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市場觀察
萬科五折賤賣商業(yè)地產？
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慘遭賤賣
從今年4月開始，北京萬科高調宣布要向多元化發(fā)展，拓展商業(yè)地產。數(shù)月后，萬科推出其在北京的第一個商業(yè)地產項目萬科五號公社。因項目配有中庭、花園、露臺等設計，開發(fā)商最初主推低密度、花園式企業(yè)獨棟總部辦公概念，對外尋求整棟銷售。
然而從5月開始，開發(fā)商突然改變計劃，將樓盤拆散零售。7月11日，知情人爆料說，萬科之所以要改變銷售策略，跟銷售冷淡有關。
記者調查得知，萬科五號公社項目，實際是萬科公園五號樓盤中的8號樓公共配套設施部分，位于北京市朝陽區(qū)甜水園附近，與今年宣布東擴的北京CBD區(qū)域相隔咫尺。該項目可銷售面積約為7800平方米，共分割為46套，層高達到5.7米，為目前市面流行的LOFT產品，產權年限為40年。截至6月17日，僅僅售出4套。
這位爆料人告訴《國際金融報》，對外報價每平方米在5萬元到6萬元不等的萬科公園五號商業(yè)部分，實際成交價最低才2萬多，最高也就3萬多，相當于五折賤賣。
記者從特殊渠道拿到的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月中旬，萬科五號公社所成交的物業(yè)，最高的一套單價為每平方米33873元，建筑面積為159.7平方米，簽約日期為6月4日，物業(yè)位于8號公共服務設施的315號。
同為萬科公園五號樓盤的7號樓住宅底商部分，成交價最低的一套也只有每平方米22156元，面積為107.59平方米，簽約日期為5月24日，物業(yè)位于7號住宅樓312號。這個價格，連外界所知商業(yè)部分5萬均價的一半都不到。
壓力巨大
業(yè)內人士分析認為，萬科公園五號項目商業(yè)地產之所以急于賤賣出售，或許是因為市場壓力所致。隨著北京市政府CBD東擴的實施，CBD區(qū)域今年將新推出12塊土地，規(guī)劃建筑面積達到186萬平方米。如無意外，這些建筑將以寫字樓與商業(yè)為主，并將于2011年底集中上市。
而根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鑒于放緩的需求及市場大批的新增供應，北京甲級寫字樓市場整體空置率在2009年第四季度上升至17.16%，且在年內第二季度錄得19.17%的歷史最高位。市場整體平均租金在2009年四個季度一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌的狀況，在第一、二、三、四季度，分別環(huán)比下跌6.97%、5.72%、1.92%和0.68%。至2009年第四季度，北京甲級寫字樓市場整體平均凈有效租金已同比下跌14.57%至每月每平方米人民幣164.75元的水平。
空置率高企、租金水平低位徘徊，造成CBD區(qū)域寫字樓市場低迷。眾多業(yè)主不得不在租金和租約中作出讓步，希望維持現(xiàn)有租戶和吸引新租戶。在這樣的市場條件下，低價賤賣似乎是萬科的惟一選擇。
前路未測
一直專注于住宅地產并藉此獲得地產江湖老大地位的萬科，今年開始高調進軍商業(yè)地產領域。北京萬科掌門人毛大慶，投身萬科之前便操盤過北京多個知名商業(yè)地產項目，如東直門的來福士廣場，以及CBD的凱德置地廣場。
6月22日，萬科的首個城市綜合體項目萬科國際廣場便在蘇州舉辦了商業(yè)發(fā)布會。據(jù)萬科披露，在今年4至5月間，萬科已經開始在北京、西安、東莞和武漢，全力營造3個體量巨大的商業(yè)地產項目以及一個高端商務酒店項目，總投資額高達百億元。
但是到目前為止，萬科在全國真正以商業(yè)地產面目上市銷售的，只有北京的萬科公園五號的商業(yè)部分。而從目前的銷售業(yè)績來看，無論是單獨包裝的萬科五號公社，還是住宅底商部分，都遭遇了滑鐵盧�；蛟S萬科的商業(yè)地產之路，還將面臨諸多考驗。
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