)在全國其他城市開發(fā)的城市綜合體不同，其屬于創(chuàng)新的特色商業(yè)。滇池片區(qū)的高尚人居氛圍和別墅區(qū)的大量聚集，以省級行政中心為原點的新商圈的成型，再到環(huán)草海區(qū)域“度假休閑”特色的規(guī)劃，滇池衛(wèi)城已經(jīng)站在了一個商業(yè)開發(fā)的高點。而在地段方面，衛(wèi)城·新天地占據(jù)昆明城市高端消費群最集中的區(qū)域。隨著輕軌2號線、3號線的新建計劃以及環(huán)湖東路建成后，將形成東南片區(qū)（廣福路）-南市區(qū)（紅塔東路-紅塔西路）-西市區(qū)（高海高速-昆安公路）的環(huán)湖公路系統(tǒng)，凝聚商機。
昆明田野咨詢機構總經(jīng)理宋暢表示：“一方面是滇池旅游度假區(qū)急需特色商業(yè)，另一方面，從城市發(fā)展的角度說，滇池旅游度假區(qū)資源本身就稀缺，建成高端項目太浪費土地資源了，因為資源是不可復制的，特色商業(yè)則能夠創(chuàng)造更多的價值。并且，就目前昆明各區(qū)域的發(fā)展而言，滇池旅游度假區(qū)內的特色商業(yè)極有可能做到昆明的第一。”
一位接近政府規(guī)劃部門的業(yè)內人士也告訴記者，滇池旅游度假區(qū)范圍內的項目，今后基本都將批建特色商業(yè)項目。
“除以上2個正在籌備（建設）中的項目外，其它一些項目未來也將以特色商業(yè)地產(chǎn)項目面世，比如西貢碼頭附近某項目。”消息人士告訴記者。
南市雙核 組團輝映
東至官南大道，西至西華路，南至滇池，北接南二環(huán)，這一區(qū)域通常被市民稱為南市區(qū)。
南市區(qū)的商業(yè)呈現(xiàn)出與昆明其他區(qū)域不同的特征——“雙核”：以日新路、廣福路為核心的大商業(yè)中心和以滇池旅游度假區(qū)為核心的特色商業(yè)組團。
前者未來大多是以城市綜合體項目的姿態(tài)面世，其強大的城市功能配套極有可能讓這一區(qū)域成為昆明的次中心；后者則將吸引全城到此消費，并且不可超越。
已經(jīng)成功運營的兩個商業(yè)項目——大商匯和西貢碼頭被業(yè)內人士看做是“雙核”目前的代表項目。當然，未來將面世的一些商業(yè)地產(chǎn)項目，其各自的特色更加鮮明。
宋暢認為，南市區(qū)副中心未來將呈現(xiàn)在省政府單位聚集的區(qū)域，即廣福路、日新路區(qū)域。城市發(fā)展的經(jīng)驗告訴我們，行政機構的聚集地往往就是經(jīng)濟的“聚寶盆”。作為昆明這座城市的中央政務區(qū)、政治活動和行政管理中心，未來該區(qū)域勢必吸引更多的商務資源、經(jīng)濟資源、金融資源，而規(guī)劃的（目前正在拆遷的）城中村項目，其超大體量的商業(yè)為南市副中心的成型提供了條件。
不過，記者也為即將誕生的大體量的商業(yè)憂慮：如此大體量的商業(yè)，幾乎等同于前幾年昆明整個城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的總和，會不會“吃一頓撐十年”？
紅星國際營銷經(jīng)理黃玉波認為“不會”。企業(yè)的經(jīng)營活動必須進行競爭，也有合作，是一種合作競爭的新理念�！拔艺J為競合的可能性比競爭更大，因為各商業(yè)項目在規(guī)劃之初往往就有長足的思考。比如我們的紅星國際就是打造昆明最大的生活家居廣場，創(chuàng)建一種新的購物理念，最終達到創(chuàng)造社會價值、提升區(qū)域價值的目的�！�
已經(jīng)成功招商眾多國際國內品牌商家的南亞風情·第壹城也證實了上述商業(yè)價值規(guī)律。從體量上看，南亞風情·第壹城擁有35萬多平方米的商業(yè)體量，業(yè)態(tài)高、中、低各層次都涵蓋，雖然各商家在這一個城市綜合體中有競爭，但其實更多的是“競合”。
事實上，一個競爭激烈的商業(yè)中心，其競合效應也越明顯，所創(chuàng)造的價值也往往更大。
而在南市區(qū)副中心不遠的滇池旅游度假區(qū)，眾多高尚社區(qū)聚集在這里，具有強大的消費能力，再加上特色商業(yè)的啟動，也將促進副中心的成型。當然，反過來副中心商業(yè)也將帶動特色商業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)“雙核”的驅動，未來南市區(qū)的商業(yè)格局已具雛形。
商業(yè)“雙核”的實現(xiàn)，需要的僅僅是時間，還有城中村改造的力度。
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